정부가 주택 구입자에게 제공하는 세제 지원 프로그램의 마감 시한이 약 두달 앞으로 다가왔다. 과거 3년기간동안 주택을 소유하지 않은 주택 구입자는 생애 첫주택 구입자로 간주돼 주택 구입금액의 10% 또는 최고 8,000달러까지 세제 혜택을 받을 수 있다. 지난해 개정된 프로그램에 따라 기존 주택 구입자들도 과거 8년 기간동안 현주택에서 5년 연속 거주했을 경우 신규주택 구입분에 대해 최고 6,500달러까지 혜택을 받는다. 현재로서는 이같은 세제 지원안이 또 한차례 연장될 가능성은 희박해 보인다. 따라서 원래 예정대로라면 늦어도 4월말이전에 원하는 주택을 찾아서 거래를 시작해야 세제혜택 신청 자격이 생긴다. 이제 마감이 두달 앞으로 다가온 세제지원 혜택을 실수 없이 잘 받기위해 챙겨야 할 사항들을 점검해본다.


에스크로 오픈 계약금 입금 등 계약상태 인정
융자승인 조건부 등 컨틴전시 조항 유의를

◆ 주택 구입 변수 점검

최근 기상 이변이 잦아져 눈과 비가 많이 내리고 있다. 기후 악화로 매물을 보러 가는 것을 몇번 건너뛰다 보면 금새 마감 시한이 코 앞으로 다가올 수 있다. 부동산 중개인과 적극 협력하여 마감시한에 임박하여 집을 보러 다니지 않도록 미리 미리 부지런히 주택 샤핑에 나선다. 오히려 기후 악화를 적극 활용한다면 다른 바이어들과의 경쟁을 피해 주택 구입을 성공적으로 이끌 수도 있다. 또 주택 샤핑에 나서기 전 부동산 중개인에게 본인이 선호하는 주택의 조건과 지역 조건, 가격대 등을 명확히 전달해야 매물 검색 시간을 절약할 수 있다. 예를 들어 단순히 ‘학군 좋은 지역에 얼마짜리 집을 찾아달라’고 부탁하는 것보다 주택 구입시 우선 고려사항들을 메모해 중개인에게 전달하면 매물 검색을 단시간내에 효율적으로 실시하는 데 도움이 된다.


◆ 각종 컨틴전시 조항 적극 활용

세제 지원 혜택을 받기 위해 서두르다 보면 뜻하지 않는 실수를 저지르거나 구매 조건을 충족하지 못해 오히려 거래 시간을 지연시킬 수도 있다. 구매 계약서 서명전에 바이어 보호 조항이라고 할 수 있는 각종 ‘컨틴전시’ 조항을 세밀하게 점검한다. 컨틴전시 조항은 주택 거래시 일부 조건이 충족되지 않으면 바이어에게 거래를 취소할 수 있는 권한을 부여하는 조건부 계약 조항이다. 예를 들어 바이어와 셀러가 합의한 기간 내에 융자에 대한 최종 승인을 받지 못하면 바이어가 앞서 입금한 계약금을 환불받고 거래를 해야할 수 있게 된다. 요즘처럼 융자 시장이 얼어붙은 상황에서 융자 승인과 관련된 컨틴젼시 조항을 구매 계약서에 반드시 삽입해 바이어를 보호하는 것이 바람직하다.

이밖에도 일반적으로 인스펙션 컨틴전시, 감정가 컨틴전시, 전에 보유한 집을 파는 조건의 컨틴전시 등도 필요시 계약서에 포함시킬 수 있다. 인스펙션 후 매물 상태가 만족스럽지 않다거나 감정가가 계약금액에 비해 터무니 없이 낮게 나왔을 경우에도 바이어가 거래를 해약할 수 있다. 일부 경우 세제 지원 혜택을 받는 조건을 거래 조건에 첨부하기도 한다. 거래가 세제지원 마감 시한이 6월30일 이전에 반드시 마감되어야한다는 조항으로 이 기간을 넘기게되면 전면 거래가 전면 백지화될 수도 있다. 셀러와의 합의를 이끌어 낸 후 각종 컨틴젼시 조항을 계약서에 삽입하면 좋지만 컨틴전시 기간을 길게 요구하거나 무리한 내용의 컨틴전시 조항을 요구하면 거래 초반 가격협상 등이 길어져 오히려 시간을 소요할 수도 있으니 적절한 내용의 컨틴전시만 삽입하도록 주의한다.


◆ 각종 융자 서류 점검

최근 주택 거래를 제때에 마감할 수 있느냐는 융자를 정해진 기간 내에 받느냐와 주택이 적정한 가격에 감정되느냐에 달려있다고 할 수 있다. 항상 강조되는 사항이지만 주택 구입에 앞서 융자 사전승인을 받는 것은 필수 점검사항이다. 사전승인을 통해 바이어의 각종 재정 서류를 검토해볼 수 있는 기회를 갖는다. 융자 신청서 제출후 만약 크레딧 보고서에서 엉뚱한 오류가 발견될 경우 정정하는데 예상치 못했던 시간을 허비할 수 있다. 또 최근 엄격해진 주택감정 추세에 따라 은행측에서 2차 감정을 요구하는 경우도 종종 있다. 이 경우 역시 거래 지연이 불가피하므로 융자 최종 승인이 미뤄질 수밖에 없다.


◆ 기타 점검 사항

▲ 주택 보험: 거의 대부분의 경우 주택 거래를 마감하기 위해서는 주택 보험에 가입하고 가입 증명 서류를 제출해야 한다. 주택보험 가입을 마지막으로 미루지 말고 에스크로 시작과 동시에 준비하는 것이 좋다. 일부 주나 일부 주택의 경우 위치한 곳에따라 지진이나 화재, 폭풍우 등 자연재해와 관련된 사항을 보험에 추가해야 하는데 이때 가입 절차가 길어질 수도 있으니 주의한다.

▲숏세일 매물: 불가피하게 숏세일 매물을 구입해야다면 은행의 승인 절차에 꽤 많은 시간이 걸린다는 것을 명심한다. 이때 컨틴전시 조항을 활용하는 방안을 고려한다. 세제지원 혜택을 신청하는데 필요한 시간까지 은행 측의 숏세일 승인이 나오지 않을 경우 거래를 취소할 수 있도록 하는 조항을 계약서에 삽입한다.

마감 시한 일정 점검

첫주택 구입자나 기존 주택 구입자나 세제지원 혜택을 받으려면 오는 4월30일 이전에 ‘법적 구속력’이 있는 구매 계약을 맺어야 한다.

세제지원 관련법상 법적 구속력이 있는 구매 계약에 대한 명확한 해석은 없으나 구입 예정 주택에 대한 에스크로를 열고 에스크로 계좌에 계약금을 입금한 상태를 의미하는 것으로 볼 수 있다. 이후 주택 구입을 60일 이내에 완료해야 세제지원 혜택을 받을 수 있다.

연방국세청(IRS)에따르면 만약 4월30일에 에스크로를 시작했다면 6월30일이전까지 에스크로를 마감하면 되는 것이다. 군복무자나 국가정보기관 근무자 등은 마감시한이 1년 더 연장된다.

따라서 2011년 4월30일까지 주택 구매 계약을 맺고 같은 해 6월30일 이전에 거래를 마감하면 되므로 일반 주택 구입자에 비해 비교적 여유롭게 주택 샤핑을 할 수 있다.


<준 최 객원기자>

주택 구입자에게 제공되는 세제지원의 신청 마감시한이 두 달도 채 남지 않았다. 마감 전에 세제혜택을 받기 위해 주택 구입을 너무 서두르다 보면 뜻하지 않는 실수를 저지를 수 있으니 주의한다.