“괜찮겠지…” 작은 위반 큰코 다쳐

2010-06-24 (목)

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▶ 임대계약서 사인전 살펴야 할 것 <상>

주택시장이 침체기로 접어든 후 차압이나 숏세일을 통해 정든 집을 처분한 주택 소유주들은 임대주택을 찾을 수밖에 없다. 주택을 임대하게 되면 리스 계약서에 서명하는 절차를 반드시 거치게 되는데 리스 계약서 검토를 소홀히 하는 경우가 많다. 리스 계약서는 법률적으로 구속력이 있는 문서임을 잊어서는 안 된다. 만약 계약서 상의 내용대로 이행되지 않을 경우 법에 의한 제재를 받을 수 있다는 이야기다. 리스 계약서에 서명하기 전에 계약서 내용을 사전에 숙지하고 있으면 건물주와의 불필요한 분쟁을 피할 수 있다. 주택 임대 계약서와 관련, 건물주와의 불필요한 분쟁을 피하기 위해 테넌트가 알아두면 도움이 되는 계약서 내용들을 상·하에 2회에 걸쳐 짚어본다.

손님 장기체류·통보없이 주택 수리
주거 목적 침실을 홈 오피스로 사용 등
금지조항 있는지 꼼꼼하게 확인해야

◇ 손님이 장기 체류하는 경우

주택 임대 계약서 내용 중 가장 소홀히 하기 쉬운 부분이 손님 체류와 관련된 부분이다. 대부분의 임대 계약서에는 손님이 체류할 수 있는 기간이 명시되어 있는데 아무리 가까운 손님이라도 만약 계약서에 규정된 기간을 넘기면서 임대 주택에 체류할 경우 계약 위반행위에 해당된다.

그렇다면 건물주가 왜 인색하게도 테넌트의 손님이 오래 머무는 것을 꺼릴까? 몇 가지 명확한 이유가 있다. 계약서에 명시된 숫자보다 많은 인원이 거주하게 되면 아무래도 주택에 대한 ‘마모’(wear and tear)가 발생하게 될 가능성이 크다. 건물주가 이 부분을 꺼리는 것은 당연하고 따라서 거주 인원수가 늘어날수록 임대료를 추가로 부과하는 것이 일반적이다.

만약 계약서에 명시되지 않는 거주인에 의해 주택의 일부가 파손되면 수리비 보상 절차도 까다롭기 때문에 임대 계약서에 손님의 체류기간에 대한 내용이 명시되는 것이 일반적이다.

◇ 제멋대로 수리하는 경우

‘식기 세척기가 고장 나 새 것으로 교체해 주면 건물주가 좋아할 거야’라는 생각은 금물이다. 계약서 상 각종 수리내용을 자세히 살펴보고 결정해야 한다. 심한 경우 벽에 못질도 금하는 경우가 있으니 주의해야 한다. 식기 세척기나 전등을 교체 하더라도 반드시 건물주에게 사전 연락을 취해 서면으로 허락을 받아두는 것이 임대 계약을 위반하지 않는 길이다.

임대 계약기간이 끝나 이사를 가게 될 경우도 고려해야 한다. 원칙적으로 건물에 부착된 물품은 건물주의 소유이므로 만약 전등이나 샹들리에 등을 설치하려면 이 점도 건물주와 사전에 상의를 통해 계약서나 별도의 문서에 명시하면 좋다.

◇ 홈 오피스로 사용하는 경우

남아도는 침실이 있어 이를 테넌트 개인 비즈니스 용도의 사무실로 사용하는 것도 주의해야 한다. 만약 임대 계약서상에 건물을 거주목적 외에 다른 용도로 사용할 수 없다고 못 박고 있으면 남는 침실을 사무실로 사용하겠다는 계획은 일찌감치 접는 것이 좋다. 만약 종업원이 없고 단지 컴퓨터, 전화, 팩스 등만 갖춰 놓은 사무실이라면 괜찮을 수도 있겠다.

하지만 비즈니스와 연관된 손님이나 배달 차량이 빈번히 집을 방문 한다면 명백한 위반 행위로 간주되므로 주의해야 한다. 집을 방문한 손님의 재산 또는 신체상의 피해가 발생하면 건물주에게도 일부 책임이 돌아갈 수 있기 때문이다.

◇ 주택 관리에 소홀할 경우

대부분의 임대 계약서에는 테넌트가 거주기간에 주택을 안전하고 깨끗한 상태로 보존할 의무가 있음을 명시하고 있다. 예를 들어 3개월에 한 번씩 에어컨이나 히터의 필터를 교체해야 한다거나 정원 잔디에 물을 정기적으로 주어야 한다는 식의 테넌트 주택관리 의무내용이 삽입되는 경우가 있으니 계약서 서명 전 반드시 확인한다.

만약 필터 교체를 소홀히 해 에어컨이 제대로 작동하지 않는다거나 잔디에 물주는 것을 깜빡해 잔디가 죽으면 이에 대한 수리비를 물을 수 있고 임대 계약 때 납부한 계약금을 돌려받지 못해도 할 말이 없게 된다.

◇ 주택 결함을 제때에 통보하지 않을 경우

주택에 결함이 발견될 경우 테넌트가 즉시 건물주에게 알려야 할 의무가 임대 계약서상에 포함됐는지도 확인한다. 테넌트에 의한 결함이 아니더라도 주택에 결함이 생기면 이를 건물주에게 통보해야 하는 경우가 있다. 만약 결함이 처음에는 대수롭지 않게 보여 건물주에게 알리지 않았는데 시간이 지날수록 결함이 커지게 되면 이에 대한 일부 책임이 테넌트에게 돌아갈 수 있다.

예를 들어 입구 계단 모서리가 마모되는 것이 발견됐음에도 이를 수개월간 방치했다고 치자. 만약 테넌트가 마모된 계단에서 미끄러져 다치더라도 이에 대한 피해 보상액 전액을 건물주에게 요구할 수 없다는 설명이다.

◇ 집 앞에 사인을 부착하는 경우

드문 경우지만 창문이나 집 앞 잔디에 각종 사인을 함부로 설치하지 못하도록 규정하는 임대 계약서도 있다. 이를테면 선거철을 맞아 테넌트가 지지하는 후보가 집 앞에 자신의 이름이 새겨진 사인을 부착을 요구했는데 이를 무심코 수락했다가 임대 계약서를 위반하는 상황이 발생할 수도 있다는 것이다. 이같은 내용은 주로 다가구가 거주하는 콘도나 타운하우스 임대 때 계약서에 포함되는 경우가 많다.

◇ 액체가 포함된 가구를 설치하는 경우

가주에서 사용되는 임대 계약 신청서에는 테넌트가 액체를 사용하는 가구를 소지하고 있는지를 물어보는 항목이 있다. 만약 테넌트가 액체 가구를 소지하고 있다면 이를 금지하거나 임대료를 더 부과하기 위해서다.

대표적인 액체 가구로는 물침대나 어항 등이 있는데 건물주가 이들 가구를 꺼리는 이유는 당연히 주택에 대한 파손 위험성이 크기 때문이다. 만약 액체 가구가 실내에서 파손될 경우 바닥이나 천장에 물 피해가 발생하는 것은 당연한데 물 피해의 경우 수리비 규모가 크기 때문이다.

◇ 새 차를 구입해도 위반?

일부 임대 계약서의 경우 테넌트 소유 차량을 계약서상에 명시하도록 되어 있다. 주차공간 확보에 따른 것으로 아파트 임대 계약 때 흔히 볼 수 있다. 만약 계약서상에 명시되지 않은 신규 차량을 구입해 아파트 단지 내 주차장에 주차할 경우 위반이 될 수도 있다는 설명이다.

기타 차량과 관련된 임대 계약서 위반사항으로는 아파트 단지 주차규정에 어긋나게 주차를 할 경우, 차량에서 엔진오일 등의 이물질이 흘러나와 주차장 바닥에 스며들 경우에도 계약서 위반으로 간주될 수 있으니 주의한다.

◇ 위성 TV 장비 설치하는 경우

위성 TV 서비스 업체에서 저렴한 비용으로 한정 프로모션을 한다는 광고를 보고 무심코 지붕에 장비를 설치하는 경우도 임대 계약서 위반해 해당될 수 있다. 위성 TV 장비를 건물에 설치하기 전 계약서상에 금지조항이 있는지 반드시 확인한다.

<준 최 객원기자>