부동산거래를 하면서 바이어와 셀러 모두 많은 서류에 싸인을 하게 된다.

모든 거래가 순조롭게 진행되면 좋지만 그렇지 못한 경우도 종종있게 된다. 바이어와 셀러가 어떤 사항에 대해 서로 분쟁이 있을때 법정소송에 앞서 중재( Arbitration)과정을 먼저 거친다는 매매계약서에 서로 합의한 경우는 중재 과정을 거치게 된다.
이 중재조항은 보통 오퍼나 에스크로 서류에 주로 명시되어있으며 이 조항앞에 본인의 이니셜을 함으로 분명히 읽고 싸인하였다는 것을 다시 확인하게 되어있다.

그러면 먼저 Arbitration이란 무엇인가? 단어 자체가 의미하듯이 이해 당사자들이 아닌 공정한 위치의 제3자 (Arbitrator)가 서로 합의되지않는 문제에 대해 합의를 유도하거나 분쟁 내용에 대해 결정을 내리는 것을 말한다. 이것은 보통 우리가 법에 호소하는 소송과는 전혀 다른 절차이다.

Arbitrator는 양쪽 편의 모든 정황 및 증거물을 바탕으로 재판관이 법원 판결하듯이 누가 이기고 누가 졌는가를 판단하게 된다.

하지만 대부분의 중재는 어떤 일방적인 결정보다는 합의를 도출하는데 주력하게된다. 당사자들은 원하면 자신의 변호사를 대동 혹은 대리인을 통해 Arbitration과정에 참여 할수 있다.

그럼 왜 소송등의 법적 절차를 거치지 않고 우선 Arbitration하는 것인가?

법적 소송등을 통한 법원의 판결을 받으려면 양쪽 당사자 모두가 많은 시간과 경비가 들게 된다.

Arbitration에서는 이 보다 적은 비용과 시간으로 자신들의 문제를 해결 할 수도 있기때문이다. 복잡한 소송 절차와는 달리 이해 당사자들의 합의하에 자신들과 적합한 방법으로 Arbitration을 진행 할 수 있다. 또 증거물도 정식 법적 절차와는 달리 어떤 형식이나 규격에 구애 받지 않고 제출할 수 있다. 증인들 또 직접 출두해야 하는 소송 절차와는 달리 서면이나 전화로 진술을 할 수 있다. 모든 과정은 소송등의 정식 법적 절차에 비해 훨씬 간편하다는 장점도 있다.

Arbitration에 참가하는 당사자들은 법원에 직접 출두 할 필요가 없으므로 자신들이 원하는 장소에서 Arbitrator를 만나서 모든 과정을 진행 할 수 있다. 예를들면 현장 검증등이 필요하다면 바로 현장에서 만나서 눈으로 보면서 확인 하면서 진행 할 수 도 있다. Arbitrator의 구성은 보통 1명이나 3명으로 구성되어 있다. 물론 3명으로 구성된 경우는 비용면에서 1명에게 의뢰하는 것보다 많이 드는것은 당연하다.

그러면 Arbitration에 가기전 무엇을 준비하는것이 좋은가? 당사자들은 분쟁이 되는 문제에 대해 요약을 해서 Arbitration에 참여하는 것이 좋다. 요약 내용은 대략 3~10 페이지 정도로 한다. 예를 들면 아래와 같은 사항을 요약해가면 Arbitrator가 분쟁 내용의 핵심을 파악하는데 도움을 줄 수 있다.

-분쟁사항 날짜별로 증인의 이름과 증언할 내용의 요약
-원하는 보상 청구 내용
-Arbitration을 통해 본인이 원하는 결정사항들

그러면 Arbitration에는 어느 방식으로 결정을 내리는가? 먼저 당사자들은 자신들의 분쟁사항을 Arbitrator에게 제출하게 된다. Arbitrator는 제출된 모든 증거물, 증인, 또 당사자간의 변론내용등을 모두 참고해 마지막 판결을 하게 된다. Arbitrator가 내린 결정을 부당하다고 생각하여 정식 소송을 제기할 수도 있지만 경우를 제외하고는 많은경우 법원은 Arbitrator의 결정을 지지하는 경향이 있다.

한인들에는 중재(Arbitration)라는 단어는 아직 낯설고 용어이다. 하지만 매번 자신의 주택이나 다른 부동산을 팔고 살때 싸인을 하게되는 조항이니 잘 이해한 후에 싸인을 해야한다.

스티븐 김 아메리카 부동산 부사장
(213)590-5533