집값 싸고 이자율 좋고! 경기 침체와 주택시장 불황으로 다들 울상이지만 능력만 된다면 내 집 마련의 꿈을 이루기에는 지금처럼 좋은 때가 없다. 특히 넉넉하지는 않지만 안정적인 소득이 있고 크레딧이 좋은 젊은 첫 주택 매입자에게는 절호의 기회가 열렸다. 지독한 침체기가 아니면 넘볼 수 없는 좋은 집들이 저가에 넘쳐나고, 모기지 이자율은 유례가 없을 정도로 매력적이다. 새해에는 꿈에 그리던 내 집을 장만해 보자. 한 가정의 가장 큰 구매인 주택 매입은 계획을 잘 세워야 한다. 괜한 욕심으로 무리하게 추진하면 낭패를 볼 수 있고 앞뒤 재지 않고 덤벙대다간 시간과 돈 낭비가 많다. 첫 주택 매입자를 위해 순조롭게 내 집을 장만할 수 있는 매스터플랜을 점검해 보자.

집을 사려면 샤핑에 나서기 전에 매입 플랜부터 짜는 것이 순서다.


첫 주택 매입 매스터 플랜
- 샤핑 나서기 전에 매스터 플랜부터 무리하지 말고 융자 승인 받도록.


■사전 점검
무엇보다도 먼저 과연 집을 살 수 있는 재정능력이 되는지 알기 위해 현재의 가계 예산을 파악해야 한다. 또 집을 사는 과정에서 여러 가지 도움을 줄 전문가들- 변호사나 인스펙터, 브로커 등을 주위사람에게 물어 알아두도록 한다. 점찍어 둔 곳의 가격이나 시장 상황은 어떤지 대략 알아둔다.

■라이프스타일
집 보러 다니기 전에 먼저 자신의 라이프스타일이 어떤지 생각해 봐야 한다. 어디서 어떤 집을 사야할 지를 정하는데 결정적으로 중요하다.
내 필요로 하는 삶이 어떤 것인지 주택 소유가 그런 필요를 충족시켜 줄 것인지를 숙고해 봐야 한다. 토요일 오후에 잔디를 깎고 있는 자신을 편하게 느낄 수 있을지 아니면 도심을 벗어나 당장 해변으로 달려가고 싶어하는지를 생각해봐야 한다. 주택 소유는 기본적으로 라이프스타일에 대한 투자로 봐야 한다.

■투자 관점
주택 소유는 라이프스타일의 선택이자 투자이기도 하다. 집은 보통 사람들의 제1 재산증식 수단이다. 몇해 전처럼 급등하지는 않을지라도 투자의 좋은 방편임은 분명하다. 모기지 페이먼트 자체가 강제 저축이며 완납, 아니면 수년만 해도 상당한 자산이 축적된다. 렌트 사는 것과는 다르다. 세금상의 혜택도 있다.
그러나 지난 몇 년간 보았듯이 가격 변동성이 클 수도 있으므로 일이년 살 생각이라면 주택매입은 적절치 않다. 오래 살 경우에 집을 사야 한다.

■모기지 페이먼트는 얼마만큼 감당할 수 있나
낮은 이자율에 적은 다운 페이먼트로 융자를 받기 위해서는 다음 조건을 충족시켜야 한다. 첫째, 모기지 페이먼트와 보험료, 재산세를 포함한 기본적인 월 주거비용이 월 세전 총소득의 28%를 넘지 않아야 한다.
둘째, 기본적인 주거비용에 학자금 융자, 크레딧 카드 등 각종 부채 페이먼트 총액이 총소득의 36%를 넘지 않아야 한다.

■사전 융자 승인
융자를 미리 준비해 두는 것이 요령. 샤핑에 나서기 전에 융자기관으로부터 사전 승인을 받아두면 주택 샤핑에만 전념할 수 있다. 셀러가 보기에도 훨씬 자격을 갖춘 바이어로 받아들여진다. 거래가 무르익었는데 융자가 안 나와서 무산된다면 그처럼 거래 당사자에게 실망스런 일은 없을 것이다.

■다운 페이먼트
10% 이상 다운이 보통이다. 주택비용 비율 28%와 총 페이먼트비율 36%도 10% 다운했을 때 요구되는 비율이다. 실제 다운페이먼트는 개인 사정이나 융자에 따라 다르다. 20% 이상이 요구되는 경우도 있고 재향군인융자 VA (Veterans Administration) 론인 경우는 다운 0%이다. 다운페이를 적게 하면 월페이먼트가 많아지는 점도 고려해야 한다.

■얼마짜리 집을 살 수 있나
월 소득이 4,000달러인 가구의 경우 크레딧 카드 등 각종 부채 페이먼트가 450달러 있고 새로 살 집의 보험료 및 재산세 등이 185달러 든다면 30년 고정 6%로 융자를 받는다면 최대로 받을 수 있는 모기지 융자액은 134,267달러이다(다운 10% 가정). 주거비 포함 총부채가 소득의 36%이내여야 하므로 주거비용은 990달러(4,000×0.36=1,440달러. 1,440-450=990달러)로 계산됐고, 990달러에서 보험 및 재산세 185달러를 뺀 805달러가 모기지 원금 및 이자 페이먼트이며 이 페이먼트라면 이자율 6%에 30년 고정으로 빌릴 경우 최대 모기지 융자액은 134,267달러가 된다. 결국 1만5.000달러 다운하고 15만달러 정도의 집을 살 수 있다.

■주택 매입 부대비용
다운페이먼트 외에도 적지 않은 현금이 든다. 인스펙션비 200~ 500달러. 융자 수수료, 선납 이자 포인트, 신청수수료, 감정비, 조사비, 타이틀 조사비, 타이틀 보험료, 첫 달 주택보험료, 등록비, 변호사 수수료 등 수많은 클로징 비용이 든다. 난방오일과 셀러가 미리 낸 재산세도 조정해서 바이어가 낼 부분만큼은 내야 한다. 이런 비용을 다 합치면 매입가의 3%~8%가 든다.

■주택 경상비
모기지 페이먼트 외에도 집을 소유하면 다른 비용도 든다. 유틸리티, 재산세, 수리비, 보험료, 쓰레기 수거비, 조경비, 주방기구 교체비 등 렌트 살 때와 달리 나가는 돈이 많다.

■동네 선정
집을 찾기 전에 동네를 먼저 고르는 것이 순서다. 학교와 각종 서비스를 살펴봐야 한다. 머지않아 학교 갈 아이가 생길 것이고, 나중에 집을 팔 때 다른 바이어는 학교를 중요하게 생각할 것이다. 로컬 조닝도 알아둬야 한다. 집 옆에 피자집이 들어선다면 추후 집값이 크게 영향 받을 것이다.
집값이 오르는 동네를 찾는 것이 좋다. 좋은 동네에서 값이 좀 덜 나가는 집을 사면 못한 동네의 고가의 집을 사는 것보다 가치가 더 오른다.

■브로커 선정
처음 집을 사는 경우라면 브로커의 도움이 필요할 것이다. 시장 사정이나 매입 절차 등 여러 가지 정보를 알고 있으니 여러 모로 편리하다. 많이 물어보도록 한다. 그러나 대부분 브로커는 셀러를 위해 일한다는 점을 염두에 둬야 한다. 일차적으로 셀러를 위해 일하지 바이어를 위해 일하는 사람이 아니다. 따라서 바이어가 지불하는 바이어 브로커를 이용하는 것도 한 방법이다.

■샤핑 출발
이제 가격대와 위치를 정했으면 집을 둘러볼 준비가 완료됐다. 주택 가치는 주위 환경에 많이 달려있다는 점을 명심해야 한다. 평균적인 주거 햇수는 7년 이므로 자신뿐 아니라 미래의 바이어에게도 매력적인 곳이 될 수 있는지도 고려해야 한다. 언젠가는 팔 것이기 때문이다.
<케빈 손 객원기자>


시장이 극도로 침체한 탓에 유자격 첫 주택 구입자에게는 내 집 마련의 꿈을 이룰 수 있는 절호의 기회가 제공되고 있다.