쟌리 Hamilton Capital Market Manager

당초 6%까지 오를 것으로 전망되었던 모기지 고정 금리는 최근 5%이하로 하락, 주택 구매자들에게 호기를 제공하고 있다. 최근 수개월간 모기지 금리는 다소 상승세를 보여 왔다. 연방준비제도가 지난 3월말을 기해 모기지증권(MBS) 매입 조치를 끝낸 결과 때문이었다. 그러나 불안정한 경제 구조로 말미암아 그다지 많이 오르지 못한 모기지 금리는 유럽 위기로 글로벌 투자
자들의 자금이 미 국채 같은 안전자산으로 몰리면서 이에 연동된 모기지 금리가 다시 연중 최저치로 떨어지게 된 것이다. 이것이 과연 주택 수요를 불러일으키고 궁극적으로 시장 안정을 가져올 수 있을지는 알 수 없으나 현재의 금리가 유지된다면 주택 보유자들이 기존 주택을 매각하는데 도움이 될 것임은 분명하다.

모기지 금리 하락은 모기지를 신청할 수 있는 사람들의 범위를 넓혀줄 수 있으며 재융자를 통해 이자 비용을 절감할 수 있다는 점에서 고무적이다. 아울러 최근 들어 많은 민간 투자자들이 모기지 시장에 나타나면서 경우에 따라 대출 기준이 양호해지는 현상을 보이고 있다. 이번 칼럼에서는 점차 바뀌어가는 기준들의 변화를 짚어보고자 한다.

1. NYC, NJ 신축 콘도
이미 알려져 있는 거의 모든 은행들의 콘도 융자의 대출 기준은 전체 프로젝트의 70%이상이 계약돼 있어야 하는 전제 조건이 따른다. 이는 모기지 증권을 매입하는 패니메(Fannie Mae)의 기준을 따르기 때문이다. 그러나 최근 들어 이같은 전제조건 없이도 대출이 가능한 투자가들이 선을 보였다. 즉 ‘Pre sale requirement’의 조건이 없는 프로그램이다.

2. NYC와 낫소 카운티(Nassau County)
자영업에 종사하는 소상인들을 위한 융자 프로그램이 새롭게 등장했다. 특히 소득보고를 충분히 하지 못하여 내 집 장만의 꿈을 실현시키지 못하는 이들에게 반가운 소식이다. 그동안 뉴욕의 5개 보로를 제외한 외각 지대에서만 가능했던 이 프로그램은 틈새시장을 겨냥한 투자가들의 능동적인 시도로 그동안 꽁꽁 얼어붙어 있던 금융시장이 완화되고 있음을 보여주고 있다.

3. NY, NJ
자영업 종사자 또는 직장인의 구분 없이 소득 서류를 제출하지 않아도 주택 구입이 가능해졌다. 다만 다운하는 현찰 및 기타비용들이 은행거래 내역서로 입증돼야 한다. 이 같은 증빙서류마저 불가능할 경우 이를 대치할 수 있는 프로그램이 있으나 다소 높은 이자를 감수해야 한다.

4. 홈 에퀴티(HELOC)
일반 대형 은행들은 융자신청인의 소득외 기타 관련 서류들을 검토하여 신청인의 소득 대 부채 비율에 따라 라인금액을 설정한다. 그러나 일부은행에서는 담보 대상의 주택이 충분한 에퀴티가 있다고 평가되면 아무런 서류 요구 없이 간소한 절차를 거쳐 홈 에퀴티 라인을 설정해 준다.

5. 외국인 융자
미국내에서의 신용기록이 없는 관계로 충분한 다운페이가 요구된다. 은행에 제출 가능한 서류의 종류에 따라 모기지 금리 및 프로그램의 내용이 결정된다.

6. FHA (정부 보증의 융자 프로그램)
이미 여러 번 소개된 프로그램이나 FHA론에 대한 일반인들의 오해로 중요한 부분들을 다시금 짚어 본다. 이 융자의 가장 큰 장점은 역시 3.5%의 낮은 다운 금액이다. 뿐만 아니라 낮은 다운페이로 필히 요구되는 모기지 보험료는 일반 융자의 보험료에 비해 현저히 낮다. 또 하나의 장점으로는 융자신청인의 소득으로 신청이 불가할 경우, 같이 거주하지 않는 형제 또는 친인척이 제2의 신청인으로 들어올 수 있다는 사실이다. 가장 큰 단점으로는 일시불로 미주택개발국에 납부하는 융자액의 2.25%의 보험료인데, 부담이 되는 경우 보험료를 융자액에 더 할 수 있다.

앞으로 금융시장이 풀리는 속도에 따라 새로운 틈새시장을 겨냥한 융자 프로그램들이 계속해서 나올 것이며 인내와 의지를 갖고 준비하는 소비자들은 필히 기대에 상응하는 좋은 결과를 만나게 될 것이다.