첫 주택 장만을 계획 중인 바이어들 가운데 콘도 구입을 우선 고려하는 바이어가 많다. 단독주택에 비해 가격이 저렴하고 수영장, 체육관 등 공공시설을 사용할 수 있기 때문이다. 생애 첫 주택구입자에게 제공되는 세제감면 혜택 역시 최근 콘도에 대한 수요를 부추기는데 큰 몫을 했다. 콘도 입주자들은 단지 내 공공시설을 사용하는 대가로 ‘홈오너 어소시에이션’(HOA)에 사용료를 나누어내는 것이 일반적이다. HOA 비용에는 지붕 수리, 외장 페인트, 조경 관리 등의 비용이 포함되며 수도 사용료, 쓰레기 처리 비용이 포함되는 경우도 있다. 하지만 최근 은행에 압류되는 콘도가 늘고 재정난에 처한 콘도 소유주가 늘면서 HOA 비용이 몇 달치씩 밀리는 경우가 늘고 있다. 이 경우 잔여 소유주들에게 비용 부담이 고스란히 돌아가면서 HOA 비용이 인상될 수 있다. 또 건축된 지 오래돼 결함이 발견된 콘도 단지의 경우 보수공사 비용을 소유주들에게 추가 부담시키는 경우도 있어 콘도 구입 전 반드시 확인이 필요하다.
최근 압류 늘어나 잔여 소유주 부담 가중
에스크로 오픈시 HOA 명세서 요구
향후 건물보수시 부담액도 확인하도록
HOA 관련 서류를 요청한다
콘도를 구입하기 위해 이미 에스크로를 오픈했다면 반드시 HOA 재정관련 서류를 요청해 검토한다. 통상적으로 콘도 거래의 경우 셀러는 오퍼 수락 후 3일 이내에 HOA 관련 서류를 요청해 7일 이내에 바이어에게 전달해야 하고 바이어는 17일 이내에 검토를 마쳐야 한다.
주의할 점은 서류를 너무 늦게 전달받게 되면 자세히 검토할 수가 없어 중요한 사항을 빠뜨릴 수도 있다.
따라서 인스펙션 마감시한 최소한 3일 전까지 HOA 관련 서류를 전달받을 수 있도록 서둘러 요청해 검토를 마친다. 대개 HOA 관련 서류의 내용이 많아 단 시간 내에 검토가 쉽지 않은데 이 경우 에이전트에게 검토를 요청할 수도 있다.
HOA 최근 재정 명세서를 검토한다
HOA의 예산중 약 3분의2는 일반 비용으로 지출되는 것이 일반적이다. 일반 비용으로는 단지 내 조경시설 관리, 가로등 교체, 공동 수도사용 비용, 기타 시설관리 비용 등에 지출된다.
최근 은행에 압류되는 콘도가 늘면서 HOA 비용이 제때 걷히지 않아 재정난에 처한 HOA가 늘고 있다.
재정명세 검토를 통해 수입보다 지출이 많은 것이 확인되면 HOA에 연락해 부족분 보전계획에 대해 확인한다. HOA 비용 인상 계획과 특별비용 징수계획 여부에 대해 문의해 볼 수 있다.
수영장, 체육관, 클럽 하우스 등 공공시설 운영시간 단축을 통해서도 비용을 줄일 수 있기 때문에 직간접적으로 불이익 받을 수 있다.
향후 수리 및 보수 계획 여부를 확인한다
최근 건물 상태를 객관적으로 점검하기 위해 외부 업체를 고용해 향후 보수 및 수리 계획을 수립하는 HOA가 늘고 있다. 만약 외부 업체가 보수나 수리를 추천한다면 비용을 정확히 산출해 매달 발송되는 HOA 비용 명세서에 명시하도록 되어 있다. 예를 들어 미래에 지붕 수리, 상하수도관 교체, 도로 보수공사 등의 계획이 잡혀 있다면 계획대로 공사를 실시하기 위해서는 HOA 비용 중 일부를 미래 공사비용으로 매달 적립해야 한다. 대개 예산의 약 3분이1 이상이 미래 공사비용으로 적립되는 것이 일반적인데 만약 적립 비율이 너무 낮다면 HOA 비용 인상이 불가피함을 암시하기 때문에 반드시 확인한다.
건축된 지 약 20년쯤 되는 샌버나디노의 한 콘도단지는 최근 지반공사 부실로 인한 일부 건물의 균형 이상이 발견돼 콘도 소유주들을 대상으로 특별비용을 부과할 방침인 것으로 알려졌다.
이 경우 콘도 매매에도 영향을 받을 수 있기 때문에 구입 전 HOA에 반드시 연락해 공사 계획과 HOA 비용 인상 계획 등에 대해 알아봐야 한다.
<준 최 객원기자>
최근 재정난과 차압난에 처한 콘도 소유주들이 증가하면서 ‘홈오너 어소시에이션’(HOA) 비용이 인상되는 경우가 늘고 있다. 콘도 구입 전 HOA에 문의해 비용 인상계획 등에 관해 알아봐야 한다.
