모기지 페이먼트 줄이는 방법
2008-11-29 (토)
곽동현
최근 모기지 융자 상담으로 바쁘다. 상담 내용은 크게 두 가지이다.
하나는 지금 모기지를 갖고 있는데 월 페이먼트가 부담이 되어 줄일 수 있느냐는 것이고, 다른 하나는 아주 싸게 나온 매물이 있는데 구입하려면 어떻게 융자를 받을 수 있느냐는 것이다.첫째, 현재의 월 페이먼트를 어떻게 줄일 수 있는지에 대해 알아보자.연방 재무부는 긴급 구제 금융 7000억달러와 연방준비제도이사회(FRB)에서 기업과 소비자 신용경색 완화를 위해 발표한 8000억달러 자금을 풀어 정부보증 모기지 업체의 모기지 증권 매입으로 주택시장의 안정을 꾀하겠다고 발표했다.
지난 25일 AP통신에 따르면 미국인이 뽑은 올해의 단어로 ‘구제금융’(Bailout)이 뽑혔다고 하니 정말로 많은 사람이 이 구제금융에 관심이 있는 것 같다. 그 많은 구제금융의 혜택을 어떻게 조금이라도 볼 수 있을까하는 생각은 어찌 보면 당연한 것이다. 그래서 이런 기사를 접한 많은
주택 소유주는 어떠한 방법으로 혜택을 받을 수 있는지 많이 문의한다.
대부분의 융자 은행에서는 주택소유주의 모기지 페이먼트 연체로 인해 차압에 앞서 모기지 수정프로그램(Mortgage Modification)을 진행하고 있다. 이런 수정 프로그램은 주택 소유주의 처한 상황에 따라 천차만별로 다르게 적용이 된다. 주택 감정가격과 남은 융자 금액, 2차 융자의 유무, 수입증명, 이자율 그리고 상환기간 등이다.
우선 이런 융자 수정 프로그램의 적용을 받기 위해서는 모기지 페이먼트 연체가 우선시 되어야 하는데 통상적으로 은행에서 모기지 페이먼트는 한 달을 살고 다음달 1일을 납기일로 정하며, 15일까지(Grace Period) 페이먼트가 해당 은행에 도착하면 된다. 만일 15일을 넘기면 다음달 페이먼트에 연체료가 붙게 된다. 그리고 30을 넘기면 크레딧 기록으로 남게 되고 연체통보를 받게 되며 연체가 2달 즉 60일이 넘기면 차압절차가 취해진다.
하지만 지금은 주택가격이 워낙 하락하고 있으니 은행에서도 연체된 주택소유주의 주택을 차압을 한들 소유주가 얻은 모기지 융자 금액보다 훨씬 낮은 금액 밖에 회수하지 못하는 경우가 허다하다.
이럴 경우 주택 소유주는 해당 은행과 모기지 수정 프로그램을 요청할 수 있다. 그런데 문제는 이런 구제 금융의 악영향이 서서히 나타나고 있다는 것이다. 쉽게 말해 충분히 모기지 페이머트를 감당할 여력이 있는 주택 소유주인데도 불구하고 가만히 모기지 페이먼트를 잘 내면 뭔가 손해를 보는 게 아닌가 하는 생각이 든다는 것이다. 얼마 전 고객으로부터 받은 상담은 고객의 모기지 해당 은행에 전화해서 모기지 페이먼트를 좀 줄일 수 있냐고 물으니 담당자가 지금 몇 달 씩 연체된 고객들 처리로 바쁘니 서비스를 원하면 다음 달 부터 모기지 페이먼트를 하지 말라고 답했다고 한다. 참 황당한 답변이다.
하지만 그 고객의 융자 프로그램을 들여다보면 왜 그 직원이 그렇게 답을 했는지 알 수 있다. 30년 상환에 7년 동안 이자가 고정인데 2년을 상환해서 아직 5년 더 고정 기간이 남아있고 이자는 6.375%이다. 이럴 경우 은행에서 제시할 카드가 별로 없다. 아마 그 담당 직원은 이런 문의전화를 하루 수십통씩 받을 것이다. 이처럼 괜찮은 프로그램을 가진 주택 소유주들조차도 뜬구름 잡듯 구제 금융만 바라보고 약간의 어려움을 견디고 뛰어넘기 보단 쉽게 포기하고 도움을 요청하는 경향이 많아진다는 것이다. 물론 필자가 상담한 고객은 운영하던 비즈니스 문제로 주택 모기지 페이먼트에 상당한 어려움을 겪고 있는 고객이었다.
둘째, 지금 주택 계약을 하려고 하는데 융자를 받을 수 있는 자격이 되냐는 것이다. 사실 이런 고객들은 벌써 여러 군데를 알아봐서 상당한 지식을 갖춘 고객들이다. 쉽게 말해 이미 충분히 교육이 되어 있고 고객 자신이 무엇이 문제인지도 스스로가 알고 있다. 물론 이 문제들의 대부분은 소득 증빙이다. 미국에 와서 십수년을 살았고 진작에 주택을 장만했어야 했는데 시기를 놓쳤고 이제는 작은 자영업으로 자리를 잡았고 주택을 하나 장만하려고 하는데 드디어 찬스가 온 것이다. 원하던 주택이 1년새 무려 15만달러나 내렸다는 것이다. 아니면 숏세일로 20만이나 싸게 주고 살 수 있는 기회라는 것이다.
그런데 문제는 이 주택을 구입할 만한 소득이 없는 게 아니라 소득은 되는데 소득 증빙이 문제가 되는 경우다. 이런 고객들은 다운 페이먼트가 어느 정도 되기 때문에 어렵게 융자가 진행된다 해도 클로징까지 정말 살얼음을 걷는 것처럼 아슬아슬할 것이다. 최근에는 거의 대부분의 모기지 융자가 이렇게 외줄 타는 듯한 위기 속에서 클로징에까지 이른다.
가끔 황당한 고객들도 있다. 주택을 소유하고 60만달러나 되는 모기지를 갖고 있는 소유주가 신문을 보고 콘도가격이 너무 내려 투자용으로 하나 계약했다는 것이다. 계약서의 모기지 조항(Mortgage Contingency)조차도 모르고 있는 경우다.
현재 바뀐 가이드라인으로 투자용 주택을 수입 증빙없이 구입하기란 거의 불가능하다. 그것도 10%정도만 다운페이먼트를 하고 융자를 한다는 것은 멧돌을 들고 바다에 뛰어드는 격. 계약 조건에서 ‘모기지 조항’의 요지는 모기지 융자가 안 나올 경우 계약금(Deposit)을 돌려받는다는 조항이다. 신축 콘도나 타운 하우스를 개발 회사로부터 구입할 경우 대부분 계약서에 모기지 조항이 없는 ‘No Mortgage Contingency’로 계약이 된다. 하지만 최근에는 상황이 완전히 바이어 마켓인지라 아무리 유명한 개발 업자라고 하더라도 한 채라도 더 팔기 위해서 바이어가 원하는 조항을 넣어줄 수밖에 없는 실정이다. 이 고객은 주택 구입에 앞서 융자 전문가와 미리
상담을 했어야 했다.
모기지를 갖고 있는 주택 소유주나 주택을 구입을 희망하는 고객들은 재융자나 주택 구입과 계약에 앞서 정말 융자를 받을 수 있을지 어떤 식으로 융자를 받는 것이 더 고객에게 이로울지 전문가와 꼼꼼히 상담을 해보고 결정함으로써 현재 어려운 시장상황을 지혜롭게 대처해 나가야 할 것이다.
