융자를 받기가 ‘하늘에 별 따기’인 요즘 ‘리스 옵션’(lease-option)이 주택 매매를 수월하게 돕는 해결책으로 주목받고 있다. ‘리스 옵션’이란 ‘렌트 투 오운’(rent-to-own)이라고도 불리는데 바이어가 구입을 희망하는 주택을 일정기간 임대한 후, 계약기간이 만료되면 해당 바이어에게 주택을 구입할 수 있는 권리가 우선적으로 주어지는 계약방식을 뜻한다. 이러한 계약이 체결되면 우선 재정난에 처한 주택 소유주들은 임대 계약기간에 주택융자 상환에 대한 부담을 덜 수 있고 미래의 바이어를 미리 확보할 수 있다. 동시에 바이어는 구입을 희망하는 주택에 사전에 거주해 봄으로써 해당 주택과 동네 사정에 대해 좀 더 자세히 알 수 있는 기회를 얻는다. 또 임대기간에 렌트비의 일부를 다운 페이먼트로 적립할 수 있는 등의 장점이 있다. 이와 같은 ‘리스 옵션’을 고려하기 전 반드시 알아두어야 이점과 주의해야 할 점들을 짚어본다.


임대기간 모기지 부담 경감
미리 살아보며 자세히 파악
구입 조건등 계약서 명시해야


■ 이점

리스 옵션에 따른 혜택은 바이어에게 더 크다. 바이어가 얻는 가장 큰 혜택은 다운 페이먼트 금액을 마련할 수 있다는 것과 크레딧 점수를 높일 수 있다는 것이다. 대개 리스 옵션 계약은 바이어가 임대료 외에도 주택 시세의 일정부분을 계약금으로 납부하고 이에 렌트 프리미엄을 내는 형식으로 체결된다.

예를 들어, 바이어가 20만달러짜리 주택을 구입할 경우 주택가격의 2.5%에 해당하는 5,000달러를 계약금으로 납부하고 월 임대료 1,000달러에 프리미엄 400달러씩을 더 내는 형식이다. 이중 계약금 5,000달러와 프리미엄에 해당하는 월 400달러는 임대가 끝난 후 주택 구입에 필요한 다운 페이먼트 금액으로 적립된다. 대부분의 임대계약 기간이 1년인 점을 감안하면 1년 후에는 9,800달러, 만약 3년을 임대하게 되면 1만9,400달러의 금액을 다운 페이먼트로 모을 수 있다. 또 바이어의 크레딧 점수가 낮을 경우 임대기간에 크레딧 점수를 높일 수 있는 기회로 적극 활용할 수 있다.

이밖에도 바이어는 미래에 자신의 집이 될 곳에 미리 살아 봄으로써 집의 내부와 외부사정을 꼼꼼하게 살필 수 있는 기회를 갖게 된다. 주택 구입 때 흔히 저지르는 섣부른 판단과 여러 불안감들을 없앨 수 있다.

실제로 뉴욕 등의 지역에서 콘도로 전환해 현재 분양중인 건설회사들이 이 같은 리스 옵션을 통해 바이어들을 끌어들이고 있다. 뉴욕 월스트릿에서 현재 콘도를 분양중인 한 회사는 계약금도 받지 않고 임대료 전액을 콘도 구입금액에서 깎아주는 방식으로 바이어들을 찾고 있다. 이 회사의 래리 크루즈만 세일 담당자는 “은행들의 융자심사가 전보다 까다로워져 바이어들이 주택 구입에 어려움을 겪고 있다”며 “리스 옵션 방식을 통해 콘도 매매가 활발해 질 것으로 기대한다”고 말했다.

신규주택을 분양하는 건설회사뿐만 아니라 일반 주택 소유주들도 리스 옵션 방식을 통해 주택 판매에 나서고 있다. 루이지애나 맨더빌에 거주하는 르네 호스는 수개월째 바이어를 찾지 못하던 중, 오히려 바이어 쪽에 리스 옵션을 제시해 계약을 체결했다. 르네의 경우 침실 4개짜리 단독주택을 21만7,000달러에 파는 조건으로 바이어와 1년짜리 리스 옵션 계약을 맺고, 계약금으로 3,000달러, 월 임대료 1,000달러, 그리고 렌트 프리미엄 월 400달러씩을 받기로 했다.


■ 주의해야 할 점

만약 임대료를 제 때에 내지 못하거나 임대 기간 만료 후 바이어의 사정으로 주택을 구입하지 못할 경우 앞서 지불한 계약금과 그동안 적립해 온 렌트 프리미엄을 몽땅 돌려받지 못할 수도 있다.

임대료가 밀려 집주인이 강제 퇴거조치를 실시할 경우와 바이어가 주택 구입에 필요한 융자를 받지 못하게 되면 이같은 불상사가 생길 수 있다. 바이어는 계약서에 만약 융자를 받지 못할 경우 계약금과 프리미엄을 다시 돌려받는 다는 조건을 반드시 포함시켜 이같은 불상사를 미리 막을 수 있다.

만약 주택가격이 떨어지는 상황이라면 바이어와 셀러 모두가 동시에 손해를 볼 수 있다. 바이어는 같은 조건의 저렴한 가격대의 집을 구입할 수 있는 기회를 놓치게 된다. 셀러와 재협상을 통해 가격을 재조정해 볼 수는 있지만 셀러와 합의를 이끌어내지 못하면 역시 계약금과 프리미엄을 포기할 수밖에 없다. 이 경우 셀러 역시 ‘보증수표’와 다름없던 바이어를 잃게 돼 다시 바이어를 찾아야 되는 노력을 시작해야 한다.

주택 차압에 따라 입게 될 피해도 바이어들이 주의해야 할 점 중 하나다.
만약 임대 기간에 집주인이 주택을 차압당하게 되면 집장만의 꿈에 부풀어 있던 바이어들은 빈 손으로 걸어 나가야 하는 경우가 발생할 수도 있기 때문이다. 최근 기승을 부리고 있는 ‘차압 방지’를 사칭한 사기도 이같은 피해에 해당한다. 차압을 방지해 주는 조건으로 집 주인으부터 소유권을 넘겨받은 사기단이 바이어들과 리스 옵션 계약을 맺고 계약금 등을 챙긴 후 감쪽같이 사라지는 일들이 심심치 않게 발생하기 때문이다.

이밖에도 바이어들은 미래의 소득을 잘 예측해 주택 가격을 결정해야 한다. 주택 구입 시 납부해야 되는 모기지 페이먼트를 현재의 소득수준에 맞춰진 월 임대료로 기대했다가는 낭패 보기 일쑤다. 집 장만에 따른 재산세, 보험료 기타 관리 비용들도 함께 고려해야 한다. 이같은 피해들을 사전에 막기 위해서는 무엇보다도 부동산 전문변호사나 부동산 중개인 등의 전문가와의 상담하고 계약서를 철저히 작성하는 자세가 반드시 필요하다.

<준 최 객원기자>