나빠진 경기로 융자 연체가 이어지면서 은행들은 자신들의 보호 차원에서 융자 심사를 대폭 강화했다. 따라서 크레딧 점수 680점 이하이고 20% 이하로 다운 할 경우는 주택구입에 꿈을 접어야 했다.
융자의 자격조건도 까다로와져서 수입을 증명 할 수 없을 경우 융자가 힘들었고 2unit 이상을 구입할 경우 30% 이상의 다운은 당연한 것이 되었다.
은행들의 소비자 규제에 이어 연방정부의 은행 규제가 시작된다. 2009년 7월 30일 부터 연방정부에 의해 시행되는 융자 법을 크게 5 가지로 아래 정리한다.
1. Initial Disclosure - 융자 신청 후 3일 이내에 은행은 손님에게 비용은 얼마들며 이자는 어떨 것인지 알려주어야 한다. 만약 이를 어길경우 손님은 융자를 취소하거나 연방정부에 신고(폭로)할 수 있다.
2. Collecting no up front fee - 은행이나 융자 브로커는 융자를 진행함에 있어서 적당한 수준의 크레딧 비용 이외에 아무 명목으로든 돈을 받을 수 없다. 지금까지는 감정비 정도는 브로커가 미리 받아왔다. 하지만 Truth-in-lending(비용과 이자 명세서)을 customer가 받은 후에는 가능하다.
3. No Quick Close - 아무리 급해도 융자를 시작한 후 1주일 내에 클로우즈 할 수 없다. 연방정부는 융자 신청인이 적어도 일주일 아상은 자신이 신청한 융자에 대하여 잘 생각해보라는 의도로 7 day waiting period를 의무화 하고 있다.
4. Appraisal report rule -lender는 융자가 끝나기 3일전에 감정서류 사본을 customer에게 전달하여야 한다. 이 법은 융자 신청인이 특별히 필요가 없다고 하지 전까지는 유효하다. 지금까지는 융자가 끝난 후 융자신청인이 원할 경우에만 은행에 요구하여 받아 볼 수 있었다. 이로 인하여 자신이 사는 집의 정확한 마켓 가치를 융자를 받기전에 다시 한번 확인 할 길이 생긴 것이다.
5. APR change disclosure rule - 만약 융자가 끝날때의 APR이 시작할때 customer에게 Disclosure 하였던 APR보다 0.125%이상 높을 경우 융자가 끝나기전 다시 customer에게 알려 주어야 한다.
예를 들면 처음 융자를 신청 할 때 APR이 5% 였는데 끝날 때는 5.375% 였다면 이를 융자 신청인에게 보고하여야 한다. 이는 융자가 끝나는 마지막 순간에 charge되는 junk fee를 막기위한 조치이다. 참고로 APR이란 Annual Percentage Rate의 약자로 주로 융자 받는 실제 이자보다 높다. APR은 융자 시 들어가는 비용을 어림잡을 수 있는 척도 이다.
어찌 보면 실제로 융자 신청인을 보호 하는데 큰 도움이 될 수 있으므로 긍정적인 부분이 많다.
하지만 지나치게 많은 시간을 요구하고 융자가 급한 사람들에게는 악법이 될 소지도 많다. 예를 들면 ‘7day waiting period’ 조항의 경우 아무리 급해도 적어도 한 은행에서 일 주일이상을 기다려야 융자가 된다는 점은 상황에 따라서 문제를 야기할 수도 있다. 이곳 저곳에서 거절 당했던 융자일 경우 에스크로 날짜를 지키지 못해 법적 소송으로 이어질 공산이 크다. 융자가 끝나기 3일 전에 신청인에게 보내야 하는 감정 report의 경우도 closing date에 발목을 잡을 수도 있다.
융자 받기도 매우 까다로와진 상태에서 연방정부의 은행 규제 안들이 얼마만큼 융자 고객들에게 도움을 줄지는 미지수이다. 하지만 은행들의 융자 가이드라인이 점점 더 어려워 지는 추세에 있고, 늘어나는 정부의 은행에 대한 규제들은 결국 융자시장을 얼어붙게하는데 일조 할 것임은 분명하다.
융자 받을 길을 터 주고 규제를 완화함이 부동산 시장을 활성화 시킬 수 있는 길임을 은행과 정부는 틀림없이 알고 있을 것이다.
브라이언 주 / 뉴욕융자 대표
(213)219-9988
