숏세일이 많아지면서 가주부동산협회에서는 지난 11월에 숏세일에 관한 전반적인 지식과 조언이 될만한 내용을 정리하여 숏세일을 진행중인 셀러와 바이어가 숙지해야할 사항들을 발표하였다. 물론 숏세일을 하는 과정에서, 또는 숏세일을 하고난 후 일어날 수 있는 법적인 사항이나 세금문제 혹은 크레딧 문제등은 당연히 변호사나 회계사등 해당 전문가에게 조언을 구해야 하는 것이 원칙이나 새로운 형태의 부동산거래인 숏세일에 생소한 대부분의 셀러나 바이어들을 위한 기본적인 정보를 제공하는 것이 목적이다.

지금까지 여러 매체를 통해 숏세일에 관해 많은 지식을 가지게된 분들이 대부분이겠지만 다시 한 번 기본에 충실한다는 의미로 앞으로 몇 번에 나누어 가주부동산협회(C.A.R.)의 발표를 정리해 보기로한다.

1. 먼저 숏세일이 과연 무엇일까- 요즘같이 주택의 가격이 많이 떨어져 집에 걸려 있는 빚(mortgage loan)이 집의 시세보다 많아 정상적인 거래로 집을 팔아서는 은행빚을 모두 갚기 어려울 때, 주택소유주가 돈을 빌려준 은행의 승낙아래 집을 팔아 매매과정에서 생기는 비용과 은행빚을 갚는 것이다. 이 때 은행에 갚는 돈이 원래 갚아야 할 빚보다 적어(short), 이런 매매형태를 숏세일 혹은 솟페이오프(short pay-off)라고 한다.

2. 집값은 떨어지고 불경기로 인한 수입감소로 집페이먼트가 어려운 주택소유주들은 경제적으로만 아니라 감정적으로도 많은 어려움에 직면하게된다. 우선 숏세일을 하기전에 생각해 볼 수있는 몇가지 대안이 있는데, 융자재조정이나, 은행으로 집의 소유권이 넘어가는 차압(foreclosure), 파산등을 들 수 있는데 이 때 융자 재조정을 해서 현실적으로 채무자인 집주인에게 도움이 되는 경우를 제외하고는 숏세일보다는 집을 소유한 채무자에게 더 큰 피해가 가는 것이 일반적이다.

3. 은행의 승인-숏세일을 끝내기위해서는 돈을 빌려준 은행이 셀러가 집을 팔아 실제 빚보다도 적은금액으로도 채무에서 벗어날 수 있도록 허락을 해 주어야한다. 그렇지않을 경우 매매가 끝난 후에도 은행은 채무자에게 남은 빚의 페이먼트를 어느 정도 요구할 수 있다. 이런 이유들로 숏세일 과정중에 은행은 채무자, 즉 셀러의 모든 자산에 대해 알기를 원한다

숏세일과정중 은행과 셀러는 대등한 입장에서 일을하며 매매상 일어나는 모든 일을 셀러가 알 수 있어야한다. 그리고 숏세일이 끝난 후 셀러는 그 집에서 계속 살 수 없다. 대부분의 1차 은행들은 셀러가 2차 은행에 얼마의 부채가 있던지 상관없이 일정금액만을 지불하기 때문에 2차 은행과의 협상에서 어려움이 있을 수 있으며 매매시 셀러와 바이어는 은행이 제시하는 절차와 조건에 따라야 숏세일에 의한 매매를 성공적으로 끝낼 수 있다.

셀러는 법적인 문제나 세금관계에 관해 담당 부동산 에이전트가 아닌 해당 전문가의 조언을 받기를 권한다. 또하나 염두에 두어야 할 것은 숏세일이 진행되고 있어도 은행에서 차압의 절차를 중지하는 것은 아니다. 단지 숏세일거래를 대행하고 있는 부동산에이전트측에서 은행에 연기를 신청해서 매달 경매날짜가 지연되도록 하고 있는 것이다.

(213)505-5594


미셸 원
비부동산 부사장, 공인숏세일전문가