처음 주택을 구입하는 주택소유주들이 흔히 하는 질문 중에 다음과 같은 것이 있다. “주택을 살 때, 모기지대출을 A은행으로 설정하여 서명을 하고 대출을 받았는데 집을 구입하고 난 뒤 한 두번 A은행으로부터 페이먼트 용지가 오다가 이번 달부터는 B은행으로 바뀌어 오네요. 우리가 동의도 하지 않았고, 서명도 하지 않았는데, 왜 자기들 맘대로 은행이 바뀌어 지나요?”

이는 미국 모기지은행의 자금운용방식의 하나로 한국의 은행들이 하지 않는 방법이어서 우리들에게는 많이 낯선 것이 당연하다.

일부 대형 모기지 은행들을 제외한 대부분의 모기지 은행들은 자체의 모지기 자금이 그리 충분하지가 않다. 그래서 자금의 대출이 한도를 넘게 되면, 가지고 있던 장기주택 자금대출(모기지, Mortgage)의 일부분, 또는 대부분을 다른 대출기관, 은행에게 이관, 알기 쉽게 말하자면 팔아서 그 매매차익을 수익으로 삼고 자기들의 자금의 여유를 만들어 새로운 주택자금 대출을 만들 수 있게 하는 것이다.

이때 이관·매매되는 대출채권의 조건은 그 대상이 되는 주택의 소유주가 가지고 있는 대출금의 종류, 기간, 금액, 이자율, 이자조건 등을 반드시 똑같이 하여 매매하고 주택소유주에게는 하등의 불이익이 가지 않도록 해야 하며, 그 주택소유주의 동의를 필요로 하지 않기 때문에 단지 그 대출금의 은행이 바뀐다는 통지서 한통으로 처리가 된다.

모기지 은행들은 30년 장기모기지 대출을 실시할 때 주택을 담보로 은행 자체 자금으로 고객들에게 빌려주기도 하고 다른 은행의 자금, 다른 기업들의 투자자금, 공무원 연금, 기금 등을 이용하여 개인주택자금 대출을 실시하기도 한다.

이렇게 자기 은행의 자금이 아닌 타 기관의 자금을 의뢰받아 대출을 실시할 때 그 기관을 일러서 투자기관, 즉 ‘Investor’라고 한다. 이 Investor에는 세계적인 대기업인 IBM, MS, GE, 뿐만 아니라 항공회사인 Delta, UA, AA 등을 위시한 각종 금융기관들도 모두 포함되어 있다. 여기에서 숏세일을 할 경우 그 숏세일을 승인해 줄 은행의 자금이 은행 그 자체의 자금으로 되어 있느냐 아니면 그 은행자체의 자금이 아니라 그 은행에게 대출을 의뢰한 Investor의 자금이냐에 따라 숏세일의 승인기간과 승인요건 등이 서로 달라짐을 알아야 한다.

예를 들어, 고객인 이명복씨의 주택에 대하여 1차 은행인 A은행에 50만달러의 대출이 남아있고 해당 주택가격은 현재 시세로 40만달러밖에 되지 않는다면 숏세일로 40만달러에 오퍼를 받을 수 있다. 그 중 각종 수수료를 제외한 35만달러를 가나다은행에 갚기로 하고 그 50만달러를 완전히 지우기로 숏세일을 진행하고 있다고 가정해 보자.

첫째로, 그 50만달러의 자금이 A은행 자체의 자금이라고 한다면, 그 은행자체의 Short Sale Department 혹은 Loss and Mitigation Department에서 그 일련의 과정을 모두 관할하여 처리한다. 즉, 그 주택에 대한 BPO(Broker Price Opinion), 즉 주택감정, 서류심사, 주택소유주의 자격심사, 개인의 어려운 경제사정, 월별 수입과 지출상황, 개인 크레딧 History 심사, 여타 재산에 대한 조사 및 심사, 개인 은행구좌에 대한 심사 등을 모두 심사하고 최종적으로 결정해 결과를 통보하고 숏세일의 성공 및 실패 여부를 알려준다. 이러한 기간이 각 은행마다 다르지만 통상적으로 3~4개월이 걸리는 것이 보통이다.

그러나 그 50만달러의 자금이 A은행 자체자금이 아니고, 그 은행에 자금관리를 위임한 Investor의 자금이라면 문제가 조금 달라진다. 심사과정의 처음부터 끝까지 모든 심사는 A은행의 담당부서에서 하되 최종결정은 Investor가 하기 때문에, 기간이 3~4주 더 걸릴 뿐 아니라 승인조건도 좀 더 까다로워질 가능성이 많다.

일전에 이야기한 Cash Contribution도 좀 더 많아질 수 있고 승인자체도 거부될 경우가 잦아서 처음부터 조심하여 진행하지 않으면 낭패를 보기가 쉽다. 쉽게 진행이 잘 되는 은행을 만나는 것도 복이 아닌가 싶다.
(661)373-4575

제이슨 성 / 뉴스타부동산 발렌시아지사장