요즈음 가장 많이 물어 보시는 질문 중 하나가 어떤 경우에 숏 세일을 해야하는지에 관한 것이라 다시 한번 간단히 정리해 본다.
1. 우선 집값이 자기가 갚아야 할 융자보다 많이 낮은 경우. 즉 주택가격이 너무 떨어져서 융자 금액이 집의 현 시세보다 많이 높을 때, 숏 세일이 대안이다. 부동산 거품으로 값이 많이 올랐을 때 사신 분들은 많은 노력을 기울여 집을 지켜도 집값이 샀던 가격으로 돌아가는 데는 보통 5년에서 십년 이상의 시일이 걸릴 것이라고 예상된다.
2. 융자 조정의 결과가 만족하지 않을 때, 물론 융자 조정을 통해 페이먼트를 원하는 만큼 줄여서 따뜻한 보금자리이자 소중한 재산을 지키는 것이 가장 좋은 일이 되겠지만 융자 조정이 성공한다해도 원금이 줄어드는 경우보다는 은행에서 한시적으로 페이먼트를 줄여주게 되는 경우가 대부분이고, 줄여진 금액도 적어 실제로 도움이 안되는 경우가 더 많으니 주택 소유주의 짐이 많이 덜어지는 것 같진 않다..
3. 집을 사서 세를 주었는 데 렌트로는 페이먼트가 충당이 안돼 달마다
적자가 나는 경우, 집값은 이미 떨어져 재산으로서의 가치가 없는 데 거기에 더해 매달 돈을 보태야 하는 경우라면 이제까지의 보탠 돈과 다운페이한 돈에 미련을 갖지말고 과감히 숏세일할 것을 고려해 보아야 한다.
4. 페이먼트가 여러달 밀려 은행에서 NOD( Notice of default) 를 받은 경우, 이 경고(Notice)의 실제 의미는 페이먼트가 연체되어 경고를 받게 되면 그 후 90일이내에 차압 통지를 받게되고 바로 차압의 절차가 시작되는 것을 뜻한다.
그러나 숏세일을 시작하면 시간이 흘러 차압절차가 시작되더라도 리스팅 에이전트가 은행과 연락을 취해서 경매 날짜를 계속 연기해가며 집을 살 수 있는 바이어를 찾아 은행과 협상을 통해, 드디어 숏세일로 집을 처분하기까지 일 년 가까이나 그 이상의 시간을 벌게 된다. 그 기간 동안에는 합법적으로 살던 집에 안심하고 거주할 수 있게된다.
심지어는 그 동안 지불해야 했던 페이먼트를 모아 그 돈으로 많게는 50%이상 값이 떨어진 비슷한 집을 사겠다는 분도 보게 된다. 월 페이먼트가 한 달 4천 불이라면 일 년에 5만 불 가까이 모을 수 있게 되고
또그런 일이 가능한 다른 이유 중의 한가지는 숏세일을 하게 되는 경우 집을 팔고 나서 은행과의 합의로 2년 이내에 숏세일 기록을 없앨 수 있기 때문에 가능한 일인것 같다.
즉 숏세일을 하게되면 7년 내지 10년 이상 기록이 남는 차압에 비해 크레딧을 보호할수 있고, 언제 강제 퇴거명령을 받을지 모르는 불안함에서도 벗어날 수 있게 된다.
이런 이유들로 숏세일을 하면, 애써 장만한 집을 포기하는것이 되어 안타깝기는 하지만 꼭 부정적인 면만 있는 것은 아니다.
주택에 걸린 빚이 감당하기 어려울만큼 많을 때, 속수무책으로 당하게 되는 차압을 피할려면 숏세일이 차선책 중에 하나이며, 이제까지 보아온 바로는 융자 조정이나 소송보다는 현실적인 대안이기도하다.
이제 숏세일을 하기로 결정을 했다면 리스팅 에이전트의 선택에 신중을 기해야 한다.
요즈음은 많은 분들이 숏세일을 시도하므로 숏세일이 보통의 흔한 일처럼 보이기도 하지만 성공적으로 매매를 성공시키기 위해서는 은행과의 협상이나 꼼곰한 서류 처리등 충분한 경험과 지식을 필요로 하기도 하고, 긴 시간을 통해 이루어지는 일인 만큼 끝까지 성실한 자세로 일을 처리할 수 있는 참을성이 있어야 하는 일이기 때문이다.
어떤 어려운 상황도 끝은 있게 마련이고 몇 년 지나고 보면 어려울 때는 상상도 못했던 좋은 환경속에서 지내게 되는 것이 우리의 삶이기도 하다.
미셸 원 / Bee 부동산 밸리지점 부사장
(818)497-8949
