2010년 들어, 많은 고객들께서 여전히 궁금해 여기고 있는 것이 올해의 주택가격이 올라갈지, 그대로일지, 아니면 더 내려가는 한 해가 될지이다. 이런 현상 속에 매매 타이밍을 언제로 잡아야 할지 여전히 그 시기를 결정하지 못하고 있다.

더욱이 요즘 신문지상에는 작년에만 3백만에 가까운 주택소유주가 주택 차압통지를 받아 역대 최고 기록을 경신했다는 뉴스가 하루걸러 나오고 있다. 이에 따라 조만간 그 차압된 은행매물(REO매물)이 시장에 나오면 또 다시 주택가격이 대폭락할 것이 아닌가 걱정을 하는 분들이 참 많다.

차압건수 급격한 증가는 오바마 정부가 대량 차압을 막기 위해 실시하고 있는 융자조정 프로그램의 실효성이 거의 없었다는 이야기도 된다. 앞으로 특단의 대책이 나오지 않으면, 차압의 가속도가 더욱 증가될 것이라는 예측도 무리가 아니라는 견해도 많이 나오고 있다. 정말 그렇게 될 것인가?

이 부분에 대해서는 필자의 생각은 조금 다르다. 차압통지의 급격한 증가에 따른 대량 은행차압 상태는 솔직히 말해서, 그리 충격적으로 급하게 도래하지는 않을 것 같다. 비록 차압매물이 쏟아진다 할지라도, 예비적으로 기다리는 잠재적인 바이어의 구매력이 그 물량을 적절하게 소화시킬 수 있을 있을 정도의 수요와 공급이 이뤄질 것 같다. 물론 작년 여름부터 차압통지는 놀랄만큼 증가했고, 이런 뉴스가 작년 여름에도 신문에 계속 나왔다.

하지만 그 차압통지가 포클로져(Foreclosure)의 경매(Auction)로 넘어가 다시 시장에 대량물량으로 쏟아지는 경우는 아직까지는 발생되지 않았다. 게다가 작년 초부터 은행매물이 나오기만 하면 5개에서 10개의 복수오퍼를 받아 순식간에 거래가 이루어지고 있다. 이를 볼 때 지금까지도 여전히 주택시장에서는 매물이 상당히 부족한 상태에 있다고 할 수 있다.

특히 어쩔 수 없이 차압통지를 받긴 받았지만 거의 대부분의 주택들이 현재 모기지금리의 조정신청(Modification)중에 있다. 아니면 숏세일 과정 중에 있는 매물들어서 그 차압통지가 포클로져의 경매로 처분되는 경우는 그렇게 심각하게 높은 편이 아니라고 본다.

더구나 은행은 차압, 경매를 통해 주택을 처분하거나 몇 개월이 걸려 REO 매물로 시장에 다시 내어놓고 새로운 바이어에게 파는 것보다 현재 숏세일을 승인해주고 처분한 뒤 받는 금전적 보상이 훨씬 더 크다는 점을 알고 있다. 때문에 굳이 무리하게 차압을 통한 강제 경매를 고집하지 않고 있는 실정이다.

물론, 올해에도 여전히 차압통지는 계속해서 증가할 것 같다. 현재 오바마 정부의 주택구제정책이 제대로 그 성능을 발휘하지 못한다는 비난이 계속 나온다. 이에 따라 새로운 구제정책을 내놓는다는 소식이 들리고 있지만 현재의 차압통지의 증가를 막지는 못할 것 같다.

아무리 정부에서 도와주고 밀어준다 하더라도 현재 주택소유주의 실질임금과 실질소득이 몇 해 전 주택 활황기에 비해서 엄청나게 줄어들고 있기 때문이다.
이 주택소유주들의 소득이 현재 주택을 포기하지 않고 유지할 수 있도록 이전 수준으로 올라가지 않고서는 현재의 구제정책도 단기간의 미봉책이 될 수밖에 없을 것 같다.

결국 차압통지의 증가가 표면적으로 나타난다 할지라도 물량이 바로 차압으로 연결돼 부동산시장에 폭포처럼 쏟아져 나와 주택가격이 더 내려갈 것이라는 결론은 현실적으로 맞지 않다. 따라서 올해에도 숏세일 방법으로 많은 물량, 좋은 매물들이 나올 것으로 예상하고 있다. 부동산투자를 생각하시는 고객은 절호의 기회를 놓치지 말고 이러한 숏세일 매물들을 집중 연구, 분석하시기 바란다.
(661)373-4575

제이슨 성 / 뉴스타부동산 발렌시아지사장