로스엔젤레스시 주거용 건물 임대조례 하에서는 다음 12 가지에 의해서만 입주자 퇴거 조치를 할 수 있으며, 이 12 가지의 입주자를 퇴거시킬 수 있는 합법적 사유 안에서는 입주자는 퇴거를 하여야 하며 즉 임대에 의해 차지하고 있던 점유권을 건물주에게 정해진 기간 안에 그 장소를 비움으로서 반환하여야 한다.

만일 합법적으로 정해진 기간 안에 입주자가 퇴거를 하지 않을 경우 건물주는 불법점유 소송 unlawful detainer suit을 통해 불법으로 입주자가 점유하고 있는 주거지를 되찾게 되는 것이다.

불법점유소송은 단지 점유권리만을 되찾기 위한 것이며, 만일 불법점유소송의 원인이 밀려있거나 늦어진 임대료 문제라면 점유권 회복판결, possession judgement을 받은 후 monetary judgement 채무판결을 받고 받은 채무 판결을 집행 execute 시켜야 하는데 임대료도 제대로 내지 않고 이사 간 주소도 확실치 않은 퇴거된 입주자를 상대로 채무집행을 하는 것은 대개의 경우 재정적인 손실과 시간소비로 이어지게 되니, 임대료 체납으로 인한 퇴거 조치의 경우에는 가능한 한 빠른 시간 안에 점유권 회복을 하는 것이 바람직한 방법인 것 같다.

그러기 위해서는 렌트가 많이 밀려있는 입주자와도 협상을 해야 하며, 최선의 방법은 렌트가 많이 밀리지 않게 일단 렌트지불 날짜 due date 이나 grace period 임대상에 동의된 지불유예 기간이 지나자마자 즉시 3 days notice to pay or quit 3일 안에 렌트를 내든지 아니면 점유권을 내어 놓으라는 통지를 일단 주어야 한다. 물론 요즈음 같이 입주자를 구하기가 쉽지 않은 상황에서는 퇴거 조치 시작보다는 렌트 금액의 어느 정도 조절을 통해 입주자를 유지하는 방법도 있다.

소유주가 점유권 반환을 요구할 수 있는 12가지 이유

1. 임대계약에 명시되거나 약속된 임대료를 정해진 기간(안)에 지불하지 않는 경우.

매월 1일, 렌트가 1,000불인 입주자가 500불만 1일에 지불하고 나머지 500불은 10일 이 지났는데도 지불안 할 경우 지불 되지 않은 500불의 미납금액으로 3일 통지를 주는 것이 퇴거절차를 단축시킬 수 있겠다. 만일 3일의 기간 안에 500불 전액이 아닌 일부금액을 받는다면 다시 3일 통지를 주어야 한다(상용건물에는 해당 안 됨).

2. 임대계약에 명시된 의무나 약속을 위반하여 시정하라는 통지를 받고도 시정 안 할 경우- 애완동물을 못 키우게 되어 있는 규정위반 등

3. 임대장소나 공동구역, 부속시설에서 불법행위, 파손행위 또는 편안함과 안전함을 방해하는 경우- 고성방가, 수영장 주변에서 떠들썩한 맥주파티, 큰 소리의 가라오께나 악기연주 등

4. 불법적인 목적으로 임대장소 사용-노름방, prostitute, 마약을 팔거나 하는 행위 등등

5. 거의 비슷한 조건으로의 계약연장에 입주자가 동의 안 할 경우

6. 합법적인 목적과 방법에 의한 소유주의 임대장소 접근을 입주자가 거절하거나 방해 할 경우- 감정사, 보험회사의 inspection 등

7. 임대만료 되었을 때의 주거하고 있는 입주자가 본래의 계약한 입주자가 아닌 경우 - 본래 입주자가 다른 사람에게 넘겨주고 나간 경우

8. 소유주, 소유주의 배우자나 자녀들 또는 주거 매네저를 상주시키기 위한 경우 - 기존 관리인이 있어 새 관리인으로 교체 경우 제외

9. 당국이 허가한 소유주의 개조나 건축위해 허용한 계약대로 임시이전 또는 영구 이전을 않함으로 이 계획을 방해 할 때

10. 임대장소를 더 이상 주거지의 용도로 사용안 할 경우

11. 정부기관의 소개 령이나 명령을 준수하기 위한 퇴거를 방해 하는 경우 - 노스릿지의 지진 후 많은 건물의 소개 령 또는 관리부실로 주거에 부당한 판결을 받은 건물의 경우

12. 주택도시 개발부가 소유주로서 경매하기 전 입주자를 퇴거시키는 경우 - 적시에 적법한 통지 사항이 요구되는 절차

로스앤젤레스시 렌트컨트롤 규정 하에서의 소유주 - 입주자의 관련된 법적인 이슈는 많이 변하며 복잡해지고 있다. 소유주들이나 입주자들이나 주변 사람들 말에 귀 기울이지 말고 반드시 건물 변호사와 상의 하도록 하여야 한다. (213)748-8888


하워드 한
부동산 컨설턴트·법학박사