숏세일을 시작하려고 하거나 진행 중인 주택에 렌트를 주어서 테넌트가 살고 있는데 최근부터 테넌트가 렌트를 내지 않으니 어떻게 해야 하나 라는 질문을 자주 받는다. 참 풀기 어려운 문제가 아닐 수 없다. 현재 본인이 살고 있는 주택을 숏세일을 할 경우에는 숏세일이 완성될 때까지 살다가 에스크로가 종료되면 새 바이어에게 키를 넘겨주고 이사를 나가면 된다.

그러나 애초부터 렌트를 주었거나, 숏세일을 시작할 무렵에 본인의 피치 못할 사정으로 이사를 나가야 하고 빈 집을 그냥 두기보다는 몇달 간이라도 그 집을 렌트를 주어 적은 금액이라도 어느 정도의 렌트를 건질 수 있으면 얼마나 좋을까 하는 마음에 주위 시세보다 낮은 렌트 가격으로 세를 주는 집주인이 참 많다.

이럴 때, 들어오는 테넌트가 숏세일이 완료되는 시점까지 렌트를 잘 내고 집을 깔끔하게 잘 사용하고 에스크로가 완료된 후에 쓰레기까지 비우고 이사를 나가면 둘도 없이 좋을 텐데 그러한 테넌트를 구하는 것이 참 어렵다.

정상적으로 렌트하우스를 구하는 테넌트가 왜 몇 달 밖에 살지 못하는 숏세일 주택에 이사를 들어오겠는가? 물론 렌트 가격이 주변 가격보다 저렴하니까 좋다할 수 있겠지만 몇 달 후에 또 다시 이사를 해야 하는 번거로움과 중복되는 이사비용 또한 만만치 않으니 굳이 저렴한 렌트 때문에 숏세일 하우스로 렌트를 찾아오지는 않을 것이다.

숏세일 하우스를 렌트로 찾는 테넌트는 급히 이사를 해야 하는 사정에 있는 고객이 대부분인데 그 고객들의 크레딧이 대부분 무척 약한 것도 사실이다. 실상 몇년 전에는 700점대를 훨씬 상회하는 좋은 크레딧을 가진 고객들이 전 세계적인 경제 불황의 여파로 주택 월페이먼트를 제대로 내지 못하거나 크레딧 카드 사용액의 페이먼트를 제대로 내지 못하는 바람에 600점 이하로 크레딧 점수가 떨어져 버렸다.

그래도 이 점수로는 일반 아파트를 렌트하는 데는 큰 문제가 되지 않지만 단독 주택을 렌트하기에는 집주인의 테넌트 선정기준에는 많이 모자란다. 그래서 낮은 크레딧 점수로는 일반 주택을 렌트하기가 힘이 들기 때문에 단기간이지만 숏세일로 나와 있는 주택에 임시로 렌트를 구하는 경우가 많다.

이 때에는 집주인은 크레딧 점수는 낮지만 기타 테넌트의 직장경력, 월수입 상황과 은행잔고를 확인하는 것이 좋다. 은행잔고가 별로 많지 않고 월수입이 그리 크지 않다면 가능한 한 렌트를 주지 않는 편이 좋겠다.

이러한 경우에는 거의 90% 이상의 테넌트가 렌트로 이사온 후 한두 달 이후부터 렌트를 잘 내지 않는다고 한다. 테넌트가 렌트를 내지 않고 계속 거주한다는 것은 테넌트로서도 맘이 불안하기 짝이 없다. 물론 얼굴에 철판을 깔고 아예 계획적으로 렌트를 들어와서 고의적으로 렌트를 내지 않으면서 끝까지 그 집에 머무르려고 하는 악성 테넌트도 가끔 있다. 이러한 악성 고객에게 잘못 걸리면 집주인이 아주 애를 먹는다.


렌트를 내지 않으면서도 “집주인도 숏세일하면서 주택 페이먼트도 내지 않지 않느냐”라고 당당히 큰소리치는 사람도 있다. 그래서 비록 숏세일 주택의 단기간의 렌트이지만 테넌트에 대한 여러 가지 정보를 모두 받아 꼼꼼하게 조사해서 이러한 악성 고객을 만나지 않도록 조심해야 하겠다.

그러나 선의로 렌트를 들어와서 처음에는 렌트를 잘 내려고 노력했음에도 불구하고 남편, 또는 아내가 직장을 잃어버리는 바람에 월수입이 갑자기 줄어들어서 어쩔 수 없이 렌트를 못내는 경우에는 집주인은 어떻게 대처하여야 하나 그것이 참 고민이다. 게다가 꼬마 애들까지 둘셋 키우고 있는 모습을 보면, 집주인이 렌트를 독촉하러 밤늦게 집을 찾아 가서 테넌트를 만나보는 순간 마음이 또 약해지는 경우가 많단다. 그렇다고 한달 두달 계속해서 무작정 집에서 나가지 않으면 숏세일을 진행하기가 무척 힘들어진다.

실제로 애먹이는 테넌트를 보고 바이어가 오퍼를 취소하는 경우도 생기기도 한다. 변호사를 통한 퇴거소송(eviction lawsuit)을 하려면 또 별도의 비용이 들어가게 될 것이니, 오직 테넌트를 잘 설득해서 가능한 한 빨리 이사를 나가도록 하는 것이 가장 좋은 방법이 될 것이다.

(661)373-4575


제이슨 성
<뉴스타부동산
발렌시아지사장>