2010년 새해의 화두는 경제가 아닌 날씨 이야기인 것 같다. 겨울이라는 단어를 무색하게 할 만큼 화창한 날씨가 지속되고 있는 이곳 캘리포니아의 온기가 2010년 부동산 시장에도 전해졌으면 하는 바람이다.

지금은 주택을 소유하고 있지 않은 사람들도 언론을 통해 숏세일이나 은행차압 매물에 관해 많이 알고 있을 것이다. 이번에는 이러한 숏세일 매물과 은행차압 매물의 장단점을 비교해 보며 2010년에는 어떠한 매물들이 어느 방향으로 움직일지 예상해 본다.

서브프라임 사태로 시작된 부동산 침체와 불경기는 많은 사람들에게 커다란 피해를 주었다. 특히, 많은 주택 소유주들은 피치 못할 사정으로 인해 주택을 포기하기에 이르렀는데 2008년부터 본격적으로 시작된 이러한 현상은 2009년을 거쳐 2010년에도 지속될 것으로 보고 있다.

페이먼트를 못내 집을 포기하는 사람들에게는 크게 두 가지 해결방법이 있는데 하나는 은행의 승인 하에 집을 파는 숏세일이며 또 다른 하나는 집을 완전히 포기해 차압당하는 것이다.

2008년만 하더라도 은행에서 숏세일은 잘 승인해 주지도 않았으며 가격도 높다는 인식이 팽배해 바이어뿐만 아니라 에이전트들도 숏세일 매물을 기피했다. 또한 일반 매물이나 차압 매물에 비해 몇 배나 오랜 시간을 기다려야 했기 때문에 중간에 바이어가 여러 번 바뀌는 문제까지 발생해 차압당하는 매물의 수가 증가하기도 했다.

그러나 2009년에 들어 은행마다 숏세일 처리 부서를 확장해 보다 전문적이고 신속하게 움직이기 시작했으며 수요에 비해 차압매물의 공급이 부족하다 보니 높은 경쟁으로 인해 지친 바이어들이 숏세일 매물에 눈을 돌려 상황이 조금씩 바뀌어가고 있다.

가격적인 측면에도 차압 매물이 리스팅 가격보다 3~10% 정도 높게 팔리면서 숏세일 매물이 오래 기다려야 하지만 경쟁이 덜해 은행에서 승인만 난다면 오히려 차압 매물보다 좋은 가격에 살 수 있는 가격 경쟁력을 갖춘 숏세일 매물의 인기가 높아지고 있다.

2010년에는 이러한 차압 매물과 숏세일 매물 중 어느 것이 바이어에게 더 좋은 거래가 될 수 있을지 판단하는데 있어 은행들이 소유하고 있는 차압 매물들을 얼마나 시장에 내놓느냐에 달려있다. 차압 매물이 시장에 많이 풀린다면 바이어들의 경쟁이 분산돼 현재보다 높지 않은 가격에 살 수 있어 굳이 숏세일 매물을 살 필요가 없어지기 때문이다.

하지만 은행이 2009년처럼 매물을 조절해서 공급한다면 숏세일 매물의 인기가 계속해서 좋아질 수밖에 없다. 또한 새로운 법에 의해 은행은 보통 3주 안에 숏세일 승인 여부를 셀러에게 알려주게 되어 있어 오랫동안 결과를 몰라 바이어가 변하는 단점까지 보완됨으로써 숏세일은 더 이상 애물단지가 아닌 매력적인 대상이 되고 있다.

그러나 2010년에 바이어가 숏세일 주택을 구입하려고 한다면 몇 가지 짚고 넘어가야 할 것이 있다. 첫째는 예전에 비해 진행 속도가 많이 빨라지기는 했지만 여전히 차압 매물에 비해 오랜 시간이 걸린다는 것이며 둘째는 지금 같이 세금혜택을 받기 위해 주택을 구입하고자 하는 바이어들에게는 에스크로까지 끝나는데 정확한 시간을 알 수 없어 세금혜택을 받을 수 있을지 확실하지 않다는 점, 셋째는 은행들 역시 차압 매물의 가격이 상승하고 있어 숏세일 승인 가격을 조금씩 올리고 있는 점이다.

그리고 마지막으로 셀러가 융자를 1차만 가지고 있다면 큰 문제가 되지 않지만 2차나 3차가 있는 경우, 그리고 HOA나 각종 밀린 비용을 내지 않아 이를 해결해야 되는 경우가 발생할 때 바이어에게 이를 전가하는 경우가 발생해 추가 비용이 들어갈 수도 있다는 것이다. 특히 이러한 비용은 융자에 포함되지 않아 바이어가 현금으로 해결해야 되는데 적게는 몇천달러에서 많게는 몇만달러까지 들어갈 수도 있다.

(818)357-7694

에릭 민 <뉴스타 부동산>