무면허 건축업자 큰 코 다친다

2009-12-31 (목)

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▶ 새해부터 바뀌는 부동산 법안 <상>

서브프라임 사태 이후 그간 부동산 및 융자 업계에 대한 규제 강화 목소리가 끊이지 않았다. 자기 이익만 챙기면 된다는 일부 업계 종사들의 윤리의식 결여가 사태를 부추겼다는 지적이다. 이에 각급 정부가 제정 또는 재정비한 관련 법안들이 내년 초 시행을 앞두고 있고 이미 일부 법안은 시행되고 있다. 새해부터 바뀌는 부동산 법안들을 2회에 나눠 자세히 소개한다.

징역 6개월 부과 가능
벌금도 대폭 상향 조정
주택 감정평가사
회유-위협행위 처벌

◇부동산 광고 및 홍보물에 자격증 번호 공개(12 Cal. Code Regs.§2773)

각종 광고 및 홍보물에 부동산국(DRE)이 발급하는 8자리 라이선스 번호를 반드시 포함시켜야한다. 만약 홍보물에 인쇄된 에이전트의 이름이 여럿일 경우 모든 에이전트의 라이선스 번호를 삽입해야 한다. 에이전트를 고용하고 있는 브로커의 라이선스 번호는 삽입하지 않아도 된다. 라이선스 번호의 글자 크기는 홍보물의 가장 작은 글자 크기보다 작으면 안 된다.

라이선스 번호를 포함해야 하는 광고 및 홍보물은 비즈니스 카드, 레터헤드 등 문구류, 웹사이트, 플라이어나 브로셔, 일반 우편 및 이메일, 고객 유치를 위한 각종 전단지 등이다.

이밖에도 부동산 구매 계약서에도 라이선스 번호를 반드시 기입해야 한다. 반면 라디오, 극장, TV 광고나 인터넷 동영상물과 ‘For Sale’ 간판 등에는 라이선스 번호를 공개하지 않아도 된다.

◇주택감정 평가업체 감독강화(SB 237)

내년부터 주택감정 평가업체는 감정평가국(Office of Real Estate Appraisers)에 반드시 등록해야 하며 부동산 감정평가사 자격증 관련 규정에 의해 관리감독을 받게 된다.

새 법안에 의해 주택감정 평가업체들이 적절한 감정가에 영향을 줄 수 있는 다음과 같은 행위가 철저히 처벌된다. ?(감정 평가사에게 지급하기로 된) 수수료를 제 때에 지급하지 않고 압류하거나 압류하겠다고 위협하는 행위 ?(감정 평가사들을 대상으로) 감정평가 업무 의뢰를 중단하겠다거나 명단에서 제외시키겠다고 위협하는 행위 ?업무 의뢰를 약속하거나 수수료를 늘려주겠다고 구두로 약속하는 행위 ?감정 평가사에게 감정가를 사전에 제시하거나 최종 평가서 작성 이전에 감정가를 미리 제출하도록 하는 행위 등이 처벌대상 행위에 포함된다.

◇무면허 건축업자 처벌강화(AB 370)

무면허 건축업 행위를 경범죄로 규정하는 현행 법안 중 처벌규정이 강화된다. 강화된 법안에 따르면 무면허 건축업 행위 첫 번째 적발자에게는 벌금 5,000달러 미만 또는 6개월 미만 징역형이 부과된다.

현행 법안은 1차 적발자에게 1,000달러 미만 벌금형을 부과하고 있다. 두 번째 적발될 경우 벌금은 공사 계약금액의 20% 이상 또는 이미 지급된 공사금액의 20% 이상, 5,000달러 셋 중 가장 큰 금액으로 늘어나게 된다. 3차 적발업자에게는 5,000달러 이상 1만달러 미만의 벌금형과 징역형이 동시에 부과될 수 있다.

무면허 건축업자를 고용한 주택 소유주는 건축업자의 면허소지 여부를 사전에 알았는지와 상관없이 피해자로 분류돼 손해배상을 청구할 수 있는 길이 열리게 된다.

◇차압 및 숏세일 절차 관련법안(SB 306)

2003년 1월1일에서 2007년 12월31일 사이에 발급된 주택융자에 대한 연체 통지서(NOD)를 관할 카운티에 등록할 경우 추가 30일을 적용하던 법안 중 일부가 변경된다. 현행 법안은 모든 주거용 주택을 대상으로 이 규정을 포괄 적용하고 있지만 내년부터 시행되는 법안은 4유닛 이하, 건물주가 거주하는 주택을 대상으로만 축소 적용된다. 또 현행법상 경매일 14일 전에 경매 일정 통보서를 보내도록 되어 있는데 이 기간이 20일로 차압 어려움에 처한 주택 소유주들의 숨통이 다소 트일 전망이다.

한편 숏세일을 이미 승인한 은행 측이 숏세일 ‘상환 부채액 통보서’(Payoff Request) 발급을 요청받았을 경우 21일 이내에 숏세일 ‘채무상환 청구서’(Demand Statement)를 전달해 숏세일 절차가 지연되지 않도록 해야 한다. 만약 은행 측이 숏세일 승인을 거절해야 할 경우 반드시 문서화해야 하는 내용도 새 법안에 포함된다.

◇홈오너스 어소시에이션 관련법안(AB 1061, AB 899)

▶절수형 조경(AB 1061): 만약 HOA 규정에 절수형 조경시설을 금지하는 규정이 포함됐다면 이 금지규정은 새 법안에 의해 무효화 된다. 또 HOA 규정이 관할 시나 카운티의 절수형 조경 관련 조례에 위배될 경우에도 마찬가지로 무효화 될 수 있다. HOA는 단지 내 주민들의 요구가 있을 경우 용수량이 많은 잔디나 기타 조경시설물을 사용할 수 없게 된다.

▶HOA 정보 공개의무(AB 899): HOA는 적립금 명세서에 적립금에 대한 이자 적립 현황과 기타 수리비용에 적용된 인플레이션율 등을 반드시 명시해야 한다.

또 단지 내 건물주가 요청하면 디그클로저 문서 색인을 이메일, 팩스 등을 통해 제공해야 한다.

◇주택 임대계약 관련법안(P.L. 111-22, SB 290, SB 120)

▶차압주택 임대계약 해지 90일 통보(P.L. 111-22/ Title VII): 세입자와 월별 임대계약을 맺은 주택 소유주가 차압이나 경매를 통해 주택을 처분하게 될 경우 세입자에게 90일 이전에 계약 해지통보를 해야 한다. 차압에 따른 세입자들의 피해를 최소화하기 위한 법 Title VII로 이미 지난 5월20일부터 시행되고 있다. 보호를 받는 세입자는 정상적인 임대계약서를 통해 임대계약을 맺은 세입자만 해당되며 주택 소유주의 친인척이 세입자일 경우는 적용이 제외된다.

▶임대계약 해지 60일 통보(SB 290): 임대주택의 세입자가 1년 이상 거주한 경우 임대계약 해지 통보를 60일 이전에 해야 한다는 기존의 법안이 무기한 연장된다. 당초 이 법안은 2010년 1월1일까지 한시 적용될 예정이었다.

▶유틸리티 서비스 중단 통보의무(SB 120): 개별 미터기가 설치된 단독 임대주택에 전기, 개스, 수도 등의 유틸리티 서비스를 공급하는 업체는 건물주에 의한 서비스 요금 연체가 발생했을 경우 세입자에게 이같은 연체 사실을 서면으로 알리고 서비스 중단 예정을 10일 이전에 서면으로 통보해야 한다. 서비스 중단 통보는 영어, 스패니시, 중국어, 타갈로그어, 월남어, 한국어로도 제공되어야 한다. 만약 세입자가 건물주의 연체료를 납부하고 앞으로도 계속 서비스 요금을 낼 의향이 있음을 밝히면 유틸리티 제공업체는 서비스를 재개해야 한다.

<준 최 객원기자>

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