상가, 오피스건물, 혹은 Gas Station등의 커머셜 건물을 구입할때 환경 조사조건이 매매절차에 포함되는것이 보통이다.
환경조사란 ESA(Enviro-nmental Site Assessment) 검사를 말하는데 매입하고자 하는 건물의 땅등의 환경 오염 상태를 조사하는것을 말한다. 보통의 경우 커머셜 건물의 매매시 주로 하지만 농경지나 산업용 부지등의 매매시에도 활용된다.하지만 주거용 주택등에서는 특별한 경우를 제외하고는 하지 않는다.
환경조사는 보통 ESA Phase I과 ESA Phase II로 나뉘게 된다. Phase I 보고서는 금융기관으로 부터 매입시 융자를 받기 위해서 필요한 절차 중의 하나이나 융자만 받기 위한것이 아니라 건물오너들을 추후에 생길수 있는 오염에 관한 문제들에 대해 CERCLA (Comprehensive Environmental & Response, Compensation and Liability ACT ) 라는 연방 법으로 부터 보호할 수 있다.
금융기관들은 Phase I 보고서에 의해서 융자대상 건물의 가치가 대지오염등으로 감소 되거나 오염에 따른 정화비용이 따로 들어가는가 등을 조사하게 된다.
Phase I 이라고 하니까 아주 복잡한 조사같지만 실상은 초기 단계의 환경조사 과정이라고 보면 된다. Phase I은 보통 $1,500~$2,500정도가 소요되며 시간은 1주~3주 정도면 보고서를 받아 볼 수 있다.
Phase I 은 주로 육안으로 검사하는 것을 말한다. 예를 들면 올림픽과 웨스턴의 코너에 있는 A라는 건물을 매입한다고 하자. 환경조사 기관은 일단 현장에 나와 외관상 건물의 오염 상태를 살펴 보게 된다.
건물옆에 주유소나 차 정비소등이 있어서 오염물질을 흘러 내린 흔적등이 있는가 살펴보게 된다. 일단 아무이상이 없다고 보여지면 자신들이 보유한 자료를 통해 과거 수십년간의 건물이 있었던 자리에 어떤 종류의 비즈니스가 있었는가를 조사하게 된다.
이러한 육안검사나 과거 자료등을 통해 오염이 있다고 추측되거나 판단되면 Phase II 검사를 하게 된다. Phase II 검사는 I에 비해서 훨씬 더 복잡한 과정을 겨치게 된다. 또 비용면에서도 최소한 $3,000에서 그 이상의 많은 돈이 들어가게 된다.
Phase II는 Phase I에서 하지 않았던토질 검사를 하게 된다. 땅속의 흙을 채집하여 직접 검사 하는것이다.
Phase I과 II를 통해 자신의 소유 건물이 오염됐다면 어떤 조치를 할 수 있을까?
첫째. 정부에서 정한 기준치보다 미만일 경우는 아무 조치를 취하지 않을 수 있다.
둘째. 현건물 소유주가 가지고 있는 보험에서 커버가 될 수 있는지를 알아본다.
그러나 보험가입이전에 생긴 오염된 부분은 대부분 보상을 받을 수 없다.
셋째. 오염된 땅을 퍼내고 새 흙으로 채운다든지 Air Sparging ( 인공수증기 등으로 땅의 오염 물질을 정화 시키는 것) 등의 방법으로 오염된 부분을 깨끗하게 한다. 이 경우 비용은 보통 20만 이상의 많은 돈이 소요된다.

미국은 한국과 달리 환경 오염 문제를 상당히 법규를 통해 규제를 가하고있다.
따라서 대지가 오염이 된 건물들은 매매자체가 불가능하거나 또 오염 물질을 기준치 아래로 정화하지 않으면 추후 거래가 힘들게 된다.
자신의 소유 건물 주변에 오염물질을 많이 쓰는 비즈니스 등이 있다면 항상 신경을 써서 자신의 소유 건물의 오염여부를 육안으로 정기적으로 정검해 보는 것이 중요하다. 또 조금이라도 의심스러우면 전문가를 고용해서 미리 오염여부를 조사해 두는 것도 후에 오염여부 판단에 큰 도움이 된다.
막상 아무것도 준비 안하고 있다가 매매시 오염 문제로 뜻밖에 큰 암초를 만날수도 있다. 건물 매매전에 미리 미리 모든것을 챙겨두는 지혜가 필요하다.
(213)590-5533
스티븐 김
아메리카 부동산 부사장