임대계약의 종류에는 4가지가 있고(tenancy for years, periodic tenancy, holdover tenancy, tenancy at will), 이 4가지 중에 우리에게 자주 경험 되는 것은 tenancy for years 와 periodic tenancy 라고 지난 번 임대계약 편에서 자세히 설명했다. 이 두 가지 임차 권리를 다시 간단히 요약해 보도록 하자.

1/1/2010 부터 12/31/ 2010까지 일 년 기간의 아파트 임대계약을 했을 때, 임대계약 기간과 종료 날짜가 정해져 있기 때문에 임대계약 종료 통지를 건물주나 입주자가 따로 할 필요가 없으며 tenancy for years 라고 불리 운다. ‘for years’ 라는 단어가 있다고 해서 1년이나 1 이상 이어야 될 필요는 없고 예를 들어 1/1/2010 부터 3/31/2010 까지의 3개월 임대계약도 임대계약 기간이 정해져 있고 임대계약 종료 날짜가 정해져 있기에 tenancy for years 라는 임차권리가 되는 것이다.

임대 종료 날짜가 되었는데도 나가지 않고 임대료를 냈을 때 건물주가 그 렌트를 수령하면 임차권리의 형태는 tenancy for years에서 month by month 즉 periodic tenancy로 변경되며 이 periodic tenancy는 종료 날짜가 정해져 있지 않고 건물주나 입주자가 임대계약 종료 통지서(30-day notice to terminate)를 상대방에게 보냄으로써 종료가 되는데 임대료를 30일 마다 내며는 종료일 30일 전에, 15일 마다 내며는 15일 전에, 매주 내며는 7일 전에 상대방이 받아야 한다. 건물주가 입주자에게 임대 종료 통지서를 주므로 임대계약을 종료시키는 것은 각 지역 시 정부의 임대조례 법의 적용을 받는다.

특히 로스 앤젤레스 시 임대조례 법에 의하면 조례 법에 규정되어 있는 사유 외에는 입주자를 내어 보낼 수 없고, 임대료 인상도 매해 약 2%-4%로 규정되니 렌트 수입이 낮은 건물들의 매매가 활발하지 못한 것이다(지난 번 임대조례 법에서 몇 회에 걸쳐 상세히 설명했음). 편법적인 입주자 퇴거는 형사기소의 대상이니 주워들은 풍월과 잔머리로 자칭 좀 안다고 떠벌리는 사람들의 말을 듣고 일 꾸미지 말고 모든것을, 아주 사소한 것이라고 생각되는 것도 반드시 landlord/tenant law 전문변호사와 상의 하여야 한다. 종료 통지서에 법으로 허용하는 최장 기간은 6개월이니 만일 임대계약이 year by year의 경우 365일 전에 통지가 아닌 180일 전의 통지이면 된다.

매달 30일마다 임대료를 내더라도 임대계약서에 임대료 표기가 년에 얼마로 표기가 되어 있는 경우, 임대계약 기간 종료 된 후에 건물주가 임대료를 수령하여 periodic tenancy로 되었을 때 이것이 month by month 인지 year by year 인지는 아주 중요한 문제가 되며 여러 가지 상황과 단 한 구절의 조건으로도 아주 커다란 예상 밖의 결과가 되니 반드시 변호사와 상의하기를 권하는 것이다.

임대료 인상이나 임대계약 조건들을 수정하기 위해서는 위에서 언급한 임대계약 종료 통지서와 마찬가지로 임대료를 30일 마다 낼 경우에는 30일 전에 임대료 인상 통지나 임대조건 변경통지를 보내야 한다. 30 day notice of change in rental terms.

건물주의 집을 비우라는 통지나 입주자의 집을 비우겠다는 통지는 30-day notice to vacate으로 이룰수 있다.

하나의 부동산에 건물주의 소유권과 입주자의 점유권 이외에 부착될 수 있는 제 삼자의 다른 권리들은 어떠한 것들이 있으며 이 제삼자들의 권리들은 건물주와 입주자의 권리에 어떠한 영향을 미치며 임대계약 자체도 즉시 취소 될 수 있는지?

지난 몇 년 동안 많은 건물들이 차압되고 있다. 더욱이 금년과 내년은 커머셜 융자들의 만료가 많아 상용 부동산의 차압이 극도로 많아질 것 같은데 은행이 차압할 수 있는 권리도 건물주와 입주자 이외에 제삼자가 가지고 있는 권리이며, 차압에 의해 상용건물 입주자의 점유권리는 wipe out이 될 수 있다 즉 임대계약이 차압에 의해 없어지는 것이다. 다음 주에 더 살펴보도록 하자.
(213)748-8888

하워드 한 / 부동산 컨설턴트·법학박사