최근 잇따라 발표되는 경제지표들의 흐름은 상당히 양호하다. 특히 두드러지게 개선되고 있는 기업실적으로 인해 주식시장은 상선가도를 달리고 있다. 결국 경기의 고삐가 드디어 풀릴 듯한 매우 고무적인 신호들임에 틀림없다. 부동산 시장 또한 따스한 봄기운을 맞이하여 주택 매매는 증가세에 있다. 생애 첫 주택 구입에 대한 세제 혜택으로 그동안 약 300만명이 이 혜택을 받아 주택을 구입했고 150만명이 재 구매를 한 것으로 추정되고 있다. 그러나 전반적 시장엔 여전히 냉기가 흐르고 있다. 주택 보유자들은 주택담보 대출을 갚지 못해 주택 압류의 공포에 덜덜 떨고 있기 때문이다.

모기지 시장 조사 기관인 책임대출센터(Center for Responsible Lending)의 최근 통계에 의하면 정부가 모기지 채무조정 지원 프로그램(Home Affordable Modification Program)을 시행했음에도 불구하고 주택 소유주들의 모기지 디폴트(채무 불이행)는 오히려 증가세를 보이고 있다고 한다. 미국 재무부의 발표에 따르면 모기지 조건 완화 혜택을 받은 주택 소유주 중 작년 가을 프로그램이 시작한 이후 지난 3월까지 2879명이 디폴트를 선언했다. 이는 지난 1월과 2월 1005명과 1499명을 기록한 데 이어 큰 폭으로 증가한 것이다. 이 때문에 지원 프로그램에 대한 비난의 목소리가 커지는 분위기다. 대출자들의 모기지 부담액이 감소하긴 했지만, 일시적인 효과에 지나지 않았다는 설명이다.

연방정부의 모기지 지원 효과에 대한 불확실한 미래는 결국 시장 회복에 부정적인 영향을 줄 것임에 틀림없다. 뿐만 아니라 정부가 주도하는 세제 혜택이 이달 말로 종료되고 연방준비제도이사회의 모기지 증권(MBS) 매입은 지난 달 말로 이미 끝난 상태다. 정부의 지속적인 시장 개입이 결코 건강한 환경을 조성하는데 긍정적이지 못한 것은 사실이지만 현재의 상황에서 부동산 시장의 자생적인 회복이 과연 가능할지 아니면 아직 회복되지 않은 시장이 거꾸러지면서 다
시 경기후퇴(recession)에 빠져들게 하지 않을 지 기대와 우려가 교차하고 있다.

시장 전문가들은 정부의 부양책이 끝나더라도 시장이 급전직하할 가능성은 별로 없다고 보고 있다. 미국 경제 전반이 회복세를 보이면서 일자리도 늘어나고 있고 이것이 부동산 시장에 긍정적으로 작용하고 있기 때문이란 설명이다. 물론 여전히 높은 실업률과 주택차압건수를 보면 부동산 시장은 아직도 바닥이 아니란 우려가 나온다. 최근 미디어에 공개된 바대로 소수 부유층과 유명인들도 주택차압에서 예외가 아님을 보면 현 시장의 심각성을 감지 할 수 있다.

시간이 지나면 경제 성장은 반드시 이루어진다. 경제 사이클의 자연스러운 성향이다. 문제는 회복과 성장의 과정에서 정부와 소비자들의 각기 다른 반응들이 어떻게 작용하여 시장을 움직이게 할 것인가이다. 과거의 경제 회복 과정들은 다행히 강하게 확장되었다. 오늘 우리가 겪고 있는 회복 과정은 일부 경제전문가들에 의하면 ‘기술적 회복세’(technical recovery stage)이기
때문에 인위적인 정책 지원이 반드시 필요하다는 것이다. 결국 현재의 경제 회복은 불규칙(uneven)한 증세를 보일 것임에 틀림없다.

이같은 불규칙한 회복 증세의 불가피한 결과는 모기지 금리의 고르지 못한 움직임일 것이다. 즉 회복세를 탄 금리의 중장기적인 방향은 상향선을 향해 전진할 수밖에 없지만 확실한 성장 기세가 나타나지 않는 한 한동안 비틀거리며 많은 굴곡선을 그릴 듯하다.
쟌리 Hamilton Capital Market Manager