주택차압 상황에 처한 주택구입자는 사전에 융자회사와 협의하면 좋은 결과를 얻을 수 있다.
페이먼트 조정·숏 페이오프
융자 변경·차압전 세일 등
모기지 회사와 협상해야
■주택 차압을 막는 방법
은행은 주택을 차압해서 매각하기보다는 가능한 한 융자를 유지함으로써 페이먼트를 받는 방법을 모색하게 마련이다. 이러한 점에서 볼 때 차압위기에 처했을 경우 적극적인 자세로 은행과 협의에 나선다면 차압을 피할 수 있다. 주택 구입자의 현재 재정상태에 따라 모기지 회사에서 다양한 방법으로 조정이 가능하기 때문에 페이먼트 부담이 느껴지면 바로 모기지 회사와 협의에 들어가는 것이 차압을 막을 수 있는 가장 좋은 방법이다.
*페이먼트 조정(Forbearance)
모기지 회사의 동의 하에 일시적으로 매월 일정 금액을 줄여 페이먼트를 할 수 있다. 또한 이 조정을 통해 아예 페이먼트를 몇 달간 늦췄다가 밀린 모기지 페이먼트 총액수를 정한 시일에 갚을 수도 있다.
이외 페이먼트가 밀렸을 경우 페이먼트 플랜 조정(repayment plan)을 통해 일정액을 갚은 후 나머지 밀린 페이먼트는 일정기간 후 경제사정이 좋아지면 월 모기지 페이먼트와 함께 갚는 방법도 있다. 주택소유주는 세금환불이나 회사로부터 받을 보너스, 기타 예정된 수입 등 향후 수입에 대한 증명을 통해 페이먼트의 부담을 줄일 수 있다.
*융자 수정 및 변경(Loan Modification)
서면 계약을 통해 재융자를 하거나 융자 프로그램을 새롭게 짜서 재정상태에 맞게 월 페이먼트 액수를 줄이는 방법이다. 월수입이 줄어들어 기존의 모기지 페이먼트가 부담이 되는 경우 이자율을 낮추거나 융자기간을 연장시킴으로써 페이먼트 액수를 줄여줄 수 있다.
*이차 지급 청구(Partial Claim)
만약 주택 소유주가 적어도 4개월 이상 12개월 이하로 페이먼트를 내지 못했고 차압 절차에 들어가지 않았으며 페이먼트를 다시 하기 시작했을 경우 모기지 회사의 동의하에 주택도시개발국(HUD)으로부터 이자 없이 융자를 받아 모기지 회사에 융자액을 갚을 수 있다. 이 경우 HUD에서 융자액을 지불하는 대신 주택소유주로부터 약속어음(promissory note)을 확보하고 주택소유주가 주택을 매각하거나 HUD의 융자액을 상환, 약속어음의 융자액을 상환할 때까지는 프라퍼티에 HUD의 담보권이 설정된다.
*차압 전 세일(Pre-foreclosure Sale)
차압에 들어가기 전 매각을 통해 융자액을 상환하는 방법으로 현재의 상태에서 프라퍼티를 감정했을 경우 감정가가 적어도 현재 융자 상환액의 70%가 나와야 하며 매매가는 감정가의 95%가 되어야 한다. 또한 모기지 페이먼트 연체는 적어도 2개월 이상이어야 하며 프라퍼티 매각은 모기지 회사와의 협상에 따라 다르지만 일반적으로 판매 시작 후 3-5개월 사이에 이뤄져야 한다.
*양도증서 포기(Deed-in-lieu of Foreclosure)
재정상태가 호전될 기미가 보이지 않는다면 양도증서를 모기지 회사에 내놓음으로써 모기지에 대한 모든 책임에서 벗어날 수 있다. 물론 주택을 포기하는 것이지만 차압에 비해 비용이 적게 들고 크레딧의 손상도 최소화 할 수 있다. 또한 차후 주택구입 시 차압기록이 있는 것보다 융자를 하는데 도움이 된다. 단 주택에 다른 채무가 없어야 하며 주택소유주가 적어도 3개월 이상 주택 매각을 시도해야 한다.
*숏 페이오프(Short Payoff)
숏세일로 잘 알려졌으며 주택경기가 하락할 때 주로 사용하는 방법이다. 집값이 큰 폭으로 떨어져 주택을 매각한다 해도 매각금액이 현재 남아있는 융자액수에 못 미치는 경우 신속하게 은행과 합의하에 주택을 매각, 융자에 대한 채무관계를 끝내는 것이다.
채무 불이행 통보 후
110일 지나 경매 처분
■캘리포니아주 주택차압 절차
각주마다 다른 주택차압에 대한 법령이 다르지만 캘리포니아 주에서는 Deed of Trust (신탁증서)가 이루어지기 위해서는 3명의 법적 효력인이 필요하다. 첫번째는 Trustor(융자 수혜자), 그리고 Beneficiary(융자 제공자), 그리고 Trustee(제3자로서 주택차압의 권리를 갖는 자로 미국에서는 융자제공자와 투자자가 다르다)로 구성된다.
등기에는 ‘power of sale’이란 항목이 기재되어 있으며 Trustee는 주택을 차압할 수 있는 권리를 갖는다.
융자의 채무불이행(loan default)은 주택차압의 시초이며 융자제공자는 투자한 원금을 회수하기 위하여 주택차압을 시도하게 된다. 캘리포니아의 주택차압의 모든 절차는 법원의 의결청구 없이 융자제공자의 의도에 따라 결정된다.
주택차압이 무법원처리(Non-judicial)인 경우에 주택소유자는 몇 가지 알아야 할 사항이 있다. 바로, 법원처리(Judicial)의 경우보다 무법원처리는 법원의 심사과정이나 명령이 없이 주택차압의 기간이 짧다는 것이다.
캘리포니아의 경우 주택차압은 채무불이행 통보(Notice of default)를 받고 난 후부터 바로 시작된다. 이 통보는 카운티 사무실에 기록되므로 융자제공자의 수납 권리를 이행할 수 있도록 보장한다. 이 채무불이행 통보는 채무불이행시 곧바로 4주에서 12주 사이에 이루어진다.
이 절차 후에는 주택판매통고(Notice of Trustee’s Sale)가 발송된다. 채무불이행 통보 후 약 90일이 지나면 채무자와 카운티 사무실에 다시 보고된다. 이 보고 후 20일이 지나면 은행은 경매를 통하여 주택을 처분할 수 있게 된다.
주택소유자들이 알아야 할 사항은 이런 법적 통보를 받음과 동시에 카운티 정부에 보고된 채무불이행 내용은 개인 크레딧 기록에 적어도 7년 동안 함께 따라 다닌다는 점이다. 따라서 주택소유자들은 페이먼트를 하지 못할 상황이 예상되면 미리 협조기관과 접촉해 도움을 요청하는 것이 중요하다.
