실업률이 1945년 이후 최고인 7.2%를 넘어섰다. 이곳 저곳에서 경기가 좋지 않아 살기 힘들다고 아우성이다. 집 payment를 기한 내에 지불하지 못해 집을 빼앗기는 것이 두려워 심지어는 목숨을 끊은 사람도 있었다. 경기침체로 인한 실직, 뜻하지 않은 이혼, 그리고 불경기로 인한 business의 수입 감소 등등 우리의 의지와는 상관없이 재정적으로 어려워서 집 payment를 못하게되는 경우가 많다. 아무리 걱정을 해도 주택 차압을 피할 수 없는 일이라면 걱정만 심하게 하여 건강을 해치는 것보다 현명하게 대처하는 지혜가 필요하다.
많은 사람들은 집 payment를 내지 않으면서도 결코 집에서 쫓겨나지 않을 것이라 생각한다. 얼마나 버틸 수 있을까? 각 주마다 주법이 다르므로 그 기간도 차이가 나지만 주로 아래와 같은 6가지 단계로 차압이 진행된다.
1 단계: 일단 첫 달 payment를 거르면 은행에서 전화나 편지가 온다. 어느 은행도 주택차압을 좋아하는 은행은 없으므로 어찌하면 도울 수 있는지 아주 우호적으로 접근한다.
2 단계: 두 달째 payment가 들어오지 않으면 은행은 계속적으로 전화나 mail을 보내면서 왜 돈을 내지 않는지 이유를 물어본다. 이때 은행을 피하기보다는(가능하다면) 현 상황을 설명하고 어떻게 돈을 낼 계획인지 밝히는 것이 좋다. 이때 1달 payment를 내면 일단 차압의 진행을 중지시켜 주는 경우도 많다.
3 단계: 세 달째 payment를 거르면 은행도 강력히 대응한다. “Demand Letter 혹은 ”Notice to Accelerate라는 편지를 보내고 이로부터 1달 안에 payment를 지불하지 않으면 차압절차를 본격적으로 진행하는 것이다. 이때는 내야 할 총액보다 적은 돈을 payment의 일부로 가져온다 하더라도 대부분의 은행들은 받지 않고 돌려보내는 경우가 많다.
4 단계: Demand letter가 나간지 30일이 경과한 상태로 payment 연체를 시작한 후 약 4개월 째가된다. 이때 모든 것을 해결하여 원상태대로 하려면 그 동안 밀린 payment, 연체벌금, 그리고 기간 들어갔던 legal fee까지 모두 지불하여야 한다.
5 단계: Attorney는 sale 날짜를 잡는다. 주로 Mail로 Trustee’s Sale 날짜를 통보한다. Sale에 대한 공지사항이 집 문에 붙게되고, 은행은 local 신문에 Trustee’s Sale Date 광고를 낸다. 이 시점까지가 주로 payment를 내지 않은지 5개월에서 7개월 사이에 이루어진다.
6 단계: 정해진 날짜에 Sale이 끝나고 집은 새로운 주인에게 넘어간다. 만약 Sale에서 팔리지 않았다면 집은 은행의 소유(REO; Real Estate Owned)가 된다. 넘어간 집이 owner가 살던 집이었다면 1달 이내에 집을 비워 주라는 Court의 명령을 받을 수 있고, 만약 세입자가 Rent를 살고 있다면 2달 이내에 집을 비워달라는 통보를 받을 수 있다.
요즘은 주택가격 하락으로 Mortgage가 현 주택가격을 능가하는 경우가 많다. 심한 집은 Loan이 집 가격보다 $300,000이상 더 많은 Upside down House도 종종 있다. 이 경우 payment를 해야할 motivation이 별로 생기지 않을 것이다. 자의 던 타의 던 집을 버린다는 것은 심한 충격이고 많은 걱정으로 건강까지 잃는 우를 범하기 쉽다. 아래에 걱정과 근심에 대한 한 우화를 소개한다.
어떤 사람이 한밤중에 길을 걷고 있다가 바위에서 미끄러졌다. 바위 밑 절벽으로 떨어질지도 모른다는 순간적인 두려움에, 미끄러지는 순간 극적으로 나뭇가지를 붙잡았다. 밤새도록 그는 밑이 보이지 않는 두려움 속에서 고함을 질렀다. “사람 살려!” 그러나 고함 소리는 허공을 울리고 되돌아올 뿐 그 밤에 아무도 그를 돕는 이가 없었다. 죽음이 엄습해 오는 듯 그의 손은 얼어붙기 시작했고 손목에 힘이 빠져 떨어질 것 같은 아슬아슬한 순간을 용케 버티며 떠오르는 태양을 맞았다. 그는 자기가 매달려 있는 나뭇가지를 불안하게 쳐다보면서 조심조심 절벽 밑을 내려다보았다. 순간, 그는 너무 황당한 나머지 붙잡았던 손을 놓칠 뻔했다. 발아래 불과 2미터 밑에 평지가 있었던 것이다.
어쩌면 인간사의 걱정과 근심은 높이 2미터 정도의 절벽일지도 모른다.
그 위에서 많은 사람들이 나뭇가지를 잡고 밤새도록 악몽에 시달리고 있는 것은 아닐까? 용기를 내어 과감히 뛰어내림은 어떤 결과를 가져올 것인가?
브라이언 주
뉴욕융자 대표
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