지금 바이어는 행복하다. 30년 고정이 5%를 오르락내리락 한다. 이자율은 낮고 기다리면 주택 가격은 계속 내려간다. 첫 집인 경우(지난 3년 이내에 집을 소유한 적이 없고, 크레딧 점수가 680점 이상, 연 수입 등 조건에 맞아야한다) 8,000달러까지 세금 혜택도 있다. 첫 집인 경우 혹시 직업을 잃거나 아프게 되어서 수입이 줄어든다면 한 달에 1,500달러, 최고 6개월까지 보조하는 프로그램(C.A.R.H.A.F.)도 있다.

사거나 팔거나, 제발 움직여 달라고 정부가 애원한다. 12월 1일로 마감하는 첫 집 바이어 혜택을 1년 더 연장하고, 조건 없이 모든 바이어에게 혜택을 늘리자는데 의견이 모아지고 있다.(C.A.R.) 한 가지 걱정이라면 혹시 이러다가 갑자기 올라가기 시작해 바닥에서 사는 기회를 잃는 것 아닌가에 대한 것이다. 더 떨어진다는 보장도 없다. 이때 집을 사자!! 바이어의 현주소다.

셀러는 지금 화나고 슬프고 힘들다. 여전히 수입이 좋고, 장사가 그럭 저럭 잘되고, 한 집에서 오래 살아 페이먼트가 낮은 사람들은 예외이다. 집에 에퀴티가 넉넉한 셀러도 상관없다. 집 주인이 기대하는, 시장가보다 높아야하는 비싼 내 집 값을 받지 못해서 억울할 뿐이다. 문제는 그 나머지 경제적으로 힘든 셀러들이다.

최고가 대비 올해 캘리포니아 주택 가격은 59% 하락했다. 그리고 작년 대비 16.9% 하락이다. 7, 8월에 9% 매매 량이 증가하고 가격 역시 2.6%나 상승했으나 이례적인 것으로 부동산 전문가들은 진단하고 있다.

작년, 올해 초 은행 차압(숏 세일) 매물들이 워낙 싸게 팔렸고 그에 비하여 상승한 결과이다. 매매 량도 마찬가지이다. 또한 여름 경기의 한 자락이다.

향후 5년이라면 어차피 주택 가격은 다시 상승한다. 그러나 앞으로 1~2년은 불확실하다. 경기가 회복되지 않는 한 은행 차압이 계속 증가하리라고 판단한 셀러들은 지금 더 떨어지기 전에 집을 판다. 은행 매물과의 경쟁이다. 대세는 차압 매물이다.

절망한 셀러는 내 가격을 고집하고 집은 팔리지 않는다. 말이 쉽지 3,4개월 지나며 셀러는 지친다. 설상가상으로 페이먼트를 낼 돈이 바닥나기 시작한다. 셀러의 현 주소이다.

빠른 판단이 필요하다. 첫 째, 에이전트의 충고대로 정확한 시장가를 잡아야 한다. 차압물이 훨씬 더 싸게, 더 많이 나오기 전에 빨리 판다. 둘 째, 팔기 싫으면 이자율을 낮추고 페이먼트라도 줄여라. 은행과 협상하라. 셋 째, 팔 기회도 잃고 또 너무 힘들면 숏 세일을 하여 차압까지는 가지 않는다.

“안 되면 말고 차압당하거나 파산하면 되죠. 뭐”하는 손님이 있다. 아무리 불경기라지만 그것만큼은 피하고 싶은 아픈 마음이다. 5~7년 걸려 다시 회복된다는 크레딧이라지만 너무 깊은 상처가 되지 않기를 그 대안이 숏 세일이다.

은행과 협상시 받아들여지기 쉬운 상황은 다음과 같다. 어느 한 가지라도 해당이 된다면 본인이 계속해서 이 집을 끌고 갈 것인지 빨리 판단한다. 이것이 당신의 경제적인 어려움을 나타내는 서류 ‘하드쉽 레터’(Hardship Letter)의 내용이 된다. 즉, 실직, 해고 및 사업 실패, 수입 감소, 너무 많은 빚, 페이먼트의 증가, 병이 났거나 너무 많은 의료비, 이혼이나 별거, 배우자의 죽음, 경제적인 도움을 주던 가족 구성원의 죽음, 직업 이전에 따른 이사, 감옥행, 군입대, 또한 자연 재해나 다른 이유로 인한 건물 손상 등이다. 이런 상황에 처하면 “페이먼트가 힘듭니다. 페이먼트를 줄여주세요. 팔려고 해봤지만 너무 값이 떨어져서 당신네 돈도 갚을 수 없어요”라고 호소하며 은행 문을 두드려라. 열릴 것이다. 빠를수록 좋다.

서니 김 <리맥스 부동산>
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