오바마 대통령의 주택 차압방지 프로그램은 집을 빼앗길 위기에 있는 주택 소유주 들에게 실제적으로 큰 도움이 되지 않고 있다.

2년 전 이 프로그램이 시작될 때는 많은 기대가 있었으나 현재 까지 약 40만 명 정도가 이 프로그램으로 페이먼트를 낮추는 행운을 얻었다. 현재 120만 명의 home owner가 Trial Modification(실제로 확실한 페이먼트 조정 전에 임시적으로 페이먼트를 낮춰주 것)를 시작하고 있는 상태이다.

하지만 이는 16개월 째 매달 30만 건씩 새로 시작되는 foreclosure file에 비하면 부족함이 많은 것이 사실이다.

그러면 론 모디 성공 비율이 말도 안되게 낮은(10%) 이유는 무엇인가? 크게 3가지로 알아본다.

1. 까다로운 자격조건 - 오바마 정부는 론 모디를 신청한 사람들의 페이먼트를 현재 내는 세금의 31%에 맞추도록 권장하고 있다. 하지만 자영업자가 많은 우리들의 세금보고로는 말이 안되는 페이먼트가 되어 거절 당하는 수가 많다.
예를 들어 현재 세금포함 매달 4천 불씩 내던 페이먼트를 연 36,000불 세금보고를 하는 분께 적용하면 매달 3천 불 수입에 31%면 약 1,000불 이되는데 이는 4천 불 페이먼트를 천 불로 낮추어 주어야 한다는 결론이므로 론 모디를 신청하면 거절 당하는 것이 당연한 것이다.

2. 복잡한 서류 제출 요청 -은행은 론 모디 신청인에게 Hardship letter(왜 힘들게 되었는지 설명하는 편지), 한 달 치 Pay stubs, 2month bank statements, 2 years tax return, Proof of occupancy(자신이 살고 있지 않은 집은 론 모디 해당사항이 없다) 등 많은 서류를 요구한다.

3. 매우 느린 진행 - 전화로는 금방 해 줄 것 같지만 막상 시작하면 진행상황이 매우 늦다.

많은 경우 서류를 해서 보내도 받지 못하였다 하며 몇번이고 다시보내라 하는 경우가 많아 신청서류를 여러번 보내야 한다. 만약 전화하여 불만을 토로하면 우리쪽에서 필요한 서류를 빨리 보내지 않았다고 핑계를 대는 경우도 많다.
만약 론 모디가 거절당했을 때는 어떻게 되는가?

Trial payment plan이 끝나고 론 모디가 거절 당한다면 주로 약 45%의 homeowner들은 대체적인 론 모디안을 제의 받는다. 약 9%는 페이먼트를 하지 않으면 차압이 진행되고 론 모디 신청 전에 계속 페이먼트를 연체해왔던 사람은 즉시 주택이 차압된다.

많은 분들은 론 모디 신청 중이라면 차압이 저절로 멈추는 것으로 믿고있다. 하지만 은행들은 코웃음치며 페이먼트를 내지 않고 있다면 론 모디 서류를 파일 했다 하더라도 차압을 진행하는 경우가 많다. 하여 수시로 자신의 집이 언제 팔리는지 sale date를 확인함이 현명하다.

차압이 되면 은행에서 지명한 부동산 브로커가 집으로 찾아와 언제까지 집을 비우라 통보한다. 이때 빨리 집을 비워주면 이사비용을 얼마간 주겠다고 인센티브를 제안하기도 한다.

사정이 어려워 페이먼트를 못했지만 자신의 살던 집을 빼앗기지 않으려는 주택 소유주와 어떻게든 빼앗으려는 은행과의 전쟁은 계속되고있다. 많은 사람들은 어느정도 집 페이먼트를 낮춰주면 버리지 않고 지키기를 원한다.

이솝 우화에 보면 바람과 해가 누가 더 강한지 내기하는 이야기가 있다. 둘은 지나가던 남자의 외투를 누가 벗길 수 있는가에 내기를 건다. 바람이 먼저 시도하여 강한 바람으로 외투를 벗기려 하지만 남자는 바람이 더 세게불면 불 수록 더 강하게 외투를 잡고있다. 결국 실패한다. 다음은 해의 차례다. 해가 따스한 빛을 남자에게 내리쬐니 더워서 스스로 외투를 벗는다.

결국 부드러움의 승리다. 삼 사년 전 이지 닥 이라는 융자 프로그램으로 많은 사람들이 서류 없이 융자를 받았다. 한데 왜 지금은 론 모디하면서 많은 서류를 달라 하는지 이해가 되지 않는다. 위의 우화처럼 보다 실질적인 론 모디로 많은 사람들이 주택 차압을 피할 길은 없는 것인가?

(213)219-9988


브라이언 주
뉴욕융자 대표