일 년에 한두 번 정도는 이것에 관한 문의를 꼭 받는다. 운영하던 비즈네스를 팔고 팔 당시에 리스를 바이어에게 어싸인(assign) 해 주었는데 이제 이년 반이 넘은 후에 건물주에게서 현재 입주자가 렌트와 공유면적 부대비용(common area maintenance charge)을 지난 3개월 동안 안내고 있으니 약 이만불이 넘은돈을 내라고 통지가 왔는데 어떻게 했으면 좋겠냐는 질문이다.
결론부터 얘기하면 물론 리스를 어싸인 해준 어싸인어(assigner) 즉 셀러나 오리지날 임차인, 본래 임대계약을 건물주와 싸인한 사람은 어싸인 한 후에도 이차적으로 책임 있는 당사자가 된다(secondarily liable party). 물론 어싸인이(assignee) 즉 바이어-건물주와 직접 임대계약을 한 것은 아니지만 건물주의 동의하에 본래의 임차인이나 셀러가 한 계약을 떠맡는 것이기에 임대계약상의 이행하기로 되어있는 약속들에 대해(렌트와 cam 차지를 얼마, 언제까지 낸다든지 등의 약속들) 일차적인 책임이 있게 된다.
예를 들어 건물주(landlord) L과 임차인(tenant) T1이 약 3,000SF 1번지 메인스트릿을 임대 계약하기로하고 5년 기간에 렌트는 월 7,000불로 하고 공유면적 부대비용(cam charge)을 스퀘어 휫당 50전을하기로 하니 월 1,500불의 cam 차지가 되어 total 월 8,500불을 내기로 하고 임대계약을 체결했다.
이 임대계약 체결로 인해 L과 T1의 관계는
첫 번째, 계약상의 주고받은 약속들을 서로 이행 하겠다는 임대계약을 직접 L과 T1 이 체결하였기에 L과 T1은 privity of contract의 관계가 성립된다. 즉 임대계약 당사자, party to the lease contract 이 되는 것이다.
두 번째는, 일 번지, 메인스트릿에 있는 재산(estate), 점유할 수 있는 권리를 L 이 T1 에게 이양 하였기에 privity of estate 이 또한 성립 된다 즉 재산(점유권) 이전 당사자가 되는 것이다 party to the estate.
이 두 privity 중에 어느 한 privity나 또는 두 가지 privity 모두 당사자 간에 성립 될 경우에 권리(right)나 책임(liability)이 법적으로 성립되는 것이다.
위에 경우 L과 T1은 둘이서 직접 임대계약을 체결했으므로 privity of contract의 관계가 성립되고, 이 임대계약을 통해 재산(estate-점유권리)을 이전하였기에 privity of estate 또한 성립되기에 L과 T1 은 상호간에 right 과 liability, 권리와 책임이 성립되게 되는 것이다.
일 년 비즈네스한 후 T1이 T2에게 비즈네스를 팔면서 4년의 임대기간과 옵션이 남아있으니 그냥 어싸인을 하자고해서 리스 어싸인을 받았을 때, L이 T1 으로 부터 T2 에게 재산(estate-점유권리)이 이전되는 것을 동의했기에 L과 T2 사이에는 new landlord tenant relationship 이 되며 privity of estate의 관계가 성립된다. 즉 재산에 관한 party 당사자가 되는 것이다.
허지만 T2가 L과의 본래 임대계약 당사자가 아니니 privity of contract의 관계 즉 계약 당사자의 관계는 성립되지 않는다. 그래도 privity of estate 이 성립되기에 T2는 임대계약속의 모든 약속을 이행할 첫 번째 party 가 되고 T1은 T2가 이행을 안 할 경우 이차적으로 책임있는 party로 남게 된다.
만일 어싸인(assign)이 아니고 T1이 T2에게 썹리스(sublet)를 했을 경우, L과 T2 는 임대계약을 쳬결한 당사자가 아니기에 privity of contract이 성립될 수 없고, T2가 점유권 어싸인을 L로부터 받지도 않았기에 privity of estate, 재산(점유권) 이전 당사자의 관계도 성립되지 않기에 썹리스한 사람(sublessee)과 L은 상호간에 어떠한 관계에도 있지 않게 되며 T1은 렌트를 L에게 내지 않고 본인에게 썹리스해준 본래 임대계약상의 임차인 T1에게 내게된다. 이 경우 T2는 L의 동의가 없이 있는 것이기에 L과 T1 사이에 어떠한 이슈나 또는 T1의 점유기간 완료 후에도 있을 때는 trespass, 무단침입등 여러 가지 이유가 있을 수 있겠다.
임대 계약서의 한 줄 한 줄등 거기에 관련된 어싸인이나 썹리스등 모든것이 전문적인 법률에 관한 것이니 아무리 사소한 것이라고 생각될지라도 주위 사람 말 듣지 말고 반드시, 반드시 전문 변호사와 상의하여야 한다.
(213)748-8888
하워드 한 / 부동산 컨설턴트·법학박사
