모기지 이야기/‘위기를 기회로’
2010-07-24 (토)
곽동현
6월말부터 내려가기 시작한 모기지 이자는 현재 30년 고정을 기준으로 4.5%까지 내려가 있다. 주중에는 4.375%까지 내려가기도 했다. 문제는 내려간 이자만큼 주택시장이 활발하게 움직이느냐 하는 것이다. 미국 경제를 두고 학계에서 조심스럽게 ‘더블 딥’(Double Dip)을 점치고 있다. 2007년 서브프라임 모기지 사태를 시작으로 거품이 빠지기 시작한 주택시장은 계속 추락하다 작년 하반기부터 그 하락세를 멈추는 듯했다. 약간의 반등의 준비를 갖추는 것 같았으나 기대를 모았던 올 상반기와 최고로 주택매매가 활발히 움직여야 할 6, 7월조차도 주택구입 융자는 영 신통치 않다. 최근 융자건 10건 중 7건 이상이 재융자로 신청한 것이다. 그만큼 주택시장이 풀리지 않고 있다는 것인데 정말 문제는 그 시점이 연중 지금이라는 것이다.
이런 와중에서도 지혜롭게 재테크를 하는 고객들이 몇몇 눈에 들어온다. 오늘은 이런 상황에서 수익을 내는 재테크 고객의 지혜를 나누고자 한다.
자영업을 하는 B사장은 퀸즈 베이사이드에 주택을 소유하고 있다. 이 고객이 현재 소유한 주택은 단독주택으로 2003년도 당시 50만달러 정도를 주고 구입했다. 당시 40만달러를 융자를 받았고 중간 중간 원금을 갚아서 현재 26만달러 정도 원금이 남아있다. 이자는 6.75%로 30년 고정으로 받았으며 월페이먼트는 세금을 합해서 약 2,900달러 선이다. 이 고객의 경우 2003년도에 구입한 주택 값이 계속 상승세를 타다 2007년 중반쯤에는 거의 75~80만달러까지 달했다고 한다. 그런데 지금은 가격이 내려 70만달러도 받기 어렵다는 것이다. 이 고객은 이 주택을 마켓에 내놓았다. 모기지 페이먼트가 힘들어서가 전혀 아니었다. 앞서 말한 것처럼 이 고객은 매월 페이먼트에 500달러 이상 항상 추가로 원금을 더 지불해왔다.
그럼 무슨 이유에서 주택 가격도 좋지 않은데 마켓에 팔겠다고 내놓았을까? 그것은 아주 간단했다. 지금 고객 본인 주택도 하락했지만 이것보다 좀 더 덩치가 큰 주택들은 더 큰 하락을 보이고 있다는 것이다. 본인 주택은 마켓에 내놓고 철저히 숏세일 나온 고급 주택만 골라서 쇼핑을 했다. 그래서 현재 고객은 숏세일 주택에 오퍼가 들어가서 은행에서 승인을 기다리고 있다. 물론 본인 주택도 계약이 성사 되었다. 고객의 진행 상황을 간추려 보면 아래와 같다.
본인 주택은 65만달러에 계약이 끝나서 클로징을 기다리고 있다. 이 주택으로 세금과 부동산 브 로커 비용 등을 제하면 36만달러 정도 손에 쥘 수가 있다. 그리고 본인이 좀 모아둔 자금 약 8만달러 정도로 82만달러의 숏세일 주택을 구입했다. 여기서 42만달러를 다운하고 40만달러만 융자를 받았다. 모기지 이자는 15년 고정으로 4.125%로 받았다. 월페이먼트와 세금과 보험을 모두 합하니 한달에 3,300달러 정도 되었다. 그리고 홈에퀴티 라인으로 별도 15만달러를 오픈시켜 놓았다. 이 융자를 위해 필자는 숏세일 주택 감정을 의뢰했고 몇주 뒤 이 숏세일 주택의 감정가를 보고 깜짝 놀라지 않을 수 없었다. 감정가가 무려 105만달러나 나왔다. 고객이 구입한 주택은 2008년에 새로 지은 완전히 고급주택이었다. 고객이 구입하는 주택의 셀러의 모기지가 거의 80만달러 이상 남아 있어서 아마 셀러의 은행에서 82만달러 숏세일을 승낙할 것 같다고
리스팅 에이전트가 전해주었다.
그럼 정리를 좀 해볼 필요가 있다.
먼저 주택 감정가인데 현재 고객이 소유하고 있는 주택은 65만달러다. 이것을 팔고 105만달러의 주택을 구입을 한 것이다. 고객은 주머니에서 약 8만달러를 투자하고 무려 40만달러 주택 가치를 상승시켰다.한편 주택융자 금액은 증가하였다. 즉 원래 남아있던 26만달러에서 융자가 40만달러 더 늘어난 것이다. 하지만 이것도 좀 더 들여다보면 고객이 갖고 있던 모기지 상환은 30년 고정모기지여서 아직까지 십수년이 남아 있는 상황인데 지금 새로 주택을 구입하면서 15년 고정으로 모기지를 얻었으므로 만기 상환기간은 크게 변함이 없다. 그리고 현재 모기지 페이먼트가 2,900달러 정도에서 3,300달러 정도로 약 400달러 인상이 되었는데 이것도 고객은 매월 500~1,000달러정도 추가 원금 능력을 갖고 있었으므로 큰 무리가 아니었다.
또 한가지 고객이 여유 자금을 갖고 있던 8만달러를 주택 구입으로 소비가 되었다. 하지만 이것 또한 새로 주택을 구입하면 홈에퀴티 라인이 15만달러 오픈되었다. 혹시라도 사업으로 자금이 필요할 때는 오픈된 홈에퀴티가 예비 자금으로 충분히 감당할 수가 있다. 최근 홈에퀴티는 수입만 충족이 된다면 감정가에 80%까지 가능하다. 즉 이 고객의 경우 수입만 받쳐주면 클로징 후 감정대비 홈에퀴티를 다시 요청하면 무려 40만달러까지 홈에퀴티를 올릴 수가 있다는 것이다.
그렇다면 수입이 어느 정도 되면 40만달러를 융자받을 수 있을까? 고객처럼 15년 고정으로 해서 월페이먼트가 3,300정도면 고객이 필요한 월수입은 이 지출의 두배 정도면 된다. 즉 한 달에 세금을 빼기 전(Gross Income)으로 7,000달러 정도면 된다는 것이다. 이것에 무리가 있으면 40만달러를 30년 고정 4.5%로 융자를 받는다. 이럴 경우 원금 이자는 1,964달러 정도이고 여기에
세금과 보험을 300달러정도 더하면 2,300달러정도로 월수입이 5,000달러 정도면 가능하다. 물론 크레딧 기록상 자동차 페이먼트나 크레딧 카드기록은 당분간 가능한 최소로 만들어 놓아야 할 것이다. 상기 고객도 이런 작전을 진행 전 철저히 크레딧 관리와 페이먼트 관리를 해 놓아 주택 융자에 불필요한 군더더기는 어디서도 찾아 볼 수가 없었다.
만약 이 고객이 단순히 주택 시장이 좋지 않으니 주택 가격이 오를 때까지 팔 생각은 않고 여유돈으로 원금 상환에만 몰두했다면 조기 원금 상환 외에 더 이상의 발전은 없었을 것이다. 아무리 더블딥이란 위기가 지속되더라도 조금만 생각을 지혜롭게 바꾸면 훨씬 나은 상황을 만들 수가 있는 것이다.
