쟌리 Hamilton Capital Market Manager
영어의 모기지라는 단어는 빌린 돈을 상환한다는 의미를 갖고 있다. 반대로 리버스 모기지(Reverse mortgage)는 빌려준 돈을 돌려받는다는 뜻을 지니고 있다. 즉 주택을 소유한 집주인이 집을 담보로 오랜 기간 동안 은행으로부터 빌린 돈을 다 갚거나 거의 다 갚았을 경우 그동안 축적된 자산을 돌려받는 현금 거래를 의미한다.
이같은 리버스 모기지를 이용하기 위해서는 등기 소유주의 최소 연령이 62세여야만 가능하다. 은행으로부터 받는 현금은 단 일회 목돈일 수도 있고 매월 지정된 금액을 동일하게 받을 수도 있으며 한도액만을 설정한 뒤 원할 때마다 필요한 액수를 인출할 수도 있다. 그러나 주택 소유주의 사망 시 또는 집을 팔 경우에는 당연히 그동안 이미 사용한 돈을 제외한 나머지 금액만을 주택 매매를 통해 받게 된다. 리버스 모기지는 병원비 등 갑작스런 지출을 충당하기 위한 생활의 필요수단으로 많이 사용되어 왔다. 베트남 전쟁 이전에 태어난 소위 베이비붐 세대의 삶의 질을 높이기 위한 여행 등의 레저 비용으로도 널리 사용되고 있다. 그러나 리버스 모기지의 가장 큰 단점은 집 감정가의 거
의 5%에 달하는 높은 클로징 비용으로 사용자들로 하여금 많은 비난을 받아왔다. 비용을 최대한 줄여 더 많은 고객들을 유치하기 위한 목적으로 대다수의 은행들이 최근에는 리버스 모기지를 운영하는 서비스 및 관리 비용을 제거하여 클로징 비용을 1만달러 감소시켰다. 리버스 모기지에 대한 구체적인 내용을 항목별로 알아보도록 한다.
1.리버스의 장점
앞서 언급된 세가지 옵션 가운데 가장 많이 사용되는 ‘헤큼(HECM, Home Equity Conversion Mortgage)이라 불리우는 라인 오브 크레딧은 집의 자산 가치와 현재 모기지 잔액을 기준으로 설정되는 한도액을 의미한다. 일반적으로 흔히 쓰이는 홈 에퀴티 라인과의 차이는 리버스 헤큼라인은 쓰는 돈에 대해서 상환을 할 필요가 없다는 것이다. 뿐만 아니라 헤큼라인의 자금을 이
용하여 새로운 주택을 구입할 수 도 있다.
2.리버스로 가능한 해당 주택
리버스 모기지는 FHA(미주택개발국)의 보증으로 이루어지는 프로그램이기 때문에 콘도인 경우는 그 해당 주택이 이미 FHA에 가입된 건물이래야만 가능하며 일반 단독주택은 1-4세대(1 to 4 Family House)가구이면 된다.
3.일반 홈 에퀴티 라인과의 차이
홈 에퀴티 라인을 포함한 모든 주택 모기지의 승인 여부는 융자 신청인의 소득과 크레딧 점수와 직결돼 있다. 반면 리버스의 경우는 신청인의 연령 및 주택 감정 가격에 의해 결정된다. 즉, 소득과 크레딧은 전혀 무관하다.
4.유산 상속
집을 팔게 될 경우, 리버스를 통해 사용한 금액을 상환하고 그 잔액은 주택 소유주 또는 지정된 상속인에게 전달된다. 그러나 집을 팔지 않을 경우 재산세 및 주택보험료를 꾸준히 납부해가기만 하면 원하는 때까지 계속해서 집을 유지할 수 있다.
5.실례
70세의 주택소유주가 62만5,000달러 감정가의 집을 담보로 리버스를 신청할 경우 은행으로부터 받을 수 있는 최고 금액은 약 36만9,000달러이다. 리버스는 미주택개발국에서 보증하는 모기지기 때문에 아무리 감정 가격이 높이 책정되었다 하더라도 그 해당 주택이 위치하고 있는 지역의 미주택개발국이 정한 한도액을 넘어설 수 없게 돼 있다.
