모기지 이야기/1031 Exchange
2009-05-16 (토)
곽동현
오랜만에 다우지수가 8,500선을 회복하며 주식 시장이 활기를 띠기 시작했다. 최근 경제 기사들을 보면 경기 침체에서 호조되는 내용들이 지면을 차지하는 비율이 늘어가고 있어 다행스럽다. 아직 어려운 상황이지만 좋은 조짐이 아닌가 싶다. 주택시장에서도 최근에 신규주택 구매자들의 문의가 잦아지고 있다. 5월이라는 시기적 요소도 있겠지만 그만큼 주택 경기가 바닥을 쳤다는 반증이기도 하다. 또한 최근에는 소유하고 있는 건물이나 투자용 주택을 처분하고 새로 구입을 원하는 고객들의 문의도 있는데 자금력만 된다면 지금이야 말로 낮은 이자에 저평가된 부동산을 구입하기 위한 호기가 아닐까 싶다.
이번 시간은 기존에 부동산을 처분하고 새로 구입을 원할 때 소득세를 피할 수 있는 방법에 대해서 알아보자. 일반적으로 주택이나 상업용 건물을 처분할 때 매매 차익(Capital Gain)에 대한 양도 소득세를 내야 한다. 하지만 현행법은 주거용 주택을 매매 하거나 투자용 주택을 매매 하더라도 5년중 2년을 해당 주택에서 주거한 증빙이 있으면 개인은 25만달러, 부부는 50만달러까지 매매 수익에 대해서는 소득세가 공제된다. 이와는 다르게 위의 조건에 맞지 않거나 상업용 건물을 매매 할 경우는 매매 차익에 대해서 막대한 소득세를 내게 되어 있다.
그런데 이와 같은 상업용이나 투자용 주택을 매매하더라도 ‘1031 Exchange’라는 것을 이용하면 세금을 유예 받을 수 있다. ‘1031 Exchange’는 부동산 투자자들을 위해 IRS(미 국세청)이 제시하는 세금혜택 프로그램으로 세금공제(Tax Free)가 아닌 세금유예(Tax Deferred)를 하는 방식으로 이루어진다.’1031 Exchange’를 통해 작게는 투자자들 자신의 재산을 늘리고 나아가 부동산 투자의 활성화를 촉진해서 나라의 경제를 원활히 움직이게 하는데 그 목적이 있다고 하겠다. 이 프로그램은 미국령을 포함하여 미국 내 모든 주에서 1031을 할 수가 있다. 또한 1031을 할 때 팔고 사는 매물이 서로 다른 주에 있어도 가능하다.
예를 들어 캘리포니아에서 건물을 매매한 돈을 가지고 1031을 사용하여 세금을 내지 않고 뉴욕이나 뉴저지에 있는 투자용 건물을 구입하여 자산을
늘릴 수 있다는 이야기이다 그럼 1031 Exchange를 하기 위한 요건들을 한번 알아보자.첫째, 구입할 부동산에 상업용이거나 투자용이어야 한다.
1031 Exchange를 하기 위해서는 우선 팔고 사는 부동산이 상업용(Commercial)이거나 투자용(Investment)이어야 한다. 투자자의 주 거주지(Primary Residence)만 아니라면 가능한데 ‘상업용’과 ‘투자용’에 해당하는 것에는 상가건물, 렌트 주는 것을 목적으로 하는 주택, 비어있는 대
지 등도 해당이 된다.
만약에 콘도와 같은 주거용을 구입할 경우에는 최소한 2년 이상을 렌트
를 줘야 된다. 또한 부동산 하나를 매각하여 하나를 사기도 하지만 판 부동산의 가치의 200%의 내에 한해서 여러 개를 살 수도 있다. 1031 Exchange를 이용하면 세금이 유예된 돈으로 더 비싼 투자용 부동산을 소유하면서 여러 가지 부가 이익도 생기게 된다. 소득이 없이 놀리고 있던
땅을 팔아 렌트를 받을 수 있는 상가건물을 살 수도 있고 기존의 상용건물보다 더 이익을 내는 것으로 바꿀 수도 있으며 여러 곳에서 렌트를 받아 관리하기 귀찮았던 것을 하나로 정리하여, 관리하는 스트레스에서 해방 될 수도 있다.
둘째, 기존에 부동산을 매매 후 정해진 시간 안에 새로운 부동산을 구매해야 한다.1031 Exchange은 단순히 주택을 매매하는 것과는 상당히 차별이 된다. 이것을 직접 진해하기 보다는 1031을 전문적으로 다루는 전문중개인이나 변호사를 고용하여 진행하는 방법이 현명하다. 왜냐면 1031 프로그램을 진행하기 위해는 일정한 기간 안에 클로징이 마무리 되어야 하기 때문이다. 먼저 팔고자 하는 부동산(Relinquished Property)이 1031 Exchange를 위한 것임을 바이어에게 알리고 클로징을 하고 나서 45일 안에 IRS에 새로 구입 할 부동산이 어떤 것이 될 것인가를 반드시 알려야 한다. 3개의 후보 매물을 알리되 45일 안에서는 이 세개의 매물을 중간에 바꿀 수 있으나 45일이 끝날 즈음에는 반드시 3개가 정해져야 한다. 참고로 원하는 매물 3개 정도를 알릴 때 매매 계약서는 필요치 않으나 반드시 45안에 보고한 매물이 후에 구입되어져야 한다.
그리고 또 한 가지 아주 중요한 사항은 구입 하고자 하는 부동산(Replacement Property)을 기존부동산의 매각 클로징 후 정확히 180일 안에 클로징하여야 한다는 것이다.그래서 1031은 클로징 시간이 가장 이슈가 되므로 클로징 시기를 어떻게 하는가에 따라 몇 가지 방법으로 나눌수 있다. 1031 Exchange를 할때 가장 일반적인 방법은 매매하는 부동산을 먼저 클로징하고 구매하는 부동산을 찾아 180일 안에 클로징하는 방법인 ‘Deferred Exchange’이다. 제일 안정적인 방법이다. 하지만 흔하지 않게 살 부동산을 먼저 클로징하고 파는 부동산을 매각하는 ‘Reverse
Exchange’를 하기도 한다. 일생에 한번 올까 말까한 좋은 가격과 조건을 가진 매물을 발견했을 때 우선 그 부동산을 급하게 사두어야 할 때이다. 그러나 이런 경우는 모기지를 융자해주는 은행에서 이 투자자에게 살 부동산을 위해 융자해주기를 몹시 꺼리기 때문에 투자자는 다른 곳에서 자금을 마련해야 하는 어려움이 있다. 또한 서류도 복잡해진다. 또한 파는 부동산과 사는 부동산을 같은 날 클로징하는 ‘Simultaneous Exchange’도 있다. 그러나 이것 또한 그리 권장되지는 않는다. 파는 부동산이 사정이 생겨 예정한 날짜에 클로징을 못 할 경우도 종종 생기기 때문이다.
셋째, 구매하는 부동산이 매매하는 부동산 보다 구매가가 높아야 한다.
또 한 가지 중요한 요건은 구매하는 부동산(Replacement Property)이 매매하는 부동산(Relinquished Property)과 가격이 적어도 같거나 비싸야 한다는 것이다. 즉 3년 전에 80만 달러에 구입한 부동산을 100만달러에 매각하며 클로징 비용이 5만달러 들어갔다면 1031 Exchange를 하기위해선 95만 달러이거나 그 이상의 매물을 구매해야 소득세를 전액 유예받을 수 있다
그렇지 않고 95만 달러 미만의 부동산을 구매할 경우 그 차액에 해당하는 금액만큼은 소득세를 내게 된다.
마지막으로 부동산의 타이틀도 반드시 같아야 한다. 만일 파는 부동산의 타이틀이 여러 사람에게 있다면 전문가와 먼저 상의해서 타이틀을 정리해서 일을 시작하는 일도 중요하다.아무튼 수 십 년 만에 찾아온 낮은 이자로 인한 부동산 투자의 호기를 많은 동포들이 잘 이용할 수 있기를 고대한다.
