이 수입으로 융자받을 수 있나요?
2008-12-13 (토)
곽동현
지난달 말 연방 준비제도이사회(연준위)가 기업 및 소비자의 신용경색 완화를 위해 8000억 달러에 달하는 대규모 자금을 투입키로 하는 특단의 조치를 내렸다. 이 자금은 연방 재무부가 의회의 승인을 받았기 때문에 국민의 세금으로 구제하는 부실 자산 프로그램과 차이가 있다. 이것은 연준의 고유 영역인 통화정책 중 하나로 필요한 만큼 달러를 찍어서 시장에 풀어 시장을 안정화시키겠다는 것이다. 그리고 이 자금 중 연준위가 무려 6000억달러를 정부 보증 모기지 증권 매입으로 사용한다고 하며 이것은 현 주택 보유자 및 주택시장 안정을 도울 것이라고 밝혔다.
이 발표는 아마 올해 제시된 무수한 구제 방안 중 주택시장에 가장 파급효과가 큰 것이 아닐까 싶다.또한 지난 3일 블룸버그 통신에서 헨리 폴슨 재무장관은 부동산 시장을 살리기 위해 모기지 금리를 인하할 새로운 계획을 고려하고 있고 이에 따라 추가적인 모기지 금리 인하 조치가 단행될 경우 일부 모기지 금리가 4.5%까지 낮아질 수 있다고 전망하는 소식이 나오자 필자의 사무실은 한 주간 모기지 재융자 문의로 전화벨이 빗발쳤다.현재 30년 고정 모기지 이자가 지난달 보다 무려 1% 이상이 내린 5%대 초반으로 형성되고 있다. 시장의 주택가가 바닥을 치고 있고 모기지 금리는 사상유례없이 낮아 주택 구입이나 재융자를 하기에 적기가 아닐 수 없다. 그렇다면 이럴 때 주택구입을 하거나 재융자를 받기 위해서 무엇이 우선되어야 할까?
지난 한 주간 수십 명의 모기지 상담을 했지만 그중 지금 적용되는 가이드라인에 대해 제대로 이해하고 있는 고객은 몇 안 되었다. 현재 바뀐 가이드라인으로 융자 받기 위해 가장 우선시 되는 것이 수입 증빙이다. 은행 잔고 증빙은 현금을 갖고 있더라도 한 몇 달 동안 조금씩 은행에 입금하여 증빙을 할 수 있으나 수입증빙은 몇 달 사이에 올릴 수 있는 부분이 못된다. 수입증빙이 어떻게 이루어지는지 구체적으로 알아보자
먼저 은행에 수입을 증빙하게 되는 것을 대부분 고객들은 불안해하는데 사실 좀 알고 보면 수입증빙이 그리 큰 걸림돌만은 아니다. 정확한 정보를 모르니 불안한 것이다. 은행은 고객이 필요로 하는 만큼의 돈을 빌려주니 빌려간 사람이 어느 정도까지 갚을 여력이 있는가를 알아보는것은 당연하다. 은행이 수입 증빙을 하는 방법은 총 지출에 총 수입을 나누는 방법을 이용하는데 이것을 DTI(Debt to Income Rate %)라 한다.
월 5,000달러 버는 고객의 주택 페이먼트와 크레딧 리포트상 미니멈 월 페이먼트의 합계가 2,500달러라고 하자. 지출대비 수입으로 나누면, (2,500/5,000)X100=50% 즉 DTI가 50% 이다. 프로그램에 따로 DTI가 28%, 34% 등도 있지만 한 20% 이상 다운페이먼트를 하면 대충 55%까
지도 가능하다. 또한 이것은 Full Document이기 때문에 크레딧 점수가 680이하 까지도 융자가 가능하다. DTI를 낮추기 위해선 최대한 수입은 늘리고 지출은 줄여야 된다.
수입 부분을 알아보자. 은행에서는 크게 두 가지 수입으로 융자 신청을 받는데 그것은 주급이나 월급 등으로 연말에 W2로 급여보고를 받는 고용인(Employed Borrower)과 기업주나 소규모 자영업을 운영하는 고용주(Self-Employed Borrower)로 구분한다. 고용인 자격으로 융자 신청을 할 경우에는 한 달치 급여 명세서가 필요하다. 여기에는 연초부터 현재까지 받아온 총급여액이 명시되어 있어야 한다. 그리고 고용주 자격으로 융자 신청을 할 경우에는 전년도 세금 보고서(Income Tax Return Form 1040)가 필요로 하다. 세금 보고서에는 고객의 현재 급여 외에도 각종 연금이라든지 은행에서 받은 이자 수입, 커미션, 렌트 수입, 비즈니스로 얻은 수입 등이 자
세히 기록되어 있다. 이런 모든 수입을 최대한 활용한다.
DTI를 낮추는 방법은 수입을 늘리는 것보다 크레딧 상의 지출을 줄이는 방법이 좀더 쉬운데 총 지출이라 함은 주택을 구입했을 때 발생되는 원금과 이자 그리고 세금과 보험의 합, 크레딧상의 부채(Liability)의 월 페이먼트의 합을 말한다. 여기서 크레딧 상의 부채 중에는 각종 융자로 받은 것의 월페이먼트와 크레딧 카드 등의 미니멈 월페이먼트가 속하게 되는데 자동차 할부나 다른 융자금의 월페이먼트 중 10개월 미만인 것은 DTI계산에서 뺄 수가 있다.
즉 자동차 페이먼트가 13개월 남아 있다면 3개월 정도 페이먼트를 해서 페이먼트가 10개월 정도 남은 것을 증빙하면 된다. 또 만약 크레딧 상 기록의 페이먼트를 타인이나 회사에서 지불하고 있을 경우에도 1년 정도 해당 페이먼트의 Return Check Copy를 보여줌으로써 본인 것이 아님을 증빙할 수 있다.고객 중에는 크레딧 기록에 주택 모기지 융자가 올라와 있는데 이것이 본인 것이 아닌 경우도 있다. 예를 들어 부모가 자녀에게 주택 장만을 해주었는데 당시 자녀의 크레딧이 없어서 부모 명의로 융자를 얻었지만 현재 자녀가 모기지 페이먼트를 내고 있다고 할 경우 이 경우도 자녀
가 모기지 페이먼트를 내고 있다는 증빙 Return Check Copy를 1년치 정도를 보여주므로 고객의 해당 모기지 융자에 대한 채무는 벗을 수 있다.
실제 며칠 전 고객의 재융자를 상담했다. 수입이 충분하여 재융자가 가능했는데 크레딧 리포트에는 다른 주택이 또하나 올라와 있었다. 그 주택에는 딸이 살면서 모기지 페이먼트를 감당하고 있다는 것이다. 그런데 문제는 딸로부터 월 페이먼트를 현금으로 받고 고객의 이름으로 모기지 페이먼트를 해오고 있으니 은행으로서는 고스란히 이 주택 모기지 페이먼트도 고객의 몫으로 밖에 볼 수가 없다. 만약 딸에게 렌트 명목으로 줬다고 하고 렌트 수입으로 잡기 위해서는 앞서 말한 수입 보고서인 ‘1040’에 렌트 수입으로 명시가 되어있어야 가능하다. 물론 딸로부터 받은 현금은 렌트 수입으로 계산되어 있지 않았다.
이처럼 DTI가 어떻게 계산이 되는지만 정확히 이해를 하더라도 현재 제공되는 낮은 이자의 수혜를 받을 수가 있다. 문제는 우리 모두가 ‘노 닥’이나 ‘노 인컴’이란 용어에 너무 익숙해져 있다는 것이다. 충분한 세금 보고를 하고 제대로 혜택을 받는 지혜가 필요한 때가 왔다.
