요즘 들어 숏세일이라고 하면 모르는 사람이 없을 정도지만 아직도 여전히 많은 고객들이 “숏세일? 뭘 짧게 팔아? 싸게 해 준다는 건가?”하고 물으시기도 하고, 고객들에게 직접 면담을 할 때에는 의외로 숏세일에 관해서 모르는 손님들이 너무 많은 것 같아, 개괄적으로 소개를 드려야겠다는 생각을 많이 했는데 이번 기회에 고객들이 이해하기 쉽게 그 진행과정과 내부 이야기를 천천히 해 드려야겠다.

숏세일이란, 현재 본인의 주택에 남아있는 은행 대출금보다 낮은 가격으로 집을 팔아서 은행의 대출금을 전부 갚지는 못하고, 그 일부만 갚고 집을 새 바이어에게 넘겨주는 거래과정을 말한다. 은행의 대출금을 완전히 갚지 못하고, 모자라는 부분을 은행의 양해와 허가를 얻어서 상각처리하기 때문에, 대출금을 다 갚지 못하고, Short가 난다고 해서 숏세일(Short Sale)이라고 한다.

숏세일이 무조건 성공한다고 집주인에게 이야기하는 것은 잘못된 것이다. 반드시 은행의 승인을 얻어야 가능하기 때문이다. 은행이 된다, 안 된다를 결정하는 것이어서, 칼자루는 은행이 쥐고 있지, 숏세일 담당 에이전트가 좌지우지할 수 있는 것이 아니기 때문이다. 특히 2차 라인 오브 크레딧을 사용한 경우에는 2차 은행의 승인까지 받아내야 하는데, 숏세일로 받은 오퍼가격의 대부분을 1차 은행이 가져 가고, 단지 3,000달러 정도만 2차 은행으로 할당 해 주는 관계로, 2차 은행의 손실은 1차 은행보다 더 커서, 단지 3,000달러만 받고 대출 잔액인 10만달러, 15만달러 등 큰 금액의 대출을 쉽게 포기하면서 승인해 주지는 않는다.

물론 케이스마다 달라 획일적으로 이야기하기 쉽지는 않지만, 일반적으로 2차 은행은 남은 대출금의 10%에서 20%정도 금액을 받고 승인레터를 보내준다. 그 금액을 셀러가 내야 하는데, 그게 제일 어려운 문제고, 그래서 그 부분까지 바이어가 도와준다면 금상 첨화이고, 또 그렇게 도와주는 바이어를 찾는 것이 숏세일의 가장 중요한 키포인트가 되겠다. 아무튼, 처음부터 무조건 성공한다고 하는 것은 잘못된 설명이며, 시간이 걸리더라도 끝까지 인내를 갖고 은행과 협상을 하면, 언젠가는 성공을 하는 경우가 대부분이니, 고객들께서는 그렇게 이해하시면 되겠다.

그럼, 숏세일의 처리과정을 알아보자. 우선 집 페이먼트를 내지 못하게 된 상태여야 숏세일을 진행할 수 있다. 십 수년간 잘 쌓아온 크레딧을 무너뜨리기 너무 아까워, 집 페이먼트를 계속 내면서 숏세일을 진행할 수 없을까 하고 문의하신 고객도 많은데, 그건 불가능하다고 보면 된다. 우선, 집 페이먼트를 하지 못하는 자기 자신의 어려운 경제사정이 있어야 한다. 물론 특별한 경제적 어려움이 없어도, 요즘 같이 국제적인 불경기 시대에 줄어든 수입과 비즈니스의 불황을 설명하면, 은행에서는 거의 이해를 해준다. 그러기 때문에 페이먼트를 잘 내고 있으면서 숏세일을 할 수가 없다.

크레딧이 무너지지만, 숏세일을 마치고 난 뒤, 1년 반 정도만 지나면 거의 700점대로 크레딧이 올라가니 너무 큰 걱정은 마시기 바란다. 매달 지출되는 생활비 걱정이 우선이지, 무너지는 크레딧을 걱정할 때가 아니다. 무너지는 크레딧 걱정을 하는 고객은 아직까지는 경제사정이 그리 급하지가 않으신 것 같다.

집 페이먼트가 한 두 달 연체가 되면, 숏세일 담당 에이전트를 만나서 리스팅 계약을 맺고 본격적으로 숏세일을 진행하도록 한다. 우선 필요한 서류는, 숏세일 담당자로부터 은행과 직접 협상을 할 수 있게 허락해주는 ‘Authorization Letter’‘모지기 은행과 크레딧 라인은행의 페이먼트 Statement’‘본인의 최근 2년치의 Income Tax Return’ ‘최근 3개월간의 주 은행 Checking Account Statement’‘월간 가계 수입 및 지출내역서’‘본인의 자산 및 부채 내역서’ 및 ‘자신의 경제적 어려움을 설명하는 Financial Hardship Letter’ 등을 준비하도록 한다. 이러한 모든 서류는 양식이 획일적으로 정해진 것이 아니고 은행마다 다르기 때문에, 담당 에이전트에게 문의하시면 된다. 또한 적정한 가격을 정하여 주택매매시장에 우리의 집을 내놓도록 한다.


제이슨 성 <뉴스타부동산 발렌시아지사장>
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