노트를 사세요 라는 제목으로 본 칼럼에 기사를 낸 적이 있었고 그 기사를 읽은 독자 중에 한 분이 전화를 준 일이 있었다.
노트가 무엇입니까 문방구에가서 살 수 있는 노트를 말하는 것입니까라는 질문을 하실 정도로 노트라는 의미를 모르는 고객이었다. 이것이 일년도 채 되지 않는 기간이었으니 최근에 일어난 일이라고 말 할 수 있다. 그러나 요즈음에 와서는 이러한 투자가 많은 사람이 인지하고 있는 실정이라고 여겨진다.
부동산을 현금을 주고 매입하지 않는 한 은행에서 융자를 받아서 매입 하던가, 아니면 간혹 셀러로부터 융자를 받아서 매입하게 되면 앞으로 지불하게 될 융자액에 대한 지불보증을 위하여 담보물를 설정하게 되는데 이를 TD (Deed of Trust)라고 부른다. 이 서류를 등기기관에 등기를 필함으로 융자를 하여 준 사실에 대한 공식적인 보증이 되는 것이다.
이때 TD에는 융자금액과 융자를 하여준 기관이나 사람 이름과 융자를 받은 기관이나 사람이름을 확인하는 서류가 되고 있으나 이 융자액을 어떻게 얼마동안 어떤이자 조건으로 지불해야 하는지 구체적인 제시가 없다.
이를 보안하기 위해 이러한 사항을 명시하여 TD와 함께 첨부되는 서류가 ‘노트’라고 부르고 있는 것이다. 그러므로 모든 융자를 담보로하는 담보설정 서류에는 노트가 첨부되기 마련이다. 이 서류는 부동산을 담보로 하는 서류이지만 부동산 자체는 될 수 없으며 이를 부동산이 아닌 동산으로 분류 하고 있는 것이다.
이 노트가 지불하기로 약속한 조건으로 지불기간 동안 만기가 될 때까지 지불하는 것이 통례이나 경우에 따라서는 융자를 하여주고 확보한 이 담보권한을 현금화하기 위하여 매각하는 사례가 경제활동에는 존재해 온 것이다. 이러한 일이 자주 있었던 사례는 부동산이나 사업체를 현금으로 팔지 못하고 셀러가 융자를 하여 주는 방법으로 매매를 하였을 경우에 셀러는 현금대신 담보설정 서류를 소지하게 됨으로 이를 현금화하기 위하여서는 이 노트를 파는 사례가 종종 있어 왔고 또 이 것만을 전문으로 투자하는 투자가들이 있었던 것이다.
이 노트를 파는 입장에서는 당장 필요한 현금화를 위한 방편임으로 이러한 노트를 사려고하는 투자가들은 노트 활인이라는 혜택을 받게 되었다. 이 활인의 정도는 노트의 금액과 이자 그리고 노트의 상환기간 그리고 무었보다도 중요한 것은 노트를 담보로하는 담보물 자체가 얼마나 건실하여 투자에 대한 위험을 최소화 할 수있는지 여부에 따라서 노트에 대한 활인율도 다르게 된다.
이 노트에 투자하려는 투자가들은 크게는 두 부류로 구분을 할 수가 있다. 하나는 은퇴할 연세가 되신 분들이 여유자금을 은행에 저금을 하고 이자 수입으로 생활하시던 분들이 연 2% 수준인 수입보다 높은 수익률이 기대 되는 노트에 투자하는 경우라고 볼 수 있다.
또 다른 부류는 노트를 담보로하는 사업체 또는 부동산 자체를 소유 할수도 있는 기회를 마련하기 위하여 일차적으로 이를 담보로한 노트를 활인하여 매입하는 투자의 길을 택하는 경우로 구분이 된다. 이러한 설명을 들었던 한 고객은 처음에는 노트가 문방구에서 파는 노트로 만 알고 있었으나 노트에 대한 인식을 확실히 하게 되었고 직접 노트를 매입하는 투자가로 변신한 일이다.
이 고객이 투자한 노트는 현재 부동산 가격이 250만달러 정도하는 프랜차이즈 식당이 있는 부동산이다. 이 사업체가 너무나 잘 되고 있다는데 대하여 담보물에 대한 확신이 생겼고 또 부채 금액도 125만달러로 부채 비율이 50%로 낮은 편이었다. 노트에 대한 이자는 연 7%로 노트 활인율까지 고려하면 그 수익율은 연 8.75%로 은행에 있었을 때의 연 2%정도의 수익율보다 4~5배에 가까운 수익율로 이에 대한 투자를 만족하게 여기는 경우이다.
더 나아가서 노트가 갖고 있는 지불 만기일이 짧게는 1년 또는 몇년 만기가 되면 그 수익률은 더 높아지게 되는 것이다. 투자에는 항상 위험도 따르게 마련임으로 이에 대한 관심이 있으신 분들은 전문가와 상담을 하여 조언을 듣는 것이 필요함은 물론이다.
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조셉 김 / 뉴스타부동산 부회장
