주택시장에서는 여전히 숏세일과 은행 차압물 등 급매성 매물이 주를 이루고 있다. 이들 급매성 매물이 주택 가격 상승을 가로 막고 있는 요인으로 지적되고 있지만 그동안 주택 구매 시기만을 노려왔던 잠재 바이어나 부동산 투자자들에게는 가격면에서 절호의 기회라고 할 수 있다. CNN 머니에 따르면 현재 약 150만채가 차압 매물이고 숫자는 곧 더 늘어날 전망이다. 가격면에서는 유리하지만 섣불리 구입에 나섰다가는 손해를 볼 수도 있기 때문에 차압 매물 구입시 잘 알고 나서야 한다. 이같은 피해를 막기 위해 CNN 머니가 최근 소개한 차압매물 구입 요령에 대해 알아본다.


은행담당자에 매물정보 습득
사전융자 승인 크게 유리
주택상태 점검 수리비 뽑도록


◇ 주변 분위기에 휩쓸리지 않는다.

주변에서 차압 매물을 싸게 구입했다는 이야기를 자주 듣는다. 온라인 디스카운트 브로커 레드핀의 글렌 켈맨 CEO는 “‘심지어 할머니를 비롯 주위사람이 모두 차압 매물을 사려고 하니 나도 한 채 구입하고 싶다’라고 말하는 고객이 있다”고 전한다. 전문가들은 이같은 분위기에 휩쓸려 차압 매물 구입에 나서면 합리적인 판단이 힘들다고 충고한다. 은행들이 차압 매물을 시장에 내놓는 것은 관리비용을 줄이기 위해서다. 재산세, 보험료, 기타 유틸리티 비용 지출을 막기 위해 저가에 매물을 빨리 처분하려는 목적이 크다. 이같은 은행의 전략이 때로는 ‘오퍼 경쟁’을 불러온다. 수명의 바이어가 오퍼 경쟁에 뛰어들어 결국 최초 가격보다 높은 가격을 주고 집을 사는 경우가 발생하면 ‘저렴’하다는 차압 매물의 이점이 사라지고 만다. 주위 분위기에 휩쓸려 구입에 나서기보다는 본인이 지불할 수 있는 금액을 우선 계산해 보고 다른 바이어와 경쟁시 그 금액을 넘지 않도록 마음을 다잡는 것이 우선이다.


◇ 렌더와 직접 연락한다.

은행에서 차압 매물을 관리하는 ‘자산 관리 담당자’(Asset Manager)와 접촉한다. 에이전트에게 듣는 정보외에도 매물에 관한 기타 정보를 얻어 오퍼 경쟁에서 우위를 선점할 수 있다. 곧 시장에 나올 차압 매물에 대한 ‘따끈한’ 정보도 얻을 수 있어 좋다. 숏세일 매물 구매시 이 방법을 사용해도 좋다. 바이어가 숏세일 매물에 관심이 있어 자산 관리 담당자와 접촉을 시도했으나 결국 매물이 처분되지 않고 은행에 압류됐다고 하자. 이때 은행 측이 이전에 접촉을 시도한 바이어가 해당 매물에 관심을 있음을 알고 우선 연락을 시도할 수도 있다. 불필요한 경쟁을 피해 차압 매물을 손쉽게 구입할 수 있다.


◇ 압류 은행으로 부터 융자 사전승인을 받는다.

주택 구입에 앞서 은행으로부터 ‘융자 사전 승인’(pre-approval)을 받아야 유리하다는 것은 이미 많이들 알고 있다. 차압 매물 구입때에도 마찬가지인데 차압 매물을 보유하고 있는 은행으로부터 사전 승인을 받으면 유리하다. 은행 측이 이미 해당 바이어의 재정상태를 검토해 잘 알고 있는 터라 같은 재정조건이지만 타은행의 승인서를 지닌 바이어의 오퍼보다 선호할 확률이 높다. 만약 차압 매물 은행의 융자 조건이 불리하다면 오퍼가 수락된 후에 조건이 나은 은행으로 변경해도 되니 크게 걱정할 필요없다.


◇ 수리비를 뽑아본다.

대부분의 차압 매물 거래가 ‘As-Is’인 경우가 많다. 셀러인 은행 측에서 주택의 상태를 보장해줄 수 없다는 뜻이다. 주택 상태가 당장 입주해 거주할 만한 상황이 아니므로 각종 수리비가 소요될 수도 있다는 의미로 볼 수 있다.

다 그런 것은 아니지만 전주인이 모기지 페이먼트를 내지 못해 압류된 집이니 집 관리에 신경 쓸 재정적 여유가 없었을 것이다. 차압 매물 거래의 약 25% 경우 바이어가 은행 측 설득에 성공해 수리를 받기도 하지만 나머지 대부분의 경우 은행 측은 수리를 요구하지 않는 바이어의 오퍼를 선호한다고 한다. 오퍼 가격을 정할 때 수리비를 반드시 포함시켜야 하는 이유다.


◇ 부동산법 전문가에게 서류 검토를 요청한다.

일단 오퍼가 수락돼 에스크로를 열고 거래가 시작되면 은행 측에서는 거래를 서두르려는 경향을 보인다. 각종 서류 더미를 검토해야 하는 바이어 입장에서는 은행 측 일정에 발 맞추려다가는 서류상의 중요 사항을 놓칠 수 있다. 특히 차압 매물 거래때 은행 측은 자체 계약서를 사용하는 경우도 있어 서류 검토에 더 세심한 주의를 기울여야 한다. 이때 에이전트보다 부동산법 전문 변호사의 도움을 받는 것이 안전하다. 적지 않은 금액을 투자하는 일이므로 각종 서류 검토에 주의해야 더 큰 피해를 막을 수 있다.


◇ 첫번째 오퍼가 되지 않는다.

일반 매물 거래때 ‘가장 처음 제출되는 오퍼가 가장 좋은 오퍼’라는 설이 있다. 바이어가 오퍼를 제출하기 위해 그만큼 준비를 철저히 했다는 의미에서 일거다. 차압 매물 거래 때에는 좀 다를 수 있다. 오퍼를 가장 처음 제출했다고 해서 곧바로 에스크로가 열리지 않을 수도 있기 때문이다. 전문가들은 차압 매물이 시장에 나온 후 며칠 기다려보라고 제안한다.

다른 바이어들이 먼저 오퍼를 제출할 때까지 기다려 보라는 설명이다. 레드핀의 켈맨 CEO는 “이후 리스팅 에이전트에게 연락해 제출된 오퍼의 가격대와 오퍼 갯수 등 오퍼 제출 상황을 문의해 볼 수 있다”고 말했다.

<준 최 객원기자>

차압 매물 구입시 오퍼 작성 전 집수리 전문가를 대동해 수리비를 미리 뽑아보면 오퍼 가격을 정하는데 도움이 된다.