2009년 전국적으로 적어도 1번 이상 Foreclosure Process가 시작됐던 집이 무려 300만 채를 넘었다고 한다. 이는 미국의 주택소유주 45명중 1명이 집을 잃을 위기에 처했었다는 뜻이다. 2009년 5월 이후 미 평균 주택가격이 3% 올랐고 2010년에도 5%정도 오르리라는 전망도 있지만 대부분의 주택 전문가들은 올해 주택가격이 3-10%정도 하락하리라 예상하고있다. 전문가들은 그 이유를 크게 3가지로 설명하고 있다.

첫 번째 이유는 늘어나는 차압이다(More Foreclosure) -오바마 구제 플랜으로 연기되었던 주택 차압이 급속도로 진행되면서 주택가격하락을 이끌 것이라는 견해가 우세하다. 론 모디의 성공률이 14%에 멈춰있고 론 모디를 성공한 후에도 다시 연체하는 비율이 40%를 넘고있다. 결국 버틸때까지 버티던 주택 소유주들이 차압을 당하면서 많은 REO 물건들이 주택시장에 유입될 것이고 결국 수요보다 공급이 늘면서 가격하락을 부채질할 전망이다.

변동 이자를 가지고 있는 사람들도 주택을 차압당할 위험이 크다. 변동 프로그램(3년, 5년 혹은 Option Arm)으로 모게지를 소유한 많은 사람들중 2010년 정해졌던 계약기간이 끝나는 사람들의 수가 무려 35만 명에 이르고 있다. 대부분의 경우 이자만 지불하고 있었으나 이제부터는 원금과 이자를 같이 지불해야한다. 갑자기 500-1,000불 이상 늘어난 페이먼트를 지불하지 못해 연체가 늘어날 것이고 이로인해 차압도 늘어나면서 가격도 떨어질 것이라는 것이다.

두 번째 이유는 모게지 이자 상승이다(Rising Interest Rate)- 올해 후반기부터 30년 고정 이자가 6%를 넘어가리라 보는 사람들이 많다. 그간 정부에서는 모게지금융 기관인 Fannie Mae 와 Freddie Mac등에 어마어마한 돈을 쏟아 부으면서 모게지 시장을 지켜왔다. 일반 은행에서 해준 모게지를 사들여 주면서 주택시장 안정에 한 몫을 단단히 한것도 사실이다. 하지만 올 3월이면 정부보조 프로그램이 끝나므로 이자가 오를 수 있다는 것이다. 또 그동안 너무 많이 찍어낸 돈 때문에 Inflation이 오고 이를 잡기위해 이자가 오를 것이라는 설도 있다.

세 번 째 이유는 세금공제가 끝난다는 것이다(End of Tax Credit)- 첫 주택 구입자에게 제공하는 $8,000 Tax Credit은 이미 한차례 연장되었고 올 4월 말이면 끝난다. 정부는 주택시장을 활성화 하기위해 First Time Home Buyer에게 8,000불을 그리고 현재 집을 가지고 있으면서 두 번째로 집을 사는 사람들에게 6,500불의 세금공제를 제공하는 프로그램을 실행해오고 있다. 많은 바이어들이 마감일 전까지 이 혜택을 받기위해 주택을 구입하겠지만 이 기간이 끝나면 주택구입의 수요는 급격히 떨어질 것은 명약관화한 사실이다.

그래도 낙천적인 주택 전문가들은 올해 상반기에는 세금혜택으로, 후반기에는 늘어난 일자리로 인한 경기회복으로 주택시장이 활성화되리라 예견하고 있기도 하다. 지역에 따라 많은 차이는 있겠지만 대체적으로 가격이 크게오르지 않을 것이라는 것이 대세이다.
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브라이언 주 / 뉴욕융자 대표