하나의 부동산에는 두 가지의 재산 형태가 존재하고 있으며, 부동산을 법적으로, 실질적으로 소유하고 있는 landlord 소유주의 소유권리, a right to own 과 부동산을 임차하고 있는 tenant 임차인의 점유권리 a right to possess로 분류된다.

소유주는 임대계약을 통해 소유하고 있는 부동산의 권리 즉 소유할 권리와 점유할 권리 중에 점유할 권리를 테넌트에게 양도하는 것이다.

따라서 소유주는 임대계약 조건에 따라 정해진 날짜에 테넌트에게 점유권을 주어야 되며(landlord’s duty to deliver possession), 소유주의 어떠한 방해도 받지 않는 점유권리에 대한 quiet enjoyment right을 테넌트에게 제공해야 되며(landlord’s duty not to interfere with tenant’s quiet enjoyment) 때문에 비상시를 제외하고 어떠한 이유에서든지 소유주나 그 에이전이 임대된 유닛을 들어가기 위해서는 반드시 사전통지, 보통의 경우 24시간 사전통지를 테넌트에게 주어야 하며 그렇지 않을 경우 무단침입이 될 수도 있다.


임대계약에 서면으로 테넌트의 이 권리가 명시되어 있지 않아도 이 권리는 항상 함축적으로 always implied 포함되며, 또한 소유주는 테넌트에게 주거할 수 있을만할 장소를 제공해야 되며(landlord’s duty to provide habitable premises) 그러기위해 landlord에게 지워진 또 다른 의무가 바로 주거할 수 있을만한 장소를 제공, 유지하기 위해 수리해 주어야할 의무인 것이다(landlord’s duty to repair).

로스앤젤레스시 주거용건물 임대조례, the city of Los Angeles rental stabilization ordinance는 주거할 수 있을만한 장소 habitable premises를 제공하는 데에 태만한 landlord로 부터 테넌트들을 보호하며 또한 임대료 인상에 있어서 적당한 기준치를 제공함으로 과도한 임대료 인상으로 부터 테넌트를 보호하며, landlord에게는 타당한 투자보상이 돌아가게 하기 위한 목적으로 1979년 5월 1일 로스앤젤레스시의회를 통과해 현재까지 수정을 거치며 실행되어 오고 있는데 landlord 에게 더욱 더 무거운 짐을 지워주는 방향으로 계속 수정되어와 로스앤젤레스시가 소유주와 테넌트 사이에서 공정한 관리인이라기보다는 입주자들의 대변인이나 보호인 처럼 변질되어 가고 있어 아파트먼트 소유주협회에서도 조례수정 청문회 때마다 소유주들의 참가를 강력하게 호소하고 있다.(1978.10.1 이후 입주허가 받은 건물이나 단독주택은 이 조례에 해당 안 된다)

몇 달 전에 LA Times지 한 장 전면에 크게 above the law, slum landlord 법위에 존재하는 나쁜 주거를 제공하는 악덕 건물주라고 대서 특필된 미국인 할아버지가 있는데 입주자들은 이런 소유주 때문에 이 조례가 필요하다고 하겠지만 실제적으로 이 할아버지 소유주 같은 사람들의 건물에 주거하는 입주자들이 시 조례를 역으로 이용해 악덕건물주로 몰아가는 경우도 많이 보고 있다.

고쳐주고 또 고쳐주어도 또 못쓰게 만들고 Los Angeles Housing Department, lahd에- LA시 주거건물임대조례를 enforce하는 기관에 전화를 걸어 인스펙션을 나오게 하며, 인스펙션 나올 때 마다 250불의 fee를 소유주에게 부담시키고 있으며 심지어는 쿡할 때 소리가 난다고 설치해 놓은 smoke detector를 부시거나 inactivate 시켜놓고 나면 배러리, 전기 공용이 되어야하기 때문에 전기 라이센스 소유한 회사가 시의 퍼밋을 받아야 되는 이유로 실제의 일 자체는 경미한 것이나 과정에 드는 시간과 경비는 커다란 금액이 되게 된다.

많은 소유자들이나 관리회사들이 자꾸 수정되어가는 이 조례에 익숙해지지 못하고 익숙해지려고 해도 알지 못하는 사이 위반되고 있는 경우가 많으니 세심한 주의를 기울여야 하겠다. (213)748-8888


하워드 한
부동산 컨설턴트·법학박사