모기지 이자율이 수십년래 최저 수준으로까지 떨어지면서 주택을 구입하기에 최적기로 평가받고 있지만, 동시에 크레딧 및 소득증명 요구로
모기지 융자승인을 받기가 더 어려워졌다. 지난 12월31일 기준, 프레디맥이 집계한 30년 고정 모기지 이자율은 5.1%로 지난 10월 이후 1.3%포인트나 떨어졌으며, 71년 집계를 시작한 이후 최저 수준으로 내려갔다. 조건은 좋아졌지만, 이를 제대로 받기 위해서는 좋은 신용점수(FICO)와 적절한 부채수준, 안정적인 소득의 요소를 모두 만족시켜야 한다. 전문가들은 2009년 이자율의 추가 하락도 가능할 것으로 전망하고 있지만, 의견은 엇갈린다. 모기지 시장전망과 소비자 대처요령을 알아봤다.


경기 예상보다 빨리 회복되면
이자율 갑자기 크게 오를수 있어

소득·크레딧·다운페이 갖추면
최고로 낮은 모기지 적용 가능




◇이자율 전망=HSH 어소시에이츠에 따르면 30년 고정 모기지 이자율은 10월 말 6.61%에서 단 7주가 지난 12월 초 1% 이상인 5.57%로 떨어졌다. HSH 어소시에츠 키스 검빙어는 “30년 고정 모기지는 2009년 5.5~6% 박스권에서 움직이다가 연말 6~6.25%선에서 마무리 지을 것”으로 전망했다. 이자율은 여전히 매력적이고, 갑자기 크게 상승할 이유는 없다. 그러나 경기가 예상보다 빨리 개선된다면, 모기지 이자율이 갑자기 오를 수도 있다. 웨이스리처치의 마이크 라슨 부동산 애널리스트는 “경제상황과 물가 상승률, 정부 정책 모두 더 낮은 이자율을 돕고 있는 상황”이라고 설명했다.

◇물가변수와 경기변동=지난해 10월 이후 소비자 물가상승률이 마이너스를 기록하는 등 지난 7월 0.3% 상승을 기록하며 불안요소였던 물가상승 압박이 사라졌다. 물가인상 압박이 사라지면, 10년 재무부 채권과 같은 정부 발행 공채 수익률은 낮아지게 된다. 일반적으로 30년 모기지 이자율은 10년 재무부 채권과 연동해 움직이기 때문에 감소된 물가인상 압박은 이자율 인하에 도움이 된다.
골드만삭스 전망에 따르면 올해 국내총생산(GDP)은 1982년과 유사한 수준의 -2.3% 성장을 기록할 것으로 전망된다. 이런 경기하강 여파는 물가인상을 억제하고, 투자자들이 주식에서 돈을 빼 안전한 정부 채권으로 이동하도록 자극한다. 이런 힘들은 이미 정부 채권수익률을 크게 낮추게 된다. 재무부 채권 수익률은 12월 5일 기준 2.66%로 7주 전의 4.02%에 비해 크게 하락했다.

◇정부대책과 주택시장=모기지 시장은 계속되고 있는 정부의 각종 대책의 영향을 받고 있다. 11월말 연준은 수천억달러의 부채 및 모기지 기반 채권을 국영화가 된 모기지 보험공사인 패니매와 프레디맥으로부터 매입하겠다는 계획을 발표했다. 이는 패니매와 프레디맥의 금융비용을 줄여,
그 만큼을 더 낮은 이자율로 융자해줄 수 있는 기반을 마련했다는 것을 뜻한다. 연준은 이후 “장기 재무부 채권을 사들일 수도 있다”고 밝혀 재무부 10년 채권의 수익률을 더 낮추면서 모기지 이자율의 직접적인 하락을 초래했다.
경기침체를 막기 위한 각국 정부들의 구제금융은 다시 물가상승 압박으로 작용하겠지만, 이는 2010년까지는 현실화하지 않을 것으로 보이기 때문에 2009년은 안전한 한해가 될 것으로 전망된다.

2009년은 5% 초반으로 내려간 모기지 이자율이 지속되면서 준비가 된 바이어들에겐 좋은 주택구입의 기회가 될 것으로 보인다.


금융기관 이자율 천차만별
3곳 이상 알아보고 결정을


반면 주택가 하락과 모기지 연체 및 차압사태는 투자자들이 주택융자 기반 채권들에 더 많은 투자수익을 요구하도록 만들어 결과적으로 재무부 10년 채권 수익률과 30년 고정 모기지 이자율의 차이를 뜻하는 스프레드(spread)는 크게 벌어져 있다. 이런 격차는 2007년 6월 1.5%에서 12월 5일 기준 3%까지 벌어졌다. 또 주택가 하락이 2009년 전반기까지는 계속되고, 체납 증가도 예상됨에 따라 스프레드는 상당기간 유지될 것으로 보인다.

◇낮은 이자율 이용 가능성=2009년 모기지 이자율은 여전히 매력적일 것으로 보이지만, 이를 모두 이용할 수 있는 것은 아니다. 변동이자 모기지(ARM)를 갖고 고정 이자율로 재융자를 하고 싶더라도 상당 경우 마이너스 에퀴티를 보유, 재융자가 불가능하다. 또 신규 주택구입자들도 지난 호황기에 비해서 훨씬 강화된 융자심사 기준에 부딪히게 됐다. 최고의 이자율을 제공 받으려면, 좋은 크레딧 점수와 함께 소득을 서류로 증명할 수 있어야 하고, 다운페이먼트 능력도 있어야 한다.
또 호황기와는 달리 은행별 제시 이자율도 천차만별로 벌어지고 있기 때문에 샤핑할 필요가 더욱 커졌다. 렌딩트리 닷컴에 따르면 지난해 12월말 웰스파고는 30년 컨포밍론 이자율을 5.0%(플러스 원포인트)로 제공한 반면, 뱅크 오브 아메리카는 동일한 조건의 융자를 6.625%(플러스 원포인트)로 제공했다.

◇융자전략=현재 상황에서 고정과 변동 모기지의 비교는 무의미하다. 변동이자율은 찾을 수도 없을 뿐더러, 고정 모기지만이 정부가 각종 지원을 해주기 때문에 좋은 이자율을 받을 수 있다.
변동이자율(ARM) 모기지를 갖고 있고, 곧 이자율이 조정된다고 해도 서두를 이유가 없다. 단기 이자율이 떨어져 오히려 월페이먼트가 줄어들 수도 있다. 만일 이자율이 재무부 1년 채권에 연동돼 있다면, 가장 유리하다. 재무부 1년 채권은 최근 수익률이 0.5% 밑으로 떨어져 전형적인 스프레드를 감안해도, 여전히 3.25% 수준의 이자율을 적용받는다. 만일 리보(LIBOR)에 연동돼 있다고 해도, 역시 4% 초반의 이자율 재조정을 예상할 수 있다.
재융자는 당장 1% 이상 이자율을 내릴 수 있는 것이 아니라면 큰 이득이 없기 때문에 신중할 필요가 있다.

◇신용상황 점검과 사전 승인=패니매와 프레디맥이 대출 규정을 강화하면서 최고의 이자율을 받으려면 신용점수가 720점 이상이어야 한다. 또 20%에 달하는 다운페이먼트를 확보하는 것도 숙제다. 현재는 20% 미만 다운페이먼트 때 가능한 모기지 보험(PMI)을 받기도 어려워졌다. 최대 난관은 융자기관들이 적용하는 소득 대 월페이먼트 비중으로, 패니매와 프레디맥 컨포밍 론의 경우, 월 모기지 페이먼트는 세전 소득의 28%를 넘을 수 없으며, 전체 월 부채상환액이 소득의 36%를 넘으면 안 된다. 연방주택청(FHA) 보증 융자의 경우에도 세전 소득 대 월페이먼트의 비중이 최대 29%, 총부채 비중은 41%를 넘어선 안 된다.
물론 융자 사전 승인을 받아 놓으면, 좋은 이자율을 받기 더 유리하다. 특히 첫 주택구입자는 자신의 경제능력과 지불능력, 상환능력, 주택보유에 따른 세금과 다른 요소들까지 모두 고려할 수 있도록 비영리단체 등으로부터 크레딧 카운슬링을 받아보는 것이 좋다.

<배형직 기자>

모기지 이자율은 낮아졌지만, 크레딧 점수와 소득증명, 다운페이먼트를 갖추지 않으면 절호의 기회를 잡을 수 없다.