요즈음도 엘 에이(L.A.)와 오렌지 카운티에서만 매주 수천 채의 주택이 차압이 되고 있으며 그 중에는 많은 한국인 소유의 주택도 포함이 되어 있다.

지난 해 숏세일 주택의 거래를 도와 드리면서 보니, 주위에서 미쳐 손을 쓸틈도 없이 살고 있던 집이 은행으로 넘어가 집을 잃게 되는 분들을 보기도 하고, 때로는 안쓰고 아껴서 모은 여윳돈으로 마련한 투자용 주택이 차압이 돠어 허탈해하시는 분들을 보며 안타까와 하기도 하며 생각하게 되는 것은, 어려운 중에 그나마 피해를 줄일 수 있는 길은 숏세일로라도 집을 팔아 은행의 빚을 갚고 월 페이먼트를 줄여 다시 일어설 수 있는 발판을 만드는 일인 것 같다.

그러나 이제까지의 숏세일의 진행은 여러가지 변수가 있어, 1차은행의 승인이 있어도 2차나 3차의 다른 론(loan)이 있는 경우, 여러 은행에서 모두 승인을 받으려면 시간이 많이 걸리고, 2차나 3차 은행에서 승인이 나오는 동안 시간이 너무 지나가버려 1차 은행의 승인이 취소가 되어 다시 처음부터 일을 시작해야하는 경우도 많아 숏세일이 아니라 롱-롱세일이란 불평담긴 우수개소리도 생긴 것 같다. 2개이상의 론을 한 은행에서 빌렸을 경우에는 각각의 빚이 다른 은행일 때보다는 승인 절차가 조금 쉽고, 기간도 단축이 되지만 그런 경우에도 각 은행마다 승인절차도 다르고, 1차와 2차의 론을 별도로 해결해야 되므로 정도차이가 있어도 시간이 오래 걸리긴 마찬가지이다.

이렇게 은행승인이 오래 걸리다 보니 어렵게 승인을 받고 나면 바이어가 없어지거나, 바이어가 기다려 줘도 융자를받지 못해, 다시 다른 바이어를 찾아 처음부터 다시 일을 시작하는 경우도 생긴다.

그런데 숏세일을 해야 하는 대부분의 셀러들은 경제적인 어려움으로 월 페이먼트가 어려운 형편이므로 페이먼트를 못하고있는 기간이 길어 질수록 크레딧에 나쁜 영향을 더 크게 미치게 될것이다. 이 때 생각해야 될 일중의 하나가 어떻게하면 크레딧이 덜 손상되어 집이 팔린 후 새로 렌트를 하거나 다른 경제활동을 할때 부작용을 줄일 수 있는가이다. 크레딧 전문가들의 말에 의하면 돈을 빌린 액수에 상관없이 페이먼트가 연체되는 기간과 횟수에 따라 크레딧점수가 깍인다고 한다.

예를 들면 몇 천불에 달하는 집페이먼트를 한 번하지 않은거나 몇 백불 정도의 크레딧카드 빚에 대한 50불정도의 적은 금액을 한 번 내지않은것이나 크레딧이 나빠지는 것은 비슷하다고 하니 형편이 좋지않아 집 페이먼트를 할 수없어도 다른 작은 페이먼트들 즉 모든 크레딧 카드, 자동차 월부금, 백화점 카드, 전화, 전기세를 비롯한 모든 공과 요금등을 모두 제때에 내면 크레딧 손상을 최소한으로 줄일 수 있게 될 것이다.

2010년에는 융자 조정의 실패와 계속된 불경기로 인해 숏세일을 해야만 하는 주택소유주들이 더 많아 질거라고한다. 그나마 다행인 것은 지난해 말
정부가 숏세일에 대한 새로운 지원책을 발표하여 숏세일의 서류를 간소화하고 각 은행마다 승인 기간을 대폭 단축하게 되며 숏세일 셀러에게 $1500의 이사 비용을 지불하고 은행에게는 $1000의 인센티브를 주게될 것이라고 한다. 그리고 그 동안 숏세일승인을 잘해 주지않던 은행들도 결과적으로 숏세일과 주택 차압을 비교하면 시간적으로나 금전적인 면에서 손익을 따져 볼때, 숏세일을 선택하는 것이 유리하므로 숏세일을 승인하는 쪽으로 가게될 겻이라고 하니 올해는 숏세일이 조금은 더 용이해질 것 같다. 지금같이 어려울 때일수록 “이 또한 지나가리라”하는 긍정의 마음이 더 필요한것 같다.
(213)505-5594

미셸 원 / Bee 부동산 주택부 부사장