연방정부의 패니매 및 프레디맥 인이후 모기지 이자율이 뚝 떨어졌지만 융자 신청인들이 설렐 필요는 없을 것 같다. 이자율이 환상적으로 좋아졌지만 실제 융자를 받을 수 있는 사람은 드물기 때문이다. 모기지 이자율은 연방정부가 두 기관에 각각 2,000억 달러의 구제금융을 지원하기로 결정한 뒤 급락했다. 30년 고정 모기지 이자율은 6.26%에서 지난주 5.79%로 뚝 떨어져 주택 바이어나 재융자를 고려중인 홈 오너들을 설레게 했다. 그러나 이런 좋은 이자율은 대부분의 융자 신청인에게는 그림의 떡일 뿐이다.

렌더의 융자 기준은 여전히 빡빡
크레딧 점수 나쁘면 선납 수수료 요구
720점에 다운 20%정도면 ‘베스트 딜’

최상의 이자율로 융자를 받기 위해서는 크레딧 점수가 740점 이상에 다운을 20%를 해야 가능하다. 주택 붐 시절 크레딧이 640점이면 가장 낮은 수준의 모기지 론을 얻을 수 있었던 때와 비교하면 융자 시장이 싹 바뀌었다. 당시는 크레딧 점수가 580점이라도 최저 이자율에 근접한 좋은 이자율의 론을 받을 수 있었다.

최근 주택시장이 악화되면서 연방정부는 주택시장에 대한 크레딧을 확대하는데 다각도의 노력을 기울였다. 크레딧 위기로 프레디맥과 패니매가 모기지 렌더들의 거의 유일한 펀딩 소스였던 점을 감안 두 기관을 통해 렌더들에게 풍부한 모기지 자금이 공급되도록 적극 지원했다. 그러나 연방정부의 모기지 공급 확대가 렌더들의 엄격한 융자 기준 완화를 의미하는 것은 아니다. 부실 융자로 혼쭐이 난 렌더들은 다시는 허술하게 융자를 해줄 의향이 전혀 없다.

모기지론 정보회사인 HSH 어소시에이츠의 키스 검빙거는 “모기지를 확대했지만 그것은 모든 융자 신청인에게 공급한다는 뜻은 아니고 오직 최상의 자격자에게만 융자를 해준다는 말”이라고 강조했다. 크레딧 점수를 엄격히 따지는 최근의 융자 기준이 완화된 것은 아니라는 것.

주택시장의 침체가 심화되면서 렌더들이 추가적인 위험 노출을 피하기 위해 크레딧 점수가 높은 우량고객에게만 융자를 제공하는 추세는 앞으로도 상당기간 변하지 않을 것으로 업계는 보고 있다.

20년 경력의 한 브로커는 “모기지 융자에 있어 크레딧 점수가 이렇게 중시된 적은 없었다”고 말했다.

크레딧 점수는 최저 300점, 최고 850점으로 점수 순으로 세웠을 경우 중간은 720점인데 이젠 크레딧 점수가 아주 높아야만 가장 좋은 조건의 모기지 융자를 받을 수 있다.

크레딧 점수가 나쁠 경우에는 선납 수수료를 추가로 내야 한다. 패니와 프레디는 이런 수수료를 올해만 두 번이나 올렸는데 크레딧 점수가 낮을수록 수수료가 더 많이 붙는다.

예를 들어 패니 매는 크레딧 점수가 680점인 경우에는 다운을 20% 하더라도 선수수료 1%를 부과한다. 여름 만해도 0.75%를 뗐는데 최근 더 올렸다.

크레딧이 우수한 720에서 740점인 경우도 많지는 않지만 0.25 포인트의 수수료를 먼저 내야 한다. 한 브로커는 크레딧 점수가 735이며 다운을 20%한 아주 확실한 고객도 최상의 이자율을 받지 못했다고 전했다.

크레딧 점수가 600 아래인 경우 1%포인트 이상의 수수료를 내야 한다. 20만달러를 빌릴 경우 월 페이먼트가 120달러가 추가되는 셈이다.

새크라멘토의 한 모기지 브로커는 크레딧 점수가 635점으로 캐시 아웃 재융자를 원했던 한 고객을 예로 들며 캐시 아웃이라는 이유로 원금의 1.5%, 크레딧 점수가 낮다는 이유로 2.5%의 선납 수수료를 렌더는 요구했다며 이 선불 수수료를 묶어 융자를 받으니 이자율이 1%포인트는 더 높아졌다고 말했다.

크레딧점수도 보지 않고 융자를 해주던 시절은 지났다. 이젠 최소한 680 또는 720점은 돼야 적은 다운에 좋은 이자율을 얻을 수 있다.

이처럼 빡빡한 융자는 앞으로 주택가격 하락이 계속되는 한 상당 기간 지속될 것이며 주택가격이 호전된다면 크레딧 점수가 ‘퍼펙트’가 아닌 경우에도 좀 숨통이 트일 전망이다.
<케빈 손 객원기자>