지난 2007년 부터 시작된 주택가격 하락이 끝이 어디인지 모르고 지속되고 있다. 늘어나는 모게지 연체, 주택 차압의 증가, 그리고 계속되는 경기침체등도 간접적으로 집 값 하락을 부채질하고 있는 실정이다. 최근 발표된 새로운 부동산 전망에 따르면 미국의 주된 381 부동산Market 중 342 곳에서 집 가격이 떨어질 것이라 예견하고 있다. 2010년 6월 30일 까지 미 주택가격은 평균 11.3% 더 떨어질 전망이다.

미국에서 2 번째로 큰 도시인 Los Angeles도 2006년 유월 이후 집 가격이 43.3% 떨어졌다. 현재 LA의 평균 주택가격은 $313,000이다. 내년 유월까지 LA의 집 은 20.2% 더 떨어지라라 보는 견해가 지배적이다. Las Vegas의 경우는 이미 54.6% 떨어졌고 내년까지 추가로 23.9% 더 떨어질 것이라 한다.

Phoenix도 54% 떨어진 상태에서 23.4%이상 더 떨어질 것이라는 어두운 전망이 나왔다.

주택가격 하락의 원인들은 여러곳에서 찾을 수 있지만 그중 하나가 모게지 연체 건수의 증가이다. CA를 예로 든다면2005년 3 사분기에 15,000건에 불과하던 연체가 2009년 3 사분기에는 약 112,000 건으로 무려 750% 이상 증가했다. 이는 결국 포클로져로 이어질 가능성이 크고 집값은 내려갈 것이다. 또한 켈리포니아의 경우 주택 융자금액이 현 주택 가격보다 더 높은 소의 Under Water House(깡통집)이 전체 주택의 35%를 넘는다고 한다. 이런 상황이면 돈이 있더라도 페이먼트를 낼 Motivation이 없어지는 것이다.

다른 이유주의 하나는 연방정부의 Tax Credit $8,000가 11월 30일 끝난다는 것이다. 연방정부는 집을 처음 사는 바이어( First time home buyer란 지난 3년 간 주택을 구입한 적이 없는 사람을 뜻한다. )에게 $8,000의 세금혜택을 주어왔다. 이 프로그램으로 올해 180만명의 신규 주택 구입자가 혜택을 받았다. 이 세금공제 프로그램이 없어지면 주택 경기는 그만 큼 하락 할 것이다.

주택융자 시장의 찬바람 또한 주택 가격의 하락을 몰고올 수 있다. 현재 융자은행들의 벽은 하늘 높은 줄 모르고 높아져 있다. 진정으로 Safe한 론만 하려고 함으로써 융자금액 $417,000아래에만 융자 상품이 치중되어있다. 켈리포니아의 경우 집 가격이 $500,000이상 되는 집이 많은데 융자 한도액은 적고 Guideline또한 너무 어려워 완벽한 사람이 아니면 융자 받기는 하늘의 별따기 만큼 어려운 실정이다. 이는 결국 융자를 받기 힘든 Jumbo Loan을 받아야 하는 비싼 집들의 거래를 묶고 집 가격을 내려가게 할 것이다.

내년에 오르게될 모게지 이자또한 주택가격 안정의 걸림돌이 될 전망이다. 전문가들의 견해에 따르면 내년 모게지 이자가 5.5%에서 6% 정도로 올라갈 것이라 한다. 가뜩이나 융자 받기가 힘든데 이자를 올리면 그만큼 융자 자격조건을 가진 사람들이 줄게 된다. 왜냐하면 이자가 오르면 페이먼트가 오르고 이에 따라 수입을 더 많이 벌어야 하기 때문이다. 이는 주택 구입이 가능한 potential 바이어를 쫓아 버리는 일이 될 수 있고 Demand의 감소로 가격이 하락 할 수 있다.

전망은 어디까지나 전망에 불과하다. 그리고 주택 가격은 지역에 따라 많은 차이가 난다. 많은 사람들이 선호하는 좋은 지역은 가격이 오르기도 한다. 주택을 투자로 생각하고 산다면 아직 관망세가 현명한 결정일지 모르지만 자신의 필요에 의한 구입이라면 지금이 주택구입의 적기이다. 혹 집을 구입할 계획이 있다면 먼저 자신의 크레딧 관리를 확실히 하고 적어도 20% 이상의 다운을 준비하고 수입이 확실한 직장을 다니면서 때를 기다리는 것이 현명할 것이다.

브라이언 주 / 뉴욕융자 대표
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