두 명이나 그 이상의 사람들이 부동산을 함께 동시에 소유할 수 있는 동시소유형태 concurrent tenancy를 살펴보자. 지난 2월부터 4월사이 조인트 테넌시 joint tenancy와 커뮤니티 프러퍼티 community property section에서 어느정도는 informational purpose가 이루어졌다고 생각해 되도록이면 간결하게 요약하겠다.

두 명이상 동시 소유형태에는 테넌시 인 커몬 tenancy in common과 조인테넌시 joint tenancy와 커뮤니티 프러퍼티 community property(with right of survivorship)가 있다.

테넌시 인 커몬 tenancy in common의 소유형태는 각자가 분명하고 distinctive, 자기 몫만큼의 proportionate, 나누어지지 않는 undivided 소유권을 가지고 있는 것이다.

예를들어 a, b, c, d가 주말농장을 함께 소유하기 위해 a가 만불, b가 2만불, c가 3만불 d가 4만불 모두 10만불 다운하고 팜데일에 10 에이커의 땅이 있는 방 셋짜리 주택을 구입하고 소유비율은 투자 비율대로 하기로 했을 때 각자의 몫은 a가 1/10, b가 2/10, c가 3/10, d가 4/10가 된다. 하지만 집과 농장, 전체 프러퍼티를 점유하고 사용할 수 있는 권리는 a, b, c, d가 똑 같이 갖게 된다.

each co-tenant is equally entitled to the possession and enjoyment of the entire cotenacy property, a가 집과 농장을 차지하고 주중에도 혼자 사용하며 했을 때 a는 b,c,d에게 임대 값어치만큼을 지불해야 하나 지불할 필요가 없다.

under majority rule, a의 투자금액은 1/10 밖에 안되지만 b,c,d에게 페이를 하지 않고 전체 프러퍼티를 점유하고 사용할 수 있는 권리는 b, c, d와 똑같이 갖게된다.

사용과 점유에 관한 a, b, c, d 간에 다른 동의서가 있다면 물론 그 동의서에 의해 이행될 것이다. 때문에 상식적으로는 이해가 되지 않는 여러가지 법적인 문제들이 얽혀 있으니 반드시 변호사와 상의하여 최종동의서를 만들어야 할 것이다. 만일 a가 b, c, d를 프러퍼티에 못 들어오게하고 혼자 사용했다면 물론 임대 값어치에 해당금액을 b, c, d에게 페이해야 할 것이다.

만일 a가 10에이커 땅에 채소를 심어 그 채소들을 팔아 수입을 만들었을 때 a는 그 수입을 b, c, d하고 나누어야 하나?

No. 나눌 필요가 없다. a가 b, c, d를 프러퍼티에 못 들어오게 했거나 또는 a, b, c, d 간에 프러퍼티에서 나오는 수입은 누구의 노력이 들어갔던지, 그 노력의 대한 대가를 페이한 후, 나머지는 투자비율로 나눈다는 동의서가 없는 한 a가 채소를 경작해 거둔 수입은 a 혼자의 수입이 된다.

a, b, c, d가 받는 등기이전문서 grant deed에 의해
to a as to 10% of undivided interest
to b as to 20% of undivided interest
to c as to 30% of undivided interest
to d as to 40% of undivided interest
각자의 소유비율은 명시될 것이며, 자기 몫은 따로 떼어 나올 수 있는것이 아니고 자기 몫을 구입한 사람이 남아있는 사람들과 자기 몫 만큼의 공동소유자 co- tenant가 되는 것이다.

이 공동소유형태를 종료시키기 위해서는 프러퍼티를 팔던지 또는 파티션 partition action을 해야한다.

tenancy in common 테넌시 인 커몬의 경우 공동 소유자들이 공동으로 가지고 있어야 되는 동일성 uniformity은 소유 possession 하나이며 소유형태가 따로 명시되지 않으면 테넌시 인 커몬 tenancy in common으로 가정된다. 조인 테넌시 joint tenancy의 가장 큰 특색은 right of survivorship 즉 사망한 공동소유자의 몫이 살아있는 공동소유자의 몫이 되는 것이며, 반드시 갖추어야 될 동일성 time, title, interest, possession에 따라 똑같은 시간에 똑같은 티큐먼에 의해 똑같은 몫을 소유해야 되는 것이며, 한 공동소유자가 자기 몫을 팔았을 경우 그 몫을 산 사람은 time, title에 대한 동일성이 깨어져 조인트 테넌시도 될 수 없고 tenancy in common으로 공동 소유자가 된다. 프로베이트를 안 거치는 이점은 있지만 tax base가 step-up 되지 않기에 부부간에는 추천할 만한 소유형태는 아니다. tenany by the entirety, community property with right of survivorship은 다음에 살펴보기로 하겠다.

하워드 한
부동산 컨설턴트·법학박사

(213)748-8888