살아가다 보면 여러 가지 사정에 따라서 자신이 소유한 주택에서 생활할 수 있는 것이 아니라 단기 또는 장기적으로 주택이나 아파트를 렌트하려는 사람들이 발생함으로 말미암아 임대산업이 발달하게 되었다.

임대는 임대주와 임대자 사이에 상호계약에 따라서 이루어지고 있는데 상황에 따라서는 이 임대계약을 위반하거나 또는 임대주가 자신의 임대 매물을 임대시장에서 회수하려는 일이 발생할 수도 있는 것이다. 이러한 경우 임대계약을 종료할 수 있는 권리를 법으로 정하고 있는데 LA시에서는 이러한 규정을 대체적으로 12가지로 정해 놓고 이 조건 중에서 한 가지라도 해당이 되면 입대주는 임대자를 퇴거시킬 수 있는 것이다(LAMC 151.09).

1.임대자가 임대주에게 약속한 렌트를 정한 기일 내에 지불하지 않을 경우.

2.임대주로부터 법적으로 위반한 사항에 대하여 시정통고를 받았는데도 불구하고 이를 시정하지 않을 경우

3.소음과 같은 행동으로 다른 임대자들에게 편안한 휴식을 취할 수 있는 권한을 침해하는 행위를 할 경우.

4.임대자가 자신의 주거지역과 또는 임대 건물 1,000피트 내에서 위법적인 일을 행할 경우.

5.임대기간이 지났는데도 임대주의 지시 즉 새 임대계약 또는 퇴거 등의 요구에 불응할 경우.

6.임대주가 임대자의 임대지역을 수리 또는 검사 목적으로 방문하려는데 불응하는 경우.

7.임대기간이 종료된 임대공간에 임대주가 허락하지 않은 사람이 있을 경우.
8.임대주가 임대주의 배우자, 자녀, 부모, 조부모, 또는 손자손녀 또는 임대 건물 관리인을 입주시키려는 목적이 있을 경우.

9.주택관리 부서의 허가를 받아서 임대건물을 보수하려는 경우.

10.임대주가 임대건물을 허문다거나 임대시장에서 임대사업을 영원이 철수하려는 경우.

11.임대주가 법을 위반한 정부 관할부서의 시정요구를 준수하기 위한 퇴거를 명하는 경우.

12. 도시주택개발국(HUD)의 계획에 따른 퇴거.

위에서 열거한 경우가 발생할 때에는 임대주는 임대자에게 법에 정한 절차에 따라서 퇴거를 명령할 수 있는데 이에 따르는 절차에 대하여 궁금하게 여기는 임대자들이 많다는 것을 평소부터 알고 있기에 이에 대한 규정을 소개하고자 한다. 이 처럼 법이 정한 절차가 말처럼 쉬운 일만은 아니다.

우선 위에서 언급한 12가지 퇴거조건 중에서 #3, #4, #8, #10, #11, #12는 건물주가 퇴거명령을 하기 전에 임대 부동산이 위치한 시당국의 주택관리부서에 퇴거명령 신청서를 제출하여 승인을 받아야 한다. 특별히 퇴거시키는 조건이 임대주의 가족(#8) 또는 임대주택 관리인을 입주시키기 위한 퇴거명령은 종전에는 임대자에게 퇴거기간을 30일로 발행되었었으나 2007년 1월1일부터는 60일로 연장하여 실행하고 있다.

이러한 임대주의 가족을 입주시키려는 권한을 행사하려면 임대건물의 소유권이 최소한 25% 이상이 되어야 하며 임대건물 관리인을 입주시키기 위하여서는 그 소유권 비율이 50% 이상이 될 때에만 가능하다. 이렇게 퇴거명령을 발행하여 임대자를 퇴거시킨 후에는 최소한 3개월 안에 해당인을 입주시켜야 하며 이 입주자는 적어도 2년 이상 입주할 의도가 있어야 한다.

이러한 법은 입주자들을 보호할 수 있는 조항도 부여하고 있는데 임대건물에 빈방이 있으면 안 되고 또 같은 베드룸일 경우는 최근에 입주한 순서로 선택하여야 하며 62세 이상의 노약자나 신체불구자 유닛은 가능하면 제외되어야 한다.
#10과 같이 건물을 허문다거나 임대매물을 영원이 임대시장에서 철수시키려는 의도가 있을 때에는 퇴거명령서 기간 120일로 발행하여 퇴거시킬 수 있다. 이 경우도 임대자가 62세 이상의 노약자이거나 신체 불구자일 경우는 이 기간을 1년까지 연장시킬 수도 있다.

퇴거에 따르는 임대자의 보상 문제는 다음 기회에 언급하기로 한다.
(213)272-6726
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조셉 김
<뉴스타부동산 부회장>