모기지 이야기/’더 까칠해진 가이드라인’
2009-09-05 (토)
곽동현
갑자기 선선해진 날씨로 가을이 문턱까지 성큼 다가 온 것 같다. 이제 새 학기를 시작하느라 동네 마켓은 Back To School 로 모처럼 붐빈다. 하지만 9월 들어서 증시는 그리 반가워 보이지 않는다. 금융시장이 여전히 취약해 보이고 있는데 지난 달 미 예금보험공사가(FDIC)가 2/4분기 문제 은행이 400곳에 이른다는 발표를 한 이후로 투자자들의 불안이 더 커진 것 같다. 주택구매계약의 증가 보고에도 불구하고 금융주 위주로 주가가 또다시 하락세를 보이고 있다.
반면 주식 시장이 어수선하니 투자자들이 국채로 몰려 국채 가격이 급등 했다. 이로 수익률은 큰 폭으로 낮아졌고 이로 30년 고정 모기지 이자율은 다시 5%까지 내려왔다. 9월 들어서 증시의 변화 외에 주택융자에 또 하나 큰 변화가 있는데 아직 모기지 융자에 주도권을 행사하고 있는 패니매와 프레디맥에서 9월1일부터 융자 가이드라인을 대폭 강화 발표했다. 그 중 몇 가지는 융자에 있어서 꼭 알아둘 필요가 있으므로 새로 시행되는 가이드라인을 좀 자세히 알아보
자.
*Form 4506-T’
일반적으로 융자 신청 시 수입과 자금 출처를 증빙 하는 융자를 Full Doc(풀닥)이라고 말한다. 그 중에서도 수입 증빙은 크게 두 가지 방법으로 진행이 되는데 먼저 회사에 소속이 되어 급여를 받는 융자 신청자의 경우 급여 명세서(Pay Stubs)나 연간 급여 수령액을 알 수 있는 W2가 필요 하다. 그리고 자영업을 하는 융자 신청자는 ‘Self-Employed’라고 하며 국세청(IRS:
Internal Revenue Service) 에 보고 하는 연간 개인 세금 보고인 ‘IRS Form1040’이 필요로 하다.
기존에는 자영업의 경우 1년치 개인세금 보고 ‘1040’가 필요하였다. 여기서 융자 은행인 랜더는 융자 신청자가 재출한 소득 증빙서류를 국세청에서 확인할 수 있는데 이것이 ‘Form 4506-T’라고 하는 것이다. 즉 랜더가 융자 신청자의 수입 증빙을 직접 국세청인 IRS에 조회를 할 수 있도록 고객으로부터 받는 허가서이다. 기본적으로 고객이 ‘Form 4506-T’에 사인을 한 날짜로부터 60일 안에 은행은 IRS로 소득 조회가 가능하다. 기존에는 대부분 ‘4506-T’를 고객이 클로징 시 클로징 테이블에서 거의 형식적으로 사인을 해왔다. 그런데 9월1일부터 발효되는 패니매와 프레디맥의 새 가이드라인은 융자 신청 즉시 ‘4506-T’ 사인 해야 되며 또한 클로징 때도 또한번 사인을 받도록 규정했다.
그래서 급여를 받는 융자신청자(W2)는 1년 세금 보고 자료를 검토하고 자영업 신청자(Self-Employed)는 2년간 세금 보고를 확인한다는 것에 서명을 해야 한다. 만약에 융자 신청시 제출한 개인 세금 보고서인 ‘1040’와 IRS에서 조회한 세금 보고가 차이가 날 경우 그 차이를 정확히 설명을 해야 되고 만약에 신청 서류의 수입 조작이 발견되면 랜더는 48시간 내로 고객에게 통보를 하고 필요에 따라 관계기관에 보고를 하게끔 되어있다. 이처럼 이제 세금보고를 제대로 하지 않고 융자를 받으려는 신청자에게 패니매와 프레디맥은 확실히 대처하겠다는 것이다. 이번 시행은 한인 융자 신청자들에게 적지 않는 파장이 생길 것 같다. 많은 한인 동포들은 자영업을 종사하며 세금 보고를 하더라도 여러 가지 이유로 자주 회사이름을 바꾸거나 여러 가지 명목으로 세금을 줄여서 보고 한 것도 이젠 모두 공개되기 때문이다.
*비축자산(Reserves)
이번 시행에서 또 하나 바뀐 것은 융자 시 비축 자산(Reserves)에 대한 것인데 융자를 신청하게 되면 다운 페이먼트를 할 자산을 증빙해야 되는 것은 물론이고 클로징 비용과 클로징 후 몇 개월간 페이먼트를 낼 수 있는 자산을 증빙을 해야 하는데 이것이 비축자산(Reserves)이다. 종전에는 Stocks, Bonds와 Mutual Funds일 경우 액면가의 100%를 자산으로 인정 했으나 바뀐 규정은 70%까지만 자산으로 인정을 하고 은퇴 자산일 경우 60% 그리고 추후에 받게 될 Stock Option 같은 경우에는 더 이상 자산으로 인정을 해주지 않는다. 패니매와 프레디맥에 새로 규정하는 가이드라인은 이제 고객이 갖고 있는 자산 중 투자 목적의 자산은 전부 인정을 해주기 힘들다는 이야기다.
*2 패밀리 홈
일반적으로 고객들은 2패밀리 홈은 1패밀리 보다 렌트 수익이 더 생기니 더 쉽게 융자를 해줄 것 이라고 생각할 수 있으나 사실은 그와 정반대이다. 융자를 해주는 랜더는 1패밀리보다 2패밀리가 가격이 비싸고 만약 렌트 들어온 테넌트와 문제가 생기거나 공실률이 발생할 경우 기대한 렌트 수입을 못 받아 모기지 페이먼트에 지장을 줄 수 있으므로 1패밀리보다 훨씬 위험하게 간주 한다.
그로 인해 2패밀리는 1패밀리보다 이자가 높거나 아니면 리스크 프리미엄으로 추가 포인트를 지불해야 한다. 이번에 바뀐 시행령은 주인이 주거하는 2패밀리일 경우 구입 시 융자 한도는 90%에서 80%로 내렸고 크레딧 점수도 최소 640점까지로 상향조정했다. 그리고 주인이 주거하지 않는 2 패밀리일 경우 크레딧은 660점 이상 75%까지만 융자를 해주는 것으로 조정하였다.
그만큼 투자로 진행되는 주택에 대해서는 리스크를 감안해서 융자 해주겠다는 것이다.이처럼 9월에 새로 시작하는 패니매와 프레디맥의 시행령으로 융자는 점점 더 까다로워지고 심사기간은 훨씬 더 길어질 것 같다. 하지만 주택경기만 어느 정도 회복이 되면 예전 수익 증빙 없이도 융자를 해주는 프로그램인 Stated Income융자가 어떤 식으로든 다시 부활 할 것을 필자는 의심치 않는다.
