상업용 부동산 투자 때 투자자들은 건물 매입에 앞서 투자 부동산을 통해 매년 얼마나 수익을 올릴 수 있는지를 예상해 보게 된다.

여러 가지 방법이 있지만 그 중 가장 한인들이 즐겨 쓰는 것이 바로 CAP Rate이 아닐까 싶다. 하지만 CAP은 구입 당시의 그 때만의 수익률을 반영하므로 앞으로 소유기간에 따른 매년 수익률 계산에서는 정확한 계산방법이 될 수 없다. CAP을 중심으로 한 계산방법은 매년 변동되는 렌트비에 따른 수익률 증감 여부, 매년 감각상각 등을 통한 캐시플루 증가, 또 일정기간 소유기간 후 예상 매각대금 후 매매 차액 등이 전혀 고려되지 않았기 때문이다.

따라서 이러한 요소들을 참작해 계산하는 방법으로 IRR(Internal Rate of Return)이라는 연평균 실수익률이라는 것이 있다. CAP Rate이 구입한 바로 그 해의 수익률만을 반영한다면 IRR은 건물 소유기간 전체를 통해 매년 평균 실수익률을 가름해 보는 것이다. IRR 계산방법은 CAP 계산방법과는 달리 상당히 복잡하므로 지면 사정상 다음 기회로 미루어야 할 것 같다.

IRR 이외에 평균 실수익률 계산에 또 한 가지 고려할 사항이 있다. IRR을 이용, 자신이 매년 얻을 수 있는 소유기간의 여러 가지 상황 변동을 감안한 적정투자 수익률을 예상해 보는 것이다. 아래의 예를 들어 예상 적정 투자 수익률을 계산해 보자.

A라는 샤핑센터는 매년 평균 수익률(IRR)이 자신의 순투자에 대해 약 15% 정도로 예상된다고 하자. 이 경우 적정 수익률은 얼마나 될까? A샤핑센터는 퍼센티지 렌트를 적용하고 있고 다행히 경기가 좋아 퍼센티지 렌트를 입주자들에게 적용할 수 있다면 연 수익률이 17%까지 예상된다고 가정하자. 하지만 최고 17%의 수익률을 올릴 수 있는 가능성이 약 15%다. 또 평균 15%의 수익률을 올릴 수 있는 경우의 가능성은 65%라고 가정하고 최악의 시나리오의 경우인 연 평균 수익률 12%로 될 가능성이 20%라고 예상해 연 평균 적정수익률을 아래 도표를 통해 살펴보면

IRR
(수익률) Probability
(가능성) 전체에서 차지하는 비율
가장 잘 된 경우(Best Case) 17% 0.15 (20%) 2.55 %
보통의 경우(Most-Likely Case) 15% 0.65(70%) 9.75%
최악의 경우(Worst-Case) 12% 0.20(10%) 2.4 %
연평균 적정수익률 14.70%

위의 경우 A라는 샤핑센터는 일년 평균 수익률은 15%가 아니라 14.7% 정도로 기대하고 이 건물을 구입하는 것이 좋다. 살펴본 대로 단순히 CAP Rate만을 가지고 상업용 건물의 수익률을 계산해 보는 것이 아니라 리스조건에 따른 렌트비 증감 여부와 기타 조건을 감안하여 평균 수익률을 알아보는 것이 자신의 투자에 대한 수익률을 더 정확하게 알아볼 수 방법이다.

이러한 방법을 적용해 보면 실제로 자신이 구입하고자 하는 건물의 위험도를 예측해 볼 수 도 있다. 위의 방식의 적용이 어렵다면 최소한 자신이 구입 후 소유할 기간에 임대료 상승률 등을 계산하여 연 인컴을 예상해 보는 것이 바람직하다.

상업용 부동산 거래를 하다 보면 많은 한인 바이어들이 수익률에 대한 계산 방식으로 그저 CAP Rate의 적용으로 모든 것을 결정하는 것을 많이 보아왔다. 심지어 바이어 중에는 이것마저 무시하고 그저 막연히 앞으로 건물 값이 올라가겠지 하는 기대감으로 과감히(?) 구입을 결정하는 바이어도 있다. 이러한 발상은 인컴이라는 숫자가 철저하게 적용되는 상업용부동산 투자에서는 절대 금기사항인 것을 명심해야 하겠다.

스티븐 김
아메리카 부동산 부사장

(213)590-5533