부동산 매매 일정이 늦어지고 있다. 에스크로 클로징 날짜가 집 감정이나 바이어의 변수로 인해 예정된 날짜를 어기는 경우가 허다하다.

더구나 숏세일 매물은 렌더와의 협의가 필요하므로 1차,2차 그 승인을 받을 때 까지 긴 긴마라톤 경주가 시작된다. 언제 그 트랙이 끝날 지는 아무도 모른다.

달랑 가격만 보고 오퍼를 쓴 경우엔 100% 보장되는 딜이 아니기에 긴 시간 기다리지 못하는 바이어는 다시 정상매물로 관심을 바꾼다.

숏세일은 양쪽 에이전트와 바이어 그리고 셀러 모두에게 긴 기다림을 요구한다.

이 시기에 집 한 칸 마련하려는 바이어가 끈질긴 인내없이 숏세일 승인 받아 내 집을 장만한다는 것은 대단한 행운이다. 셀러는 숏세일 동안 렌트비 정도를 매달 모을 수 있고 일단 숏세일 승인이 나면 집으로 인한 모든 부채에서 홀가분히 벗어난다는 것이 장점이다.

물론 숏세일이 승인 나도 2차 융자 금액의 일부만 탕감시키고 나머지 금액의 몇 %는 셀러에게 몇 년에 걸쳐 상환하게 하는 반갑지 않은 렌더도 있지만. 론모디를 준비하면서 꼬박 모게지를 내는 경우 은행의 승인절차가 늦어 일부러 연체하다가 차압으로 바로 가는 경우도 많다.

밀린 모게지를 청구하는 콜렉팅 부서(Collecting dept.)와 론모디 부서가 달라 서류가 진행 중일 때 론모디 부서가 굳이 알려주지 않으면 론모디 도중에 고스란히 아무런 준비 없이 집을 날리게 된다.

최소한의 수수료를 낸 후 기다리는 경우엔 어련히 알아서 해주겠거니 하면서 안심하고 있다 집 열쇠를 쉐리프가 바꾼 후에야 안일하게 버텼던 자신을 탓하게 된다. 지금 정상적으로 집을 팔려면 손해가 많아 금전적으로 그렇게 힘들지 않아도 숏세일을 검토하는 집 소유주들이 많다.

지역에 따라 다르지만 집 값 하락이 지속되는 경우 한참 peak일 때 샀던 바이어들은 벅찬 융자 이외에도 언제 그런 부동산 호황이 올지 몰라 숏세일을 준비하기도 한다. 지금은 1990년 대 초 도미노 처럼 무너지는 사업과 초유의 높은 이자율로 인해 파산선고했던 그 악몽과는 전혀 다르다.

유례없던 지난 몇 년간의 부동산 호황으로 목돈을 챙긴 투자자들이 각 경매장마다 몰려 그나마 바닥인 가격을 올려놓고 사 온 후 리모델 해서 되파는 새로운 시장이 형성되고 있다. 집을 사려는 바이어가 줄면서 임대하려는 사람들은 많아 작은 투자에도 짭짤한 렌트 수익을 올리고 있다.

몇 년 간 임대 놓은 뒤 마켓이 활성화 된 후 되팔면 높은 수익을 올릴 수 있어 인기를 끌고 있다. 플러턴 타운 홈의 경우 30만불 대지만 2,500~2,600 달러의 렌트가 형성된 것만 보아도 주택 임대 시장은 청신호이다.

숏세일에 있어 바이어들은 리스팅 가격에서도 많이 깎은 가격으로 오퍼를 넣지만 1차 은행이 자체 손실이 너무 크다고 판단할 때는 그대로 차압으로 가버린다.

일단 경매로 가면 낮은 숏세일 오퍼보다 때론 더 높은 가격으로 팔 수가 있기에 숏세일이 성사되길 기다리는 에이전트들과 고객의 바램과는 상관없이 차압을 진행시킨다.

한 때 정부가 구제책으로 내 놓은 NOD(Notice of Default)공시를 3개월에서 6개월로 연장시켜 주는 법안으로 은행이 막대한 손해를 보기에 요즘은 차압절차가 훨씬 빨리 진행되는 편이다.

숏세일이 됐든 론모디가 됐든 간에 경제적인 압박에서 빨리 벗어나려면 일단 철저한 서류준비가 필요하다.

론모디나 숏세일 담당자 한사람에게 쏟아지는 file이 많아 렌더들이 필요로 하는 서류가 하나라도 빠지면 다시 파일을 뒤로 제켜놓기에 맨처음 들어가는 서류목록을 꼼꼼히 챙겨야 한다.

아직도 낮은 이자율에 집을 사기 좋은 시장이다.

또한 셀러에겐 집 수요가 많은 지금이 그나마 제 값 받을 수 있는 기회이다.
단지 내, 혹은 이웃에 팔린 기록을 보며 내 집을 객관적인 호평을 받을 수 있도록 멋진 분위기를 연출하려는 습관이 아쉽다. 숏세일이 다른 금융 해결책이 될 수 있음을 한 번쯤 검토할 만 하다.

훌훌 털고 다시 시작하는 지혜도 결단하는 자의 몫이다.

카니 정 / 콜드웰뱅커 베스트 부동산
(562)304-3993