경제 침체에 크레딧 경색까지 겹쳐 상업용 부동산 거래도 최근 얼어붙었다. 프라이스워터하우스쿠퍼스가 밝힌 최근 보고서에 의하면 사모펀드 등 기관투자가나 큰손 개인투자자들이 즐겨 투자하는 샤핑 몰, 오피스 빌딩 등 상업용 부동산 거래는 최근 대다수가 교착상태에 빠졌다. 거래가 급감한 것은 물론이다. 진행 중이던 거래도 융자가 막히면서 무산되거나 교착상태에 빠졌고 대부분의 바이어들도 경제가 회복되고 크레딧이 소통될 때까지 투자를 연기하겠다고 말했다.

샤핑 몰·오피스 빌딩도 거래 한산
융자 안 되고 경제 불투명해 투자 기피
소비 침체 대형 몰·파워 센터도 고전

이 조사 보고서에서 상업용 부동산 투자자들은 금융시장 문제가 조속히 해결될 것이라고는 믿는 경우는 적었으며 융자가 예전처럼 순조롭게 이뤄지리라고 믿는 경우는 더 드물었다. 이 보고서는 경기 침체와 크레딧 경색으로 불확실성이 고조된 것이 상업용 부동산 투자의 발목을 잡는 주된 이유라고 지적하며 이런 미래에 대한 불안감으로 인해 상업용 부동산 판매와 리스가 급감했다고 덧붙였다.

프라이스워터하우스쿠퍼스 부동산 부문 서비스 디렉터 수잔 스미스는 최근 요동치는 월스트릿의 불안감이 문제를 더 악화시켰다고 말했다. 그는 상업용 부동산 투자자들이 투자에 대한 자신감을 잃었으며 이런 문제들이 해결되는데 얼마의 기간이 걸릴지 확신을 갖지 못하고 있다고 지적하며 투자자들이 최악은 종료됐다는 자신감을 얻기 전에는 상업용 부동산 거래에 나서지 않을 것이라고 내다봤다.

그러나 상업용 부동산이 단기적으로는 어렵지만 장기적으로는 전망이 밝다고 이 보고서는 지적했다. 상업용 부동산이 현재 겪고 있는 문제는 융자와 경제에 대한 우려 때문이지 다른 주거용 부동산처럼 과잉 건축으로 인한 재고 과잉 문제는 심각하지 않기 때문이다.

상업용 부동산 거래는 종류와 지역에 따라 편차가 컸다.

▲지역 몰(regional malls)의 매상은 고유가와 각종 물가 앙등으로 소비자 지출이 감소해 급감했다. 길거리 샤핑 센터(strip shopping centers)도 찾는 바이어가 뚝 끊겼다. 리테일 비즈니스의 사정이 전과 달리 악화됐고 매입 희망가와 판매 요구가 사이의 격차가 너무 커 샤핑 센터 거래가 이뤄지기 어렵다.

▲빅 박스 스토어와 디스카운터 소매상들은 전통적 소매상들보다 비즈니스가 나은 편이다. 하지만 투자자들은 모든 리테일 부동산에 대해 아주 조심스럽게 접근한다. 일반 리테일 스토어들보다는 낫지만 빅 박스 스토어들이 입점해 있는 소위 파워 센터(POWER CENTER)에 대한 투자도 회피한다. 파워 센터가 현재 가장 잘 되는 지역은 인구가 성장하고 지역 경제가 활발한 텍사스 오스틴이나 노스캐롤라이나 샬롯, 달라스 정도다.

▲오피스 마켓은 비즈니스가 집중된 도심지역이 교외 지역보다 낫다. 비즈니스가 몰린 다운타운은 리스가 하락하고 전체적인 공실률도 증가하고 있지만 심각하게 고통을 안겨줄 정도는 아니다. 그러나 교외로 나가면 사정이 달라진다. 교외의 오피스 마켓은 미전국적으로 공실률이 증가하는 등 점점 더 악화되고 있다.

▲아파트 투자는 지역에 따라 크게 달랐다. 서브프라임으로 타격을 심하게 받은 지역은 아파트 투자자들에게 좋은 타겟으로 떠올랐다. 주택 가격이 급락하고 주택차압이 급증한 지역도 마찬가지로 임대 아파트 입주가 계속 증가하면서 좋은 시장이 형성되고 있다.

▲요즘 팔리는 것은 완벽한 부동산 뿐이다. 주택과 마찬가지로 상업용 부동산도 아주 양질의 것만 팔린다. 리스 잘 되고 좋은 위치에 소재한 양질의 부동산은 경제 침체기에도 별 탈없이 넘어갈 수 있기 때문에 잘 팔린다.

<케빈 손 객원기자>