며칠전 평소에 잘 알고 지내던 에이전트 수잔씨로부터 전화가 왔다. 미국의 전형적인 금발의 백인 멋쟁이 여자 였다. 오랜만의 전화 통화였고 가족들의 안부를 묻고 근간의 생활에 대해서 서로 재미있는 이야기를 나누었다.
대화가 개인적인 내용에서 최근 경기에 대해 이야기가 나오니 아무래도 분위기가 가라앉을수 밖에는 없었다. 이곳 한인사회나 백인들이 주를 이루는 주류사회나 불경기에 어려움에는 별반 차이가 없는 것 같았다.
특히 부동산업계는 심한 몸살을 앓는다고 하는데 다행이도 수잔은 남편이 County 엔지니어로 있기 때문에 본인이 지금처럼 벌지못해도 그럭저럭 살아간다는 것이다. 수잔의 손님중에 식당을 운영하는 사람이 있는데 그 식당프러퍼티를 가지고 있는 사람이었다 .요즘 불경기에 여러가지 이유로 식당운영이 예전처럼 쉽지가 않아서 인지 은행에 페이먼트가 몇 달씩 밀리니 당연히 은행에서는 .Notice of Default 통지가 왔고 그 손님은 은행과의 타협을 거쳐 몇 달을 연기받았다는 것 까지도 좋았는데 장사가 특별히 나아진것이 없으니 은행과의 약속을 계속 지킬수가 없었다.
결국은 어찌 어찌 하여 Auction에 들어가서 수잔의 손님은 한푼도 못건지고 쫏겨나게 되고 말았고 그 프로세싱을 도와주느라고 동분서주 하던 수잔을 괜한 헛수고만 하고 말았으니 에이전트로서 그동안 들인 시간과 노력을 어디서 보상받냐는 푸념을 들어주어야만 했다.
이 글을 쓰면서 우리 한인들중 60%이상이 비즈니스를 한다는 통계를 볼 때 다음내용을 꼭 알고 있어야 하기에 잠시 도움의 내용을 쓸까 한다. 두가지로 나누어서 프로퍼티와 비즈니스로 나눌수가 있는데 첫째 프로퍼티의 페이먼트가 늦어져 은행들 Lender로부터 Notice of Default를 받았을시는 벌써 페이먼트가 몇 달이 늦어지고 있다는 이야기 이다. 필히 알아야 할사항은 결코 이 Notice를 간과 해서는 안된다는 이야기이다. Lender과의 충분한 대화를 통해 기간 연장등의 Benefit을 요청해야 한다.
물론 정확한 사업계획을 준비해가지고, 그후로 부터약90일 이후에 Trust deed sale 을 하게 되는데 lender는 Local newspaper 에 일주일에 한번씩 3번이상의 공고를 내야하기 때문에 건물주인은 매각을 할수 있는 시간적 여유를 가질수 있다 다만 lender와의 긴밀한 대화 및 협조 하에서 인경우가 유리한 것은 말할것도 없지만, 그다음이 Public Auction으로 이어지는데 minimum bit 금액으로도 Auction 이 이루어 지지 않으면 Lender인 Beneficiary 로 돌아가서 back beneficiary 혹은 REO 물건이라고 완전한Lender 소유로 48시간 hold후 Asset solution 전문투자기관이나 일반 투자가에게 팔수가 있다.
이런 복잡한 절차를 거쳐서 건물의 주인이 바뀌게 되는데 건물주인의 입장에서 돈도 한푼 못받고 퇴거를 당하면 그 만큼 억울한 것이 없게 되는데 이런 거래를 주로 한는 입장에서 꼭 하고 싶은 이야기는 과거에 연연해서 몇푼이라도 더받기 위해 매매기간을 연장하다 시간을 놓치는 것 보다는 위의 Notice of default를 받은날로부터 Auction 까지 약 110일 정도의 시간이 있기 때문에 그 기간중에는 에스크로를 크로스 내지는 오픈함으로 lender 와의 Nego 를 이끌어 내야 한다고 생각한다. 다시 한번 정리하면 어떠한 경우에도 본인의 생각만으로 어려움을 극복하려고 하지말고 Lender와의 대화를 통해 문제 해결을 해야한다고 생각한다.
또 비즈니스만 인 경우는 좀더 복잡한 면이 있는데 그것은 바로 landlord와의 문제이다. 대개의 경우 은행의 페이먼트가 늦는 경우는 벌써 Landlord 와의 렌트비에서 문제가 있는경우가 대부분임으로 은행하고는 상관없이 퇴거명령을 받을수 있다.
3day notice or quit 을 받으면 그다음에는 Court Judgement 을 받게 되는데 그렇게 되면 3 day notice 이후 대개 maximum 45일 이내에 Marshall 의 퇴거 notice를 받게된다. 은행의 경우도 위의 프로퍼티의 진행과정과 많이 다른 것이 없지만 landlord 나 은행등의 퇴거내지는 Asset sale 로 까지의 기간이 길어봐야 60일로 했을 때 유일한 해결책은 이것 역시 칼자루를 지고 있는 lender 나 landlord 와의 잘 만든 사업계획서를 가지고 충분한 대화를 통한 다시 또 강조 하지만 충분한 대화 를 통해 문제를 해결할려고 하는 자세가 필요한 시기 인 것 같다.
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김팔팔 KIM88.com 부동산회사 대표
