지난 10년간 한인사회의 부동산투자도 예전의 주택위주의 투자에서 아파트, 상가, 오피스등 인컴위주의 상업용부동산로 급속히 늘어나는 추세에 있다.

일반주택의 매매와는 달리 여러가지 투자용 전문용어가 사용되는 상업용건물거래에서는 각종용어를 이해하는것은 무엇보다도 중요하다. 바이어는 건물구입과정에서 셀러로 부터 여러가지 서류를 넘겨받아 검토, 승인하게 되는데 이 때 서류중 에스토펠(Estoppel)이라는 서류도 받게된다. 오늘은 이 에스토펠에 대해 알아보겠다.

에스토펠이란 행위자가 일단 특정한 표시를 한 이상 나중에 그 표시를 부정하는 주장을 하여서는 안된다는 원칙을 말한다. 즉 먼저한 진술을 후에 번복할수 없다는일종의 확인서같은 것이다. 상가, 오피스, 혹은 아파트 건물에는 적게는 한명의 테넌트부터 많게는 수십명이상의 테넌트가 있게 마련이다. 상업용건물의 매매 가격산출에 있어서는 일반 주택과는 달리 건물에서 얻어지는 연인컴이 절대적인 역활을 하게된다. 따라서 테넌트가 매달 내는 임대료를 철저히 확인하는 작업은 무엇보다도 중요한 구매절차중 하나다.

Estoppel은 영어로 Stop이라는 의미로써 싸인하는 바로 그 시점에서 건물주와 입주자간의 중요계약 내용을 밝히는 것이다.

바이어는 매매과정중 셀러에게 각 테넨트로 부터 현재 임대계약상 주요사항들을 테넌트에게 확인하는 형태의 문서를 요구하게 되는데 이 서류가 바로 ‘Estoppel Certificate’이라는 것이다.

에스토펠(Estoppel)안에는 최초 Lease 계약 날짜, 현재 내고 있는 렌트비, 렌트비 납부날짜, Security Deposit, 리스계약 종결후 테넨트가 Option을 가지고 있는지, 체납된 렌트비는 있는지, 또는 리스계약상에 나와있지 않은 건물 오너와 테넌트간의 계약외 내용이 있는지 등을 비롯 테넌트가 직접작성한 서류를 말한다.

사실 이러한 내용들은 리스(Lease) 계약서를 통해 모든것을 확인하면 되는것이 보여지지만 실제 상황은 그렇게 단순하지만은 않다. 예를 들어 리스계약서에는 B라는 테넨트가 매달 $4,000을 렌트비로 내는것으로 되어 있다고 하자.

바이어가 Estoppel 확인없이 건물을 매입한후 나중에 실상을 알아보니 B는 실제로는 $3,000밖에 내고 있지 않다는 것을 알게 된다. 이유인즉 B가 장사가 잘 안되어서 이전 건물주가 리스계약서에는 $4,000으로 되어 있지만 실제로는 $3,000밖에 안 받고 있었던 것이다. 새로 건물을 구입한 바이어는 $4,000의 수입이 들어오는것으로 계산하고 모든것을 계획했다가 큰 낭패를 보게 되는 것이다. 이러한 일을 방지하기 위해 에스토펠 증서에는 건물주와 테넨트간의 리스계약이외에는 어떠한 구두나 비밀계약도 되어 있지 않다는 내용에 테넨트가 싸인을 하게 되어 있다.

만약 바이어가 모르는 건물주와 테넨트간의 중요한 구두상의 계약이나 처음 리스계약과 변경된 내용이 있다면 이내용을 확인, 진술케하는 것이 바로 에스토펠인것이다.

Estoppel은 90년대 이후 점점늘어나는 인컴 및 상업용 부동산의 거래에서셀러의 필수 Disclosure중의 하나로 자리잡고 있다. 바이어는 에스토펠을 통해 리스계약중 중요한 핵심 사항들을 구입하는 건물 각 테넨트로 부터 집접 건네 받게 되므로 셀러가 전해준 내용과 일치하는지를 확인해 볼 수있는 안전장치가 생긴것이다. 에스토펠은 위와 같이 너무나도 중요한 매매의 한 과정이다. 본인은 건물 구입시 한인투자자들이 인컴의 철저한 확인없이 그저 건물 모양, 상태 등에만 신경을 쓰는 경우가 많은것을 많이 경험했다. 에스토펠 같은 서류를 통해 현재 테넨트의 리스 계약서와 다른 내용들이 있는지 반듯이 확인한후 구입해야 한다.

주택과 달리 상업용건물에서는 인컴이 바로 부동산의 가격을 결정하기 때문이다.

스티븐 김
아메리카 부동산 부사장

(213)590-5533