렌트 컨트롤이라고 하는 것은 주거용 부동산을 임대할 때 임대료 인상을 법으로 통제하는 것을 의미한다.

특별히 아파트 가격을 결정하는데 크게 영향을 주는 것 중의 하나가 아파트의 수입을 좌우하는 렌트 수입이다. 같은 아파트에서 나오는 수입이 많으면, 적게 나오는 아파트보다 그 가격이 높게 산정되어도 그 타당성을 인정할 수 있기 때문에 할 수만 있다면 임대료를 인상하려는 것이 건물주의 입장인 것이다. 그러므로 그 인상하는 정도를 법으로 규제하는 것이 서민생활을 보호하는 것으로 여겨져서 생긴 법이다.

이러한 법이 임대자 입장에서는 이로운 것이지만 입대주 입장에서는 투자수익에 걸림돌이 되어서 아파트를 신축하겠다는 의도를 낮추는 결과를 초래하게 되어 도시가 점점 퇴색하는 부작용을 가져오게 되는 것이다. 서브프라임을 거치기 몇 년 전만 해도 부동산 가격이 상승하자 오래 된 건물들도 페인트로 단장하는데 인색하지 않아 많은 건물들이 새로워지는 모습을 보아 왔고 또 콘도미니엄이나 신축 아파트를 건축하는 장면을 여러 곳에서 볼 수 있었다 .

그러나 가격이 하락하면 투자가들의 관심도 하락하여 신축하기를 주저하게 되고 점차로 도시가 새로워지는 모습도 사라지게 되는 것이다.

렌트 컨트롤 법으로 서민생활도 돕고 건물주들의 투자 관심도 잃지 않게 하기 위하여 신축 아파트나 고급 아파트에 대하여서는 이 법이 적용되지 않는다는 예외조항을 두게 되었다. 그 기준을 1978년 전에 건축된 아파트는 이 법의 적용을 받게 되었고 그 이후에 신축한 아파트는 이 법에 적용을 받지 않도록 한 것이다.
물론 이 법이 도시마다 차이가 있어서 이 법이 모든 도시에 적용되는 것은 아니며 한인들이 많이 살고 있는 LA를 중심으로 해당 되는 것이다. 신축 아파트에는 이 법이 적용되지 않게 되므로 새로 아파트를 건축하는 붐이 일어나, 1990년대에는 한 때 아파트 과잉공급 현상을 초래하기도 하였다.

아파트 임대료도 수요공급 원칙이 적용되므로 과잉으로 공급되면 임대료가 하락하게 마련이어서 새 아파트에 새롭게 입주한 임대자는 아주 높은 임대료를 지불하게 되었지만, 그 임대자가 아파트를 비우게 되면 전에 적용되는 임대료를 받을 수가 없게 되었다.

이러한 경향의 누적으로 아파트의 임대 수입은 떨어지게 되었고 자연히 임대 수입은 아파트 가격에 영향을 미치게 되어 높은 임대 수입 때 높은 가격으로 구입한 건물주는 월 융자금을 지불하지 못하여 건물을 잃게 되는 경우도 발생하고 또 그렇지 않다 손치더러도 가격이 하락하여 손해를 보는 경우가 초래됐다.

이러한 현상은 거의 10년을 주기로 되풀이 되어서 한때 렌트 컨트롤이 적용되지 않는다는 이유가 하나의 광고 효과를 가져 올 수도 있었지만 임대마켓의 사정에 따라서는 오히려 높아진 임대료를 유지 못하는 경우에는 임대 수입을 잃게 되고 이는 곧 바로 부동산 가격에 영향을 주는 결과를 가져 올 수도 있다는 것이다.

많은 고객들이 렌트 컨트롤이 없는 신축 아파트를 매입하기를 원한다. 그러나 1990년대에는 신축 아파트에 투자하여 투자 수익을 본 고객은 극소수였고, 오히려 렌트 컨트롤이 적용되는 아파트에 투자한 고객들은 임대 수입을 매입할 때보다 항상 높게 유지할 수가 있어서 투자 수익을 많이 본 사례가 있었다. 주택 가격의 상승은 아파트 임대료의 상승에서부터 출발하였다면 주택가격의 하락이 임대료 하락으로 이어지지 않기를 바라는 바이다.


조셉 김 <뉴스타부동산 부회장>
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