변동 모기지를 얻어서 가장 힘든 점은 이자율 조정이다. 처음 일정기간은 이자율이 낮아 좋지만 그 기간이 지나면 이자율이 조정된다. 이때 변동모기지 소유주는 재융자를 받을까 아니면 그대로 높은 이자율을 수용해야 하나, 고민하게 된다. 그러나 렌더는 이자율 조정에 앞서 충분한 시간을 두고 통보하기 때문에 너무 걱정할 필요는 없다. 또 수용과 재융자란 두 가지 선택 외에도 다른 옵션들도 여럿 있어 침착하게 대처하면 된다. 렌더들은 법규에 따라 모기지 변경이 있을 때는 최소한 25일 전에 미리 통보해야 한다. 법정 최소통보기일은 25일 전이지만 실제로는 특히 이자율 조정처럼 중요한 문제는 이보다 훨씬 전에 통보해준다. 구체적으로 어떤 내용은 며칠 전에 통보해 줘야 하는지 모기지 융자 서류에 기재돼 있는데 이자율 조정의 경우는 보통 45일 전이며 120일전 통보해야 할 경우도 있다. 법정 최저 25일전 통보하는 경우도 있지만, 5주 정도면 대안을 마련하기에 짧은 기간은 아니다.


주택가치 하락한 상태서 재융자는 힘들어
렌더들 모기지 조건 변경땐 시일여유 많이 줘
변동이자라도 기간내 올릴수 있는 폭 제한
대개는 융자 그대로 지니는 편이 나을 수도


▲조정통보에 들어가는 내용

페이먼트 변경 일자, 예전 인덱스 레이트 및 새 레이트, 렌더의 마진, 이전 융자 이자율과 새 이자율, 새 원금 및 이자 페이먼트가 포함된다.

조정통보를 받게 되면 기재된 내용이 틀림이 없는지 확인해야 한다. 올바른 인덱스가 적용됐는지 그 비율과 기간은 제대로 적용, 계산됐는지 점검한다.

일반적으로 첫 조정인 경우 이자율과 페이먼트가 오르는 것이 보통이다. 예외적으로 내려가는 경우가 없지는 않다. 지금까지 내왔던 이자율이 할인된 것이며 이제부터는 렌더가 그 차이를 메워가며 정상적으로 이익을 취하게 된다는 점을 감안하면 올라가는 것이 당연하다.

그 다음 조정부터는 시장 상황에 따라 올라갈 수도 있고 내려갈 수도 있다.

▲재융자의 선택여부

재융자는 주택가치가 크게 떨어진 홈 오너에게는 가능한 선택이 못된다. 주택가치가 은행에서 빌린 액수보다 적다면 그 차액을 누군가가 갚아야 재융자가 가능해진다. 주택소유주가 자금이 있어 차액을 갚는다면 문제될 것이 없지만 은행 보고 갚으라면 은행은 난색을 표할 것이다.

그러나 은행이 재융자를 받아들이는 경우도 있다. 주택 소유주가 페이먼트가 늘어나지 않고 예전 수준이라 계속 페이먼트를 해 나갈 수 있다면 은행은 울며 겨자 먹기 식으로 차액을 손해 보더라도 재융자를 해 줄 수 있다. 주택 소유주가 페이먼트를 못해 주택이 차압되는 경우보다는 재융자를 해줘서 페이먼트를 해 나가게 하는 편이 더 낫기 때문이다.

▲융자의 유지여부

원래 모기지 이자율이 판촉성 초저리 이자율이 아니라면 갖고 있는 융자를 그대로 지니는 편이 낫다. 올라가도 턱없이 올라가는 경우는 거의 없기 때문이다. 모기지 이자율이 급등해 페이먼트 쇼크를 받지 않도록 하기 위해 대부분 변동모기지에는 일정 한도가 주어져 있다. 대부분의 변동은 한번에 올릴 수 있는 한도가 2%를 넘지 못하도록 되어있고, 대출 전 기간에 걸쳐 올릴 수 있는 한도가 6%를 넘지 못하도록 되어 있다. 따라서 오리지널 이자율이 6%였다면 첫 번 조정에서 올라봐야 8%를 넘지 못하며 앞으로 더 조정이 있다 해도 최고 12%를 넘지 못한다.

또 변동 모기지도 이자율이 내려갈 수도 있다. 많은 변동 모기지 이용자들이 이같은 사실을 잘 받아들이지 않지만 실제로 내려가는 경우도 많다.


조정통보를 받게 되면 페이먼트 변경일자등 기재 된 내용이 틀림이 없는지 확인해야 한다.


변동 모기지를 얻었을 때는 이자율을 조정하기 전에 잘 대처하는 것이 현명하다.