금융권 7천억달러
채무불이행 우려


미국 2대 샤핑몰 부동산 업체인 제너럴그로스 프라퍼티스(General Growth Properties Inc.)의 16일 파산보호(Chapter11) 신청은 유사한 여파가 사무용 및 샤핑센터, 호텔 등 상업용 부동산에도 다가올 수 있어 투자자들에게 경고신호로 받아들여지고 있다.

월스트릿 저널 분석에 따르면 제너럴그로스가 파산보호 신청에 이르게 된 가장 큰 이유는 주요 대형 은행들과의 채무변제 조정에 실패해서가 아니라 중소 투자자들로부터 일일이 양해를 받아내지 못했기 때문이다.

즉 제너럴그로스사의 모기지 융자금은 대부분 채권으로 만들어져 다양한 투자자들에게 팔려나갔고, 은행들이 아닌 이런 투자자들 사이의 이해관계를 조정하는 것이 불가능했다는 것이다.

제너럴그로스사가 파산보호를 선택할 수밖에 없게 만든 상업용부동산 모기지기반 증권(CMBS)은 부동산 붐을 타고 지난 3년간 엄청난 금액이 발행돼 현재 7,000억달러에 이르기 때문에 연체나 채무불이행이 추가로 늘어날 경우 금융권에 큰 타격이 올 것으로 우려된다.

CMBS 연체율은 3월기준 지난 4개월 사이 두배인 1.9%로 늘어난 상태다. 독일은행은 연체율이 내년 말이면 6~7%선까지도 도달할 수 있다는 전망을 내놓았다. 독일은행은 또 1,545억달러의 CMBS 만기가 2012년까지 돌아오고 이중 3분의2는 재융자가 불가능할 것으로 전망했다.

CMBS는 대형 모기지 융자를 묶어 만들어진 후 쪼개어져 투자자들에게 팔리고, 소유권이 빈번히 바뀌게 된다.

글렌데일 갤러리아를 포함 전국 200개의 대형 샤핑몰을 소유한 제너럴그로스사는 차입을 통한 확장경영으로 총 270억달러의 부채를 갖고 있는데 그중 140억달러가 CMBS로 조달됐다.

제너럴그로스의 이번 파산보호 신청은 선례가 돼 자금압박을 받는 상업용 부동산 건물주들이 유사 상황에서 장기간에 걸친 자구계획을 통한 변제 노력보다는 파산이나 차압을 선택하게 될 것으로 보인다.

<배형직 기자>