지난주에 설명한 완전 독점리스팅 exclusive-authorization and right to sell listing 은 반드시 서면으로 이루어져야 하며, 리스팅 만기종료일 termination date 이 반드시 명시되어야 하며, 사인 할 당시 사인이 된 리스팅 계약서의 copy를 사인한 파티에게 반드시 주어야 되며, 리스팅을 받은 agency 브로커나 또는 이 브로커를 통하여 어느 다른 브로커들도 함께 협조하여 팔 수 있으며 리스팅 기간 중이나 또는 safety clause에 의해 금지되어 있는 기간 중에 보여 주었던 바이어들에게 셀러도 직접 팔 수는 있지만 브로커에게 커미션을 지불해야 한다고 했다.
2. Exclusive agency listing (셀러만 제외 독점 리스팅)이 type의 listing agreement은 완전 독점리스팅 exclusive authorization and right to sell 리스팅과 한 가지만 제외하고는 모든 것이 똑 같은데, 셀러가 커미션 지불에 대한 의무가 없이 직접 팔 수 있는 것을 제외하고는 모든 조건과 상황이 똑같다. right to sell 팔 수 있는 권리 아닌 agency 대리인으로 언급이 되어 있기에 셀러는 직접 팔아도 브로커에게 커미션 지불에 대한 의무가 없는 것이다.
3. Open Listing
이 type의 리스팅은 정식 리스팅 계약이라기보다는 서면 약식 규약 memorandum으로 간주해도 될 듯하며 다른 리스팅 계약과 마찬가지로 브로커에게 사거나 파는 service를 의뢰하는 것이다.
셀러나 바이어는 LA, Orange, Ventura, San Bernar-dino, Riverside 5개 카운티 모든 브로커들에게 소유부동산을 팔거나 새로운 부동산을 사기 위해 service를 해 달라는 memorandum을 보낼 수 있다. 때문에 브로커에게는 본인이 지정 돼있는 것도 아니고, 본인이 직접 매매계약을 하는 당사자를 데려오는 행동 action을 하기 전에는 아무것도 보장되어 있지 않기에 브로커로서도 법적으로 요구되는 노력의무 due diligence에 제한되어야 할 필요가 없다.
셀러나 바이어의 커미션을 지급하겠다는 약속 promise에 대한 브로커의 상호지불대가 consideration이 브로커가 법적으로 요구되는 노력의무 due diligence를 통해 지금 살 준비가 되어 있고, 지금 사기를 원하며, 지금 살 능력이 있는 바이어 a ready, willing and able buyer를 찾아오겠다는 약속 promise가 아니고, 셀러의 부동산을 사는 바이어를 데리고 와야 되는 행동 action이 되기에, 약속 대 약속 promise for promise가 상호지불대가가 돼야하는 쌍방계약 bilateral contract이 되지 않고, 약속 대 행동 promise for action이 상호 지불대가 consideration 이 되므로 일방계약 unilateral contract으로 간주된다.
일단 계약이 성립되면 모든 다른 open listing들은 cancel 된다.
일반적으로 셀러나 바이어들이 생각할 때에 여러 브로커들에게 의뢰할 수 있으니 더 광범위한 마켓팅이 될 수 있을 것이라고 생각하기 쉽지만 브로커에게 아무런 보장이 되지 않은 리스팅에 시간이나 광고에 필요한 경비를 지출하려고 하는 부동산 오피스는 매우 드물며 대부분의 부동산 브로커리지 오피스에서는 open listing을 받아들이지 않는다. 잘 찾아보고 평판과 경험이 인정되는 어는 한 회사나 에이전을 선택하는 것이 바람직한 방법이다.
선정된 회사나 에이전은 모든 다른 브로커리지 회사와 협조할 수 있으며 어떠한 경우에라도 매매가 이루어졌을 경우 본인의 노력이 보상을 받을 수 있으니 최선을 다할 것이며 셀러의 에이전인 동시에 셀러의 프러퍼티를 사려고 하는 바이어의 에이전이 되는 이중 에이전 duel agent은 그 행위 자체가 매우 delicate하며 자칫 잘못하면 에이전으로서의 피신탁자 의무 fiduciary duty를 위반하게 되며 fraudulent 행위까지로 lead 될 수 있기에 대부분의 독점 리스팅 계약을 가지고 있는 에이전은 셀러나 바이어 한 쪽만을 represent 하려는 것이 정상적이다. 한인 타운에서 흔한 일이지만 리스팅 계약이나 리스팅 계약을 받기 위한 협상도 없이 한 에이전이 셀러와 바이어 사이를 왔다 갔다 하며 가격 협상을 하는 것 자체가 이미 fiduciary duty 피신탁자 의무를 위반하고 있는 것이다.
No servant can serve two masters.
(213)748-8888
하워드 한
부동산 컨설턴트·법학박사
